[房地產(chǎn)]南京市住宅需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)-閱讀頁(yè)
2025-02-04 15:00本頁(yè)面
【正文】 是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。 06年春交會(huì)和秋交會(huì)比較，有車一族明顯增加，不準(zhǔn)備購(gòu)買的比例下降。 有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購(gòu)買選擇。可以看出創(chuàng)業(yè)初期的年輕購(gòu)房者并沒有全部投入商品房市場(chǎng)，一部分受經(jīng)濟(jì)能力制約轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)；另一方面二次以上置業(yè)者多以賣舊買新為主，因此對(duì)產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時(shí)地段的升值空間也成為其購(gòu)買影響的重要因素。2. 完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會(huì)所難以存活的主要原因。4. 120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會(huì)對(duì)未來的銷售形成太大的壓力。目前影響購(gòu)房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價(jià)格為主；這與春交會(huì)的調(diào)查結(jié)果基本吻合。 交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購(gòu)買的最主要因素公交站點(diǎn)、購(gòu)物場(chǎng)所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購(gòu)買者最關(guān)注的要素。也成為很多相對(duì)距離較遠(yuǎn)的樓盤吸引客群的重要賣點(diǎn)。因此出現(xiàn)投入巨資建起的高檔會(huì)所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤(rùn)的現(xiàn)象也就不足為奇了。從目前最受關(guān)注的河西板塊來看， 91100平方米是最受關(guān)注的面積段，其次就是 8190平方米和 121144平方米兩個(gè)面積段 ，經(jīng)濟(jì)型與舒適性并存 。 主流需求面積集中在 100平米以下，不同板塊需求面積段不同 城區(qū)六板塊分面積段商品住宅可售、已售和潛在需求比例分布 120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會(huì)對(duì)未來的銷售形成太大的壓力河西板塊不同面積段商品住宅供、銷、需對(duì)比情況城中板塊不同面積段商品住宅供、銷、需對(duì)比情況未來不同套型的面積需求各異，兩室兩廳的套均面積為87平米，經(jīng)濟(jì)型三室一廳為 103平米，實(shí)用型三房?jī)蓮d一衛(wèi)套均面積108平米、舒適型三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 125平米等主力套型產(chǎn)品的面積配比分布三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)主力套型產(chǎn)品的面積配比分布整體看潛在購(gòu)房者的總價(jià)承受能力分布在 4650萬達(dá)到峰值，承受能力在 7180萬出現(xiàn)了一個(gè)小峰值，也與目前的產(chǎn)品需求保持一致，舒適型和經(jīng)濟(jì)型并存。 單套購(gòu)買總價(jià)集中在 46－ 60萬，預(yù)示成交區(qū)域以城區(qū)邊緣為主江南八區(qū)需求均價(jià)在5665元 /平米。實(shí)際需求與目前銷售均價(jià)間有一定的價(jià)格差距，從06年第三季度數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)中實(shí)際銷售均價(jià)在 6000元 /平米以下的板塊僅有城南、城北和仙林。單價(jià)承受力與實(shí)際成交存在差距，促使選擇區(qū)域發(fā)生變化探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因1. 改善型自住需求成為樓市強(qiáng)有力支撐，購(gòu)房成為同時(shí)滿足改善生活品質(zhì)和投資升值功能的法寶。3. 市民收入水平的提升帶來更多改善型消費(fèi)需求，促進(jìn)樓市發(fā)展。自住型成為目前的需求重中之重，這不同于投資型消費(fèi)，持幣待購(gòu)現(xiàn)象相對(duì)弱化。2023年秋2023年春經(jīng)過 05年的新政后 06年春消費(fèi)者對(duì)于未來房?jī)r(jià)的判斷表現(xiàn)理性，對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷回復(fù)到 05年新政前的水平，看漲的比例達(dá)到 ％，到 06年秋雖然經(jīng)過新一輪新政的洗禮，但是樓市依然保持良好勢(shì)頭，市民對(duì)未來房?jī)r(jià)的認(rèn)可度依然提升 ，認(rèn)為會(huì)上升的比例達(dá)到了％之多。對(duì)于未來房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)的判斷給予市民更多信心，促進(jìn)樓市旺銷潛在需求者收入按照半年 5％的漲幅攀升，從之前的近期未購(gòu)房的原因顯示因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高無力購(gòu)買的比例正在下調(diào)，這也是促使樓市旺盛的重要因素之一。較春交會(huì)比較市民判斷投資風(fēng)險(xiǎn)降低，促使房產(chǎn)投資
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