【正文】 .....442. 收入與媒體影響度交叉分析 .............................................................................................453. 年齡與購房區(qū)域交叉分析 .................................................................................................464. 購房者對 2022 年房價變化的心理預期和接受能力分析 ...............................................46第五節(jié) 生活指數(shù)評價 ..................................................................................................................48一、 生活指數(shù)評價 ..............................................................................................................481. 區(qū)域生活指數(shù)模型 .............................................................................................................482. 應用與測評結果 .................................................................................................................49二、典型樓盤生活指數(shù)評價 ......................................................................................................491. 典型樓盤生活指數(shù)模型 .....................................................................................................492. 應用與測評結果 .................................................................................................................50三、典型樓盤性價比分析 ..........................................................................................................51四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項研究 ..............................................................................511. 典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告 .....................................................................516 / 742. 樓盤項目前期定位研究 .....................................................................................................51第六節(jié) 廣告監(jiān)測與研究 ..............................................................................................................52一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 ......................................................................52二、2022 年 112 月南京市樓盤報紙平面廣告投放統(tǒng)計分析 ...........................................521. 投放量排名 .........................................................................................................................522. 投放頻率排名 .....................................................................................................................523. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計 .............................................................................................................534. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計 .....................................................................................................545. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計 .....................................................................................54平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計 ..........................................................................................................54四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 ..............................................................................................551. 2022 年 1 12 月樓盤平面廣告投放主題類型分析 .......................................................552. 2022 年 1 12 月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 ...............................................55五、從購房者相關特征分析媒體影響度 ..................................................................................561. 購房者媒體偏好分析 .........................................................................................................562. 媒體廣告對購房者決策的影響分析 .................................................................................57結 束 語 ......................................................................................................................................58綜 述一、 前言2022 年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動、眾多重大市政建設項目的完工與建設，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)來說，2022 年南京市地價、房價漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。 2022 年的歲末，眾多有關房地產(chǎn)市場的報道中，最吸引讀者眼球的是 2022年房價有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預測。隨著市場的發(fā)展成熟，競爭會愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場一定會全面進入供過于求的局面。供需關系是房地產(chǎn)市場的主導因素。2022 年最具影響力的“一對”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 （121 號文）和 9 月國務院發(fā)出的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （18 號文） ，121 文件降低了銀行信貸風險，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會由于實力不濟而被淘汰，也促成了實力強的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。影響房地產(chǎn)價格的因素是比較復雜的，目前房地產(chǎn)市場還處在初級階段，高增長的同時，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場規(guī)律運行，隨著市場的成長發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會逐步消失。本期報告通過分析過去一年南京房地產(chǎn)市場的供需狀況、價格走勢及購房8 / 74需求變化等微觀市場表現(xiàn)，結合宏觀經(jīng)濟、政策形勢和發(fā)展態(tài)勢及消費者調查、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)分析研究了 2022 年南京市房地產(chǎn)市場，以期從市場研究的角度為消費者、房地產(chǎn)相關企業(yè)提供公正有價值的研究成果，有瑕疵之處，敬請指正。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2022 年中，截至 2022 年底已經(jīng)擁有會員 13585 名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準購房者。在所有會員中，2645 歲中青年人群占到會員總數(shù)的 2/3，70%的會員家庭年收入在 38 萬元之間，大專以上學歷會員超過 60%，會員資料中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結構、現(xiàn)有住房情況等） ，購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等） ，購房行為及心理特征（如：購房決策權、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等） ，數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 14 余萬條，每月更新量 26%。收錄樓盤數(shù)據(jù)近 300 家，簽訂典型樓盤價9 / 74格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近 100 家。抉策地產(chǎn)研究中心將在 2022 年構建較為全面的長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國范圍內具有代表意義的各類樓盤進行個案資料收集以建立項目案例庫；（3）媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷投入監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關數(shù)據(jù)進行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡媒介等。2. 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。需求決定供給。 產(chǎn)品結構——主要分析南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應狀況、土地供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結合需求狀況,對南京房地產(chǎn)市場的供需結構作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。消費者調查——通過對會員數(shù)據(jù)進行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準購房者的基本特征的基礎上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。媒體監(jiān)測——通過對南京各大報刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等做相關研究。三、延伸服務本報告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯。我中心認為，開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關注要點主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結構/供需關系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內房地產(chǎn)市場狀況與變化/ 準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/ 競爭對手價格策略/ 銷售周期預計與銷售進度控制。具體來說，可提供幾個層面的相關服務：11 / 74數(shù)據(jù)庫基礎上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調查：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎設施、社會環(huán)境專項市場調查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。四、報告摘要房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁2022 年南京市的房地產(chǎn)市場總容量為 1400 萬平方米，其中商品房的市場容量為 850 萬平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米。房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2022 年房地產(chǎn)投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。盡管 2022 年土地供應達到 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而 02 年土地供給僅為 173 公頃，01 年土地供給為 27 公頃，受到