【正文】 .....442. 收入與媒體影響度交叉分析 .............................................................................................453. 年齡與購房區(qū)域交叉分析 .................................................................................................464. 購房者對(duì) 2022 年房價(jià)變化的心理預(yù)期和接受能力分析 ...............................................46第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................48一、 生活指數(shù)評(píng)價(jià) ..............................................................................................................481. 區(qū)域生活指數(shù)模型 .............................................................................................................482. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 .................................................................................................................49二、典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià) ......................................................................................................491. 典型樓盤生活指數(shù)模型 .....................................................................................................492. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 .................................................................................................................50三、典型樓盤性價(jià)比分析 ..........................................................................................................51四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 ..............................................................................511. 典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告 .....................................................................516 / 742. 樓盤項(xiàng)目前期定位研究 .....................................................................................................51第六節(jié) 廣告監(jiān)測(cè)與研究 ..............................................................................................................52一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè) ......................................................................52二、2022 年 112 月南京市樓盤報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)分析 ...........................................521. 投放量排名 .........................................................................................................................522. 投放頻率排名 .....................................................................................................................523. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì) .............................................................................................................534. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計(jì) .....................................................................................................545. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計(jì) .....................................................................................54平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計(jì) ..........................................................................................................54四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 ..............................................................................................551. 2022 年 1 12 月樓盤平面廣告投放主題類型分析 .......................................................552. 2022 年 1 12 月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 ...............................................55五、從購房者相關(guān)特征分析媒體影響度 ..................................................................................561. 購房者媒體偏好分析 .........................................................................................................562. 媒體廣告對(duì)購房者決策的影響分析 .................................................................................57結(jié) 束 語 ......................................................................................................................................58綜 述一、 前言2022 年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動(dòng)、眾多重大市政建設(shè)項(xiàng)目的完工與建設(shè)，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來說，2022 年南京市地價(jià)、房價(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。 2022 年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是 2022年房價(jià)有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測(cè)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭會(huì)愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)全面進(jìn)入供過于求的局面。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。2022 年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （121 號(hào)文）和 9 月國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （18 號(hào)文） ，121 文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是比較復(fù)雜的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，高增長的同時(shí)，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，隨著市場(chǎng)的成長發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會(huì)逐步消失。本期報(bào)告通過分析過去一年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)及購房8 / 74需求變化等微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析研究了 2022 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期從市場(chǎng)研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提供公正有價(jià)值的研究成果，有瑕疵之處，敬請(qǐng)指正。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：（1）購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立于2022 年中，截至 2022 年底已經(jīng)擁有會(huì)員 13585 名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購房需求的準(zhǔn)購房者。在所有會(huì)員中，2645 歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的 2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在 38 萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過 60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等） ，購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等） ，購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價(jià)接受度、漲跌主觀判斷等） ，數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 14 余萬條，每月更新量 26%。收錄樓盤數(shù)據(jù)近 300 家，簽訂典型樓盤價(jià)9 / 74格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近 100 家。抉策地產(chǎn)研究中心將在 2022 年構(gòu)建較為全面的長三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對(duì)全國范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)目案例庫；（3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭力，分析市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。需求決定供給。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。消費(fèi)者調(diào)查——通過對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購房會(huì)員即準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢(shì)。媒體監(jiān)測(cè)——通過對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。三、延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/ 準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況/ 競(jìng)爭對(duì)手價(jià)格策略/ 銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。具體來說，可提供幾個(gè)層面的相關(guān)服務(wù)：11 / 74數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫。四、報(bào)告摘要房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁2022 年南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?1400 萬平方米，其中商品房的市場(chǎng)容量為 850 萬平方米，存量房的市場(chǎng)容量為 550 萬平方米。房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2022 年房地產(chǎn)投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。盡管 2022 年土地供應(yīng)達(dá)到 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會(huì)很快形成供給，而 02 年土地供給僅為 173 公頃，01 年土地供給為 27 公頃，受到