某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位思考-閱讀頁(yè)
2025-01-12 08:27本頁(yè)面
【正文】 大，競(jìng)爭(zhēng)性較低，故未列示，不做重點(diǎn)考慮。 片區(qū)樓盤(pán)目前供應(yīng)總量為 184萬(wàn)平方米。 銷(xiāo)售狀況： （ 1）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)雖然比例較高，是本片區(qū)供給的第一戶(hù)型，但除個(gè)別產(chǎn)品戶(hù)型較差而導(dǎo)致難以銷(xiāo)售外，銷(xiāo)售效果普遍良好。 （ 3）四房以上戶(hù)型由于總價(jià)較高，而銷(xiāo)售狀況普遍一般，個(gè)別甚至較差。 結(jié)論： （ 1）戶(hù)型合理、面積相對(duì)市場(chǎng)平均水平適度趨小，從而控制總價(jià)是各種戶(hù)型暢銷(xiāo)的共性特征； （ 2）市場(chǎng)需求主力戶(hù)型三房及兩房由于供需矛盾平衡結(jié)果偏向需求方一側(cè)，故依賴(lài)大環(huán)境因素而取得較好銷(xiāo)售； （ 3）滯銷(xiāo)的原因則正是上述暢銷(xiāo)原因的反面。四期動(dòng)工時(shí)間未定，可能推遲到 2023年。 —— 建筑類(lèi)型選擇及轉(zhuǎn)換條件 （ 1） 多層是本區(qū)域購(gòu)房者的首選； （ 2） 在實(shí)現(xiàn) “ 產(chǎn)品品質(zhì)補(bǔ)償 、 景觀(guān)補(bǔ)償 ” 的前提下 ， 部分客戶(hù)可以接受小高層產(chǎn)品； （ 3） 高層產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下 ， 基本不存在銷(xiāo)售機(jī)遇 ， 市場(chǎng)消化難度非常大 。 在面臨朝向與景觀(guān)的對(duì)立選擇時(shí) ， 更多的居民 （ 尤其是素質(zhì)較高的中青年 ） ，在給予充分 “ 景觀(guān)補(bǔ)償 ” 的前提下 ， 基本是可以接受偏南朝向（ 東南或西南 ） 的住宅的 。 —— 計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住宅總價(jià)統(tǒng)計(jì) %%%%%% %1 5 萬(wàn)元以下 元 元 元 元 元4 0 萬(wàn)元以上客戶(hù)比較能夠接受 1530萬(wàn)元的住宅（占全部客戶(hù)比例為 %） —— 居民購(gòu)買(mǎi)住宅重視因素 1）價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境是武漢居民在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)最為看重的三個(gè)因素。 （四） 我們的市場(chǎng) —— 市場(chǎng)分析總結(jié) 1. 項(xiàng)目所在周邊片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將形成內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)、外部強(qiáng)敵環(huán)繞之勢(shì)； 2. 片區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)特征較為集中，高校老師、研究人員、高科技企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位后勤職工、辦公室一般職員、個(gè)體戶(hù)構(gòu)成片區(qū)住宅主力購(gòu)買(mǎi)群體 3. 產(chǎn)品“瘦身”，成為片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主流； 4. 太陽(yáng)城先行一步占據(jù)了市場(chǎng)主動(dòng)。 （二）目前太陽(yáng)城存在的問(wèn)題 /難題 既能較好滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，同時(shí)吻合項(xiàng)目已經(jīng)確定的產(chǎn)品形象（戶(hù)型配比、戶(hù)型面積、立面風(fēng)格等）最終形成相對(duì)獨(dú)特的差異化定位 如何實(shí)現(xiàn)？ （三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位 在仍然必須以 高校老師、企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體戶(hù)等為主力 客戶(hù)，與其他項(xiàng)目基本一致的前提下，采取可以進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)的 AIO定位系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)客戶(hù)的差異。超低建筑密度 183
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