【正文】 目標客戶群，讓他們認識我們的樓盤，產生購買欲望和口碑效應。春天故事開盤儀式 第二階段：公開期 開盤后 1— 2個月 開盤儀式 活動目的 ： 更深入更詳細地推廣樓盤的主題概念 ， 帶新老客戶參與到我們的銷活動中來 ， 促銷活動 采用全新的方案 ， 給消費者帶來更實惠的東西 ， 主要目的是吸引更多的消費者 。春天故事開盤促銷活動 第二階段：公開期 開盤后 1— 2個月 開盤促銷活動 活動目的 ： 更深入更詳細地推廣樓盤的主題概念，帶動新老客戶參與到我們的銷活動中來，促銷活動采用全新的方案，給消費者帶來更實惠的東西，主要目的是吸引更多的消費者?？捶烤€路選擇售樓部門口的機場三路，不走一、二期大門，同時三期的示范園林景觀開盤到位，直接引導消費者感受三期，先入為主，讓消費者自己比較 ? 以 10%的銷售量為準，調整漲價幅度 價格體系 要 求 ： ? 《經濟敏感性分析報告》造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表 ? 依據(jù)經濟敏感性分析結合對市場趨勢的判斷，進行價格的高低、提升折率的編排和修正 ? 趨勢的判斷，進行價格的高低、提升折率的編排和修正 價格體系 開盤期 ： 目標價格 多層 2250元 /M2 小高層 2530元 /M2 價格體系 實施策略和方法 ： ? 內部認購期（市場導入價）： 分析市場對華錦價格的預期反映，適時調整銷售策略 若不認同，通過內部認購進行大力促銷可做緩沖 若認同，保持市場價，做局部促銷，刺激市場 ? 取得銷售許可證，正式開盤。 價格體系 要 求 ： ? 工程封頂 ? 小高層在多層價格進入同等價格時導入市場，有利于小高層的銷售 價格體系 掃尾期 ： 目標價格 多層 2620元 /M2 小高層 2630元 /M2 價格體系 價格調節(jié)系數(shù) ： 樓棟調節(jié)系數(shù)為177。 8% 戶型面積配比 棟號 總套數(shù) 銷售面積( M 2 ) 2*2( M2) 3*2( M2) 4*2( M2) 復式4()2()6()18()311 23 19() 4()6()6()313 23 19() 4()314 35 29() 6()315 60 54() 6()316 36 32() 4()317 23 19() 4()318 23 19() 4()319 60 54() 6()2()2()321 24 20() 4()322 24 20() 4()323 36 30() 6()324325 47 41() 6()326 35 29() 6()2()2()6()2()合計 652 269 274 19 9041% 42% 3% 14%所占比例309 40 26( ) 8()312 36 20() 4()310 36 12( 3)327 23 10() 9()320 24 10（91 .54） 10（12 ）328 44 32() 4()價格調節(jié)系數(shù) 棟號 比例 備注309 3% 臨近馬路,較吵310 0 靠近藝術長廊,位置相對較安靜311 0 位置面積較適中312 5% 靠近親子源,親子樂園,位置較好313 0 東頭位置較西頭好314 5% 靠近中心花園,位置最好316 3% 位置較好,南邊面對親子園,房型較一般317 5% 較316好, 且無黑衛(wèi)生間，房型也較適用318 4% 全部２＊２＊２，房型及位置都較好，南邊幼兒園有一定影響320 4% 位置＼房型都較好321 3% 位置一般，較安靜322 4% 位置較３２１稍遜323 2% 房型＼位置較好325 4% 位置較差，北面有小高層摭擋326 5% 房型尚可，但位置較差327 5% 同上328 4% 靠近入口，雖南面采光尚可，但靠近車道，較吵315 小高層319 小高層價格根據(jù)樓層作相應調整價格調節(jié)系數(shù) 棟號 調節(jié)系數(shù) 樓層 調節(jié)系數(shù)309 1% 1 3%310 4% 2 0326 0% 3 3%327 1% 4 5%328 2% 5 2%6 7% 第一批房型面積配比 序號 棟號 棟建面（㎡） 銷售總價 總套數(shù) 2*2*1 3*2*2 復式 復式1 309 10440360 40 26（） 8() 4() 2()2 310 9830765 36 12（） 24（）3 326 8071979 35 29（） 6（）4 327 6065966 23 10（） ９ （） 2（） 2（）5 328 11335782 44 32（） 4() 7（） 1() 45744852 178 109 45 19 561% 25% 11% 3%比例合計房型圖審核表 棟號 總套數(shù) 房型種類 房型圖種類 備注309 40 M B F1 F2 BF MF 6310 36 K H 1 H 2 8311 23 C CF 2312 36 C CF M M1 4313 23 J JF 2314 35 A A1 AF A1F 6315 60 L1 L2 L3 6316 36 K KF 5317 23 N NF 6318 23 I IF 2319 60 同315 6320 24 H1 H2 H1F H2F 5321 24 E EF 2322 24 無編號 4323 36 E EF 2324325 47 E EF 2326 35 無編號 2327 24 同320 5328 44 H1 H2 E H1F H2F EF 8合計 653 72一層及頂層優(yōu)劣勢分析 樓層 優(yōu) 點1 、貼近自然，可以養(yǎng)花種草，擴大室外私人活動空間 1 、低層不架空，室內潮濕2 、給居家生活，晾曬帶來方便 2 、采光差3 、出行方便，不用爬樓梯 3 、安全系數(shù)小，私密性差4 、水壓穩(wěn)定，水源充足 4 、上層亂扔垃圾現(xiàn)象嚴重5 、較其他樓層嘲雜6 、院子面積偏大1 、顯現(xiàn)居住者身份、地位、居住檔次 1 、浪費面積大，得房率低2 、通風采光效果好 2 、樓層太高，不便攀爬3 、視野開闊，居高臨下，空氣清新 3 、頂層隔熱效果差4 、各功能區(qū)較好分離，私密性好 4 、露臺小，活動空間受限制5 、建筑面積大，總價高6 、復式上層房型不夠理想建議1 、復式定價的調節(jié)系數(shù)最低，突出價格優(yōu)勢，給客戶高品質、 低價位的實惠感2 、建議復式樓多做幾個效果圖，方便客戶參閱缺 點一層復式樓建議院子總面積 1 379. 05 平方米，若按二期4 00元/ 平方米計算，則總價 5