【正文】 源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位 2023/1/17 42 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時對管道的碰壞，而管道維修時也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。 ? 由于北方燃氣表和立管均在室內(nèi)，在施工時一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時一定要與燃氣公司提前溝通好，征得他們同意，請他們驗收完畢，并一定要書面確認無誤后，再確認燃氣施工方案，進而大面積施工。 ? 在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個裝修過程，尤其是第一個采暖期，必須正常采暖供水。 ? 營銷策劃部組織，設(shè)計研究部、合約物資部配合。 ? 根據(jù)項目定位，合約物資部提供項目精裝修的成本指標(biāo)，設(shè)計研究部提供交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并下發(fā)給項目部。 ? 土建施工圖設(shè)計階段，施工圖設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點位的條件圖開展施工圖設(shè)計工作。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。 ? 確定空調(diào)機位和冷凝管預(yù)留孔洞設(shè)置部位、數(shù)量，合理布置空調(diào)機位，確定冷凝管預(yù)留孔洞留置房間的墻面部位及高度。廚衛(wèi)間及室內(nèi)冷熱水及采暖管道應(yīng)暗埋鋪設(shè)，設(shè)置于防水層下。 ? 散熱器安裝位置確定，散熱器原則上設(shè)置于窗口等位置，合理利用空間，立式與臥式相結(jié)合，避免與電氣開關(guān)、插座位置沖突并同時兼顧美觀。 2023/1/17 47 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 電氣條件優(yōu)化： ? 電氣預(yù)埋管線布置，電氣施工圖設(shè)計要結(jié)合精裝修設(shè)計，特別是燈位的設(shè)計，須布局合理，避免或減少精裝修電氣改造管線。開關(guān)、插座設(shè)置標(biāo)高在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將兩個設(shè)計單位統(tǒng)一的標(biāo)高標(biāo)注于土建施工圖上。 ? 配電箱、局部等電位箱及戶內(nèi)對講主機布置，原則上位置和顏色不要影響立面整體效果。這樣有利于精裝孔洞掛件的預(yù)留預(yù)埋，有利于標(biāo)高銜接、有利于避免二次結(jié)構(gòu)拆除、有利于水電接駁與精裝修標(biāo)準(zhǔn)一致。需要強調(diào)： 2023/1/17 49 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 標(biāo)高關(guān)系，項目部會同設(shè)計部根據(jù)各功能空間建筑完成面標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)標(biāo)高關(guān)系。 ? 孔洞留設(shè)和管線穿越，各類孔洞的留設(shè)是否齊全、合理。精裝修設(shè)計圖紙需要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。土建施工圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機電點位布置需按精裝修圖中二次結(jié)構(gòu)隔墻位置和機電點位調(diào)整修改，以便總包單位一次實施到位，避免以后剔鑿返工。 ? 廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)降板，廣州精裝修項目廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)樓板普遍降 300，所有排水管線布置在箱體中，中間架空上鋪預(yù)制蓋板。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。櫥柜、木地板等專業(yè)分包工程在招標(biāo)完成后，納入裝修主分包人管理范疇，由主包人負責(zé)專業(yè)分包人的工期計劃安排、初步驗收、安全文明管理和成品保護工作。 2023/1/17 52 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 裝修主包人負責(zé)提前提交分階段的甲供材料物資進場計劃 。 ? 明確規(guī)定土建總包、裝修主包、裝修各分包相互協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。 2023/1/17 53 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修主包單位分判時間 裝飾工程的分判插入時間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如外墻磚、石材，裝飾分判應(yīng)進一步提前以保證材料的備貨）。 2023/1/17 54 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 精裝修監(jiān)理單位的分判 深圳公司是三位一體的管理模式，即監(jiān)理公司是中海系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)理，甲方和監(jiān)理實為一體，如深圳大山地項目除項目經(jīng)理、水電、 QS外各一名外，三棟高層住宅由一位甲方工程師總協(xié)調(diào)，每棟樓按標(biāo)段配備 23名監(jiān)理工程師，這樣管理人員配備較為合理。 2023/1/17 55 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 編制精裝修工程管理策劃 策劃內(nèi)容針對項目目標(biāo)編制切實可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個項目實施過程中的每一環(huán)節(jié)。精裝修工程管理策劃重點對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進度計劃、甲供材料進場計劃、施工要素要求（人、機、材料等）、工作面交接與驗收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進行重點的、深入的研究。因為營銷展示的需要，樣板房實施的周期有限，往往樣板房裝修完成后一些問題尚未完全暴露，或者一些問題已發(fā)現(xiàn)但未找到好的解決辦法，還有一些問題則已經(jīng)沒有時間改正，需要在后續(xù)實施中進行調(diào)整。同時項目部也應(yīng)該將精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房作為工程樣板房，認真小結(jié)實施過程中存在的問題，提出針對性的解決辦法，以指導(dǎo)后續(xù)精裝修工程大規(guī)模實施。通過樣板房實施過程中暴露的一些問題，梳理精裝修工程施工工序安排，以指導(dǎo)后續(xù)大規(guī)模精裝修工程的開展。 ? 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，項目部詳細記錄整改意見并下發(fā)到監(jiān)理公司及各施工單位，限時整改。 ? 驗收應(yīng)按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關(guān)注。 2023/1/17 58 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 工作面移交管理 工作面交接驗收時是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。 ? 明確管理界面，精裝修主包單位負責(zé)整個施工現(xiàn)場的管理工作，精裝修分包施工單位需服從總包單位的管理，精裝修分包單位和材料設(shè)備供應(yīng)商納入精裝修施工單位的管理范圍，做到層層管理。 ? 明確責(zé)任界面，注意質(zhì)量問題和成品保護責(zé)任劃分 。 2023/1/17 60 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請材料項目部會同監(jiān)理公司組織初步驗收并確定驗收時間； ? 項目部各參建單位對精裝修工程進行一次全面的驗收，戶外按規(guī)范進行驗收，戶內(nèi)逐戶進行驗收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項記錄并限時整改； ? 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗收； ? 對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實的應(yīng)說明。 2023/1/17 61 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 售后服務(wù) 因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護不利任何瑕疵都會暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時間顯得非常必要。 ? 各維修單位維修期間注意成品保護，對其他項目造成損壞的應(yīng)負責(zé)賠償； ? 項目部應(yīng)及時對維修好的房屋進行驗收，驗收合格的通知物業(yè)公司人員驗收并進行保潔； ? 物業(yè)公司及時通知維修好的業(yè)主來進行再次驗收，疑難問題應(yīng)在驗收前做好溝通工作，避免影響本次驗收，再次發(fā)生糾紛。 ? 項目部年會管理總結(jié) ? 項目后評估報告，涵蓋所有部門，對集團匯