【正文】 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1) 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2) 前期物業(yè)合同具有過渡性3) 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同二、物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同，具有如下的法律特征：1) 物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人互相信任為前提2) 物業(yè)合同是有償?shù)?) 物業(yè)服務(wù)合同即是諾成合同又是雙務(wù)合同4) 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：1) 物業(yè)基本情況2) 委托服務(wù)事項3) 雙方的權(quán)力義務(wù)4) 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準5) 物業(yè)服務(wù)費用和維修費用6) 專項維修基金管理和使用7) 物業(yè)管理用房8) 物業(yè)經(jīng)營管理9) 委托服務(wù)期限10) 違約責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點：1) 宜粗不宜細原則2) 不應(yīng)有償無限期的承諾3) 實事求是留有余地4) 明確界定違約責(zé)任與處理方式第三節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)方應(yīng)對所有參加投標(biāo)者實行“公開、公平、公正、合理”的原則。當(dāng)事人是與保險合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險人和投保人。三、物業(yè)保險的主要險種物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的保險種類主要有以下三種：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公共責(zé)任保險。企業(yè)財務(wù)活動是指商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金活動，包括資金籌措、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約的環(huán)節(jié)。企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括以下幾方面：1) 企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系2) 企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系3) 企業(yè)同其他債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系4) 企業(yè)各單位內(nèi)部之間的財務(wù)關(guān)系5) 企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系6) 企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系二、財務(wù)管理的目標(biāo)財務(wù)管理的總體目標(biāo)1) 利潤最大化2) 資本利潤最大化或每股利潤最大化3) 企業(yè)價值最大化或股東財富最大化財務(wù)管理的具體目標(biāo)1) 籌資管理目標(biāo)2) 投資管理目標(biāo)3) 利潤分配管理目標(biāo)財務(wù)管理的內(nèi)同1) 籌資決策2) 投資決策3) 利潤分配決策四、財務(wù)管理手段企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)（ERP）第二節(jié) 財務(wù)報告分析一、財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容財務(wù)報告可分為年度、半年度、季度和月度財務(wù)報告會計報表部分一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。企業(yè)會計制度規(guī)定必須編制和報送的附表是：資產(chǎn)負債附表、利潤分配附表。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。二、物業(yè)管理績效評價的類型物業(yè)管理績效評價的類型包括：1) 政府評價2) 社會評價3) 企業(yè)集團內(nèi)部評價4) 物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價5) 物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價三、物業(yè)管理績效評價的基本要素物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標(biāo)、評價標(biāo)準和評價方法，這是評價活動得以展開的重要條件。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤平均凈資產(chǎn)100%不良資產(chǎn)比率=年末不良資產(chǎn)總額年末資產(chǎn)總額100%物業(yè)管理績效評價評議指標(biāo)評議指標(biāo)的具體內(nèi)容包括：1) 經(jīng)營者基本素質(zhì)2) 服務(wù)滿意度3) 基礎(chǔ)管理水平4) 在崗員工素質(zhì)狀況5) 服務(wù)硬環(huán)境6) 發(fā)展創(chuàng)新能力7) 經(jīng)營發(fā)展能力8) 綜合社會貢獻五、物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準企業(yè)績效評價標(biāo)準可以分為定量標(biāo)準和定性標(biāo)準兩類。2) 向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好的工作之一，這里的最高層次管理者主要是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項重點突出、兼顧一般對業(yè)主、租戶來所，他們關(guān)心的主要是物業(yè)管理費用的收支情況和物業(yè)管理經(jīng)營管理者未來的工作安排，而對管理者的盈利情況則大多不關(guān)心。至于企業(yè)的盈利情況則可以少些甚至不寫。注重實效、重點突出報告清楚、文字簡練第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)管理的特點寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：1) 所處區(qū)位好，規(guī)模大2) 多為現(xiàn)代化的高層建筑3) 功能齊全、配套設(shè)施完善4) 多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理5) 保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、影響寫字樓分類的因素影響寫字樓分類的因素包括：1) 位置2) 交通方便性3) 聲望或形象4) 建筑形式5) 大堂6) 電梯7) 走廊8) 寫字樓室內(nèi)空間布置9) 為租戶提供的服務(wù)10) 建筑設(shè)備系統(tǒng)11) 物業(yè)管理水平12) 租戶類型三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)分為：1) 宏觀目標(biāo)：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象作用。3) 微觀目標(biāo)：物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。租售型寫字樓的空間，可以以是否取得直接收益為標(biāo)準劃分為收益部分（專用部分）和非收益部分（共用部分）。后者指共用流線（門廳、電梯廳、走廊樓梯等）、共用房間（洗手間、開水間、休息室等）、物業(yè)管理用房、設(shè)備機房等。3) 服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。二、寫字樓租金的確定與調(diào)整物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮一下四個方面的因素：1. 計算出租或可使用的面積2. 基礎(chǔ)租金與市場租金3. 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修4. 租金的調(diào)整第三節(jié) 寫字樓安全與風(fēng)險管理寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點1) 全員性2) 全期性3) 動態(tài)性寫字樓樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類：1) 工程隱患風(fēng)險2) 設(shè)備運行風(fēng)險（機毀人亡的重大事故；商務(wù)信息中斷、丟失）3) 消防防范風(fēng)險4) 安保防范風(fēng)險5) 自然災(zāi)害風(fēng)險第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準1. 能否令業(yè)主滿意2. 專業(yè)的服務(wù)水平3. 向業(yè)主提供信息的能力4. 管理計劃三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價1. 服務(wù)滿意度2. 物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)3. 物業(yè)品牌化第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類三、零售物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容1. 招商及承租戶組合2. 零售技術(shù)3. 物業(yè)維護4. 營銷5. 保險及風(fēng)險管理6. 財務(wù)管理四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型按照管理層面的不同，零售物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為：策略與運行管理與現(xiàn)場管理這兩個層次。二、經(jīng)營與運作零售商業(yè)物業(yè)運作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。二、租金確定與調(diào)整1. 基礎(chǔ)租金2. 百分比租金3. 代收代繳費用和凈租金4. 租金的調(diào)整四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理一、策略與計劃現(xiàn)場管理策略1) 經(jīng)營策略2) 管理策略第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟組合投資管理工作包括以下五個步驟：1. 制定投資方針和政策2. 投資分析3. 構(gòu)建投資組合4. 投資組合的調(diào)整5. 投資組合績效評估第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：1. 編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單2. 設(shè)定管理目標(biāo)3. 控制成本4. 適時處置資產(chǎn)并獲得收入5. 進行多樣化的物業(yè)投資6. 結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式7. 建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)8. 明確物業(yè)管理師的責(zé)任9. 審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問第五節(jié) 可持續(xù)的物業(yè)管理二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個要素：1. 控制空氣質(zhì)量、提高大氣潔凈度2. 加強雨水、污水的排放、處理和再利用3. 垃圾分類處理4. 控制噪聲5. 建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化社區(qū)環(huán)境6. 注重采集新型建材飾材和自然能源7. 提高物業(yè)管理的信息化水平