【正文】 設(shè)置交易障礙和增加各種稅率等穩(wěn)定房價，抑制購房者的非理性預(yù)期，打擊住房投資和投機。另外，通過提高住房消費信貸首付比例以及加強對申請人的審核，從而提高消費者購房門檻，以達到抑制住房需求過度膨脹的目的。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責(zé)任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門要加強監(jiān)督檢查。這些措施達到了平抑房價的作用，但卻使房地產(chǎn)市場變得低迷。依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，控制二次購房和投機性購房。由于金融及稅收政策的收緊，預(yù)計會對項目的銷售進度帶來不利影響。二、項目中觀背景南寧市城市中觀背景綜述南寧市近幾年經(jīng)濟發(fā)展正處于上升的空間，房地產(chǎn)投資占GDP、固定資產(chǎn)投資的比重均處在合理區(qū)間，加上城市化進程、東盟10＋泛珠9＋西部大開發(fā)、南北欽防經(jīng)濟圈等眾多發(fā)展機遇，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)發(fā)展的“前景”看好。南寧市房地產(chǎn)市場判斷南寧市房地產(chǎn)的整體需求是非常旺盛的，但在宏觀政策的影響下，出現(xiàn)了正常的波動：A、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重依然處在合理區(qū)間，不存在總量規(guī)模偏大的不良因素；B、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題已顯現(xiàn)；C、房價漲幅低于2004年同期；D、成交量增幅出現(xiàn)負增長。C、商務(wù)物業(yè)的供求關(guān)系不平衡逐漸顯現(xiàn)，目前階段政府的科學(xué)引導(dǎo)極其重要。三、項目微觀背景鳳嶺片區(qū)房地產(chǎn)競爭態(tài)勢 住宅物業(yè)競爭激烈，整體呈供大于求的態(tài)勢；但是適合中產(chǎn)階層的相對低總價、中小戶型的住宅物業(yè)呈現(xiàn)供小于求的格局。寶資通觀點綜述：區(qū)域內(nèi)大面積戶型產(chǎn)品銷售逐漸步入較為艱難的階段。大戶型、大面積、高單價、高總價產(chǎn)品所對接的高端客戶資源基本消耗完畢，新生的高收入人群尚在形成。四、項目資源條件地塊資源稟賦綜述 項目地塊位于南寧市民族大道延長線鳳嶺段北側(cè)，楓林路東側(cè)，瑯東汽車站對面。鳴翠谷，西面是已經(jīng)交付使用的別墅項目新天地；北、南2面為其他項目用地。寶資通觀點綜述：鳳嶺片區(qū)房地產(chǎn)市場以住宅為主，目前區(qū)域內(nèi)云集了諸如榮和山水美地、翡翠園、恒大本項目要想脫穎而出，必須以精準的客戶群體定位，結(jié)合項目本身的資源條件，產(chǎn)品差異化的定位才能在激烈的市場競爭中勝出。它取決于企業(yè)的價值觀與發(fā)展愿景，同時也取決于企業(yè)自身的實力、發(fā)展階段、領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)格等眾多要素。企業(yè)目標訴求通過與本項目發(fā)展商的溝通，我們理解并歸納項目業(yè)主對本項目的投資發(fā)展，有如下的目標訴求： 項目物業(yè)產(chǎn)品的定位要與中國房地產(chǎn)新政的趨勢要吻合； 項目的市場定位要順應(yīng)南寧市下一階段房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢； 項目產(chǎn)品線的設(shè)定要從區(qū)域板塊差異化、性價比的角度出發(fā)； 項目物業(yè)產(chǎn)品的銷售，縮短項目的投資回收期； 達到經(jīng)濟效益與社會效益雙贏的局面。在眾多的外在內(nèi)在對項目影響因素中，通過宏觀面、持力層、應(yīng)對層、著力點、目標線的系統(tǒng)分析，梳理項目發(fā)展的主要矛盾與沖突，尋求化解之道，甄選出本項目最理性和優(yōu)化的發(fā)展策略導(dǎo)向，為項目的定位提供依據(jù)。項目預(yù)售的門檻越高，則對開發(fā)商自有資金的要求越高。 市場結(jié)構(gòu)失衡與項目定位之間的矛盾從以上的《項目市場調(diào)研報告》中可以明顯看出南寧市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀中結(jié)構(gòu)失衡已顯現(xiàn)，中低價位的物業(yè)供量不足，但本項目的區(qū)域因素決定了本項目不可能定位于中低價位的樓盤。據(jù)目前統(tǒng)計，2006年南寧市的供應(yīng)量約580萬平方米，與市場剛性需求300萬平方米之間，產(chǎn)生了巨大的差額，也就意味著市場將有280萬平方米的物業(yè)將加劇市場的競爭程度。、居民收入水平?jīng)]有較大增長與房價上漲的矛盾2004年，南寧城市商品房銷售均價為2767元/平方米；2005年，城市商品房銷售均價為2946元/平方米，商品房的價格依然在往上攀升。而與此相矛盾的是，居民的收入水平卻沒有顯著提高，05年居民收入水平基本與04年持平。、生活期望值與生活配套的矛盾 鳳嶺片區(qū)經(jīng)過這幾年的規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)是大部分南寧人甚至是廣西人認可的、所期望的居住之地。同時目前區(qū)域內(nèi)的相關(guān)生活配套并未完善，交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市等生活配套設(shè)施都基本處于在建或者規(guī)劃的階段，生活不方便顯而易見，這與選擇本區(qū)域的客戶的期望值形成矛盾。 以城市普通住宅為標準寶資通研究認為，本項目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以城市普通住宅為標準，以獲得政府、金融等相關(guān)部門的支持，使項目具備優(yōu)越的金融支持條件，為項目的銷售創(chuàng)造良好的條件。 產(chǎn)品細分：通過前面系列的分析，本項目的產(chǎn)品應(yīng)該是填補區(qū)域空白點的中小戶型，建議主力戶型面積設(shè)置在110平方米以內(nèi)，總價控制在35萬以下。綜合項目的資源條件，本項目的客戶群體應(yīng)定位于正在成長中的年輕城市中產(chǎn)階層。 及早入市為化解銷售周期后移與資金壓力之間的矛盾，寶資通認為：應(yīng)加快項目的啟動速度，并同時啟動項目的設(shè)計等前期作業(yè)，盡快動工建設(shè)，爭取在目前市場環(huán)境較好的階段盡早入市，以應(yīng)對后面不可知的政策、市場環(huán)境變化。通過市場調(diào)研，在鳳嶺片區(qū)低總價的住宅物業(yè)的市場空間較大。將項目做成一個高性價比的物業(yè)。 商業(yè)產(chǎn)品：部分底層商業(yè)，滿足業(yè)主的日常生活商業(yè)配套，建議沿楓林路配置； 物業(yè)空間：住宅、商業(yè)、環(huán)藝設(shè)計等空間構(gòu)筑了一個高品質(zhì)的、充滿活力的、休閑的城市空間，也是年輕的城市中產(chǎn)人群交流的場所； 綜述：一個以住宅為主、商業(yè)為配套的、滿足中產(chǎn)階層和正在成長的中產(chǎn)階層群體所需求的精品居住小區(qū)在確立項目的發(fā)展導(dǎo)向基礎(chǔ)上，一個更加清晰的項目輪廓需要描述，使發(fā)展導(dǎo)向通過建筑的意向初步成型，這是一個創(chuàng)意與構(gòu)思的過程，在項目發(fā)展導(dǎo)向的指引下引入理念、文化、主題等提升要素，為項目的建筑策劃提供明確的思路。發(fā)展理念一個以營造“年輕中產(chǎn)精英生活空間”為發(fā)展理念，引領(lǐng)城市住宅產(chǎn)品發(fā)展方向，填補區(qū)域普通住宅產(chǎn)品空白，塑造區(qū)域具有活力與吸引力、最富感性張力的特色現(xiàn)代都市住宅地產(chǎn)項目。一個房地產(chǎn)項目的價值構(gòu)建，可從基礎(chǔ)價值、提升價值、附加價值三個層面著手，形成完善的項目價值體系。提升價值“楓灣荔景”項目通過產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展和提升，使項目發(fā)展成區(qū)域優(yōu)秀和特色的居住空間，形成區(qū)域新的居住物業(yè)品牌，代言區(qū)域的形象，達到本項目物業(yè)的不斷升值，是本項目的提升價值。九、建筑發(fā)展定位建筑主指標系統(tǒng)根據(jù)前面章節(jié)的綜合分析以及引導(dǎo)結(jié)論，本項目最終落實到建筑發(fā)展上的主要指標測算設(shè)定如下： 總建筑規(guī)模：約14萬平方米； 建筑層數(shù)：11層為主； 凈容積率：； 建筑密度：25%主要物業(yè)產(chǎn)品分類 住宅產(chǎn)品根據(jù)項目的資源條件以及目標客戶群體的特征，建議項目以兩房、三房戶型為主，四房、樓中樓戶型為輔的產(chǎn)品組合形式。建議商業(yè)物業(yè)以較小開間（、）的劃分來對接市場。、會所及運動場所為提升項目的品質(zhì)，同時考慮項目對接的客戶群體，小區(qū)應(yīng)設(shè)置會所及相關(guān)的運動場所，如網(wǎng)球場等。一級目標體系 投資和成本目標本項目用地目前已取得土地的使用權(quán)，根據(jù)項目業(yè)主提供的數(shù)據(jù)土地的資金投入約為8820萬元人民幣。二級投入主要包括業(yè)主保留物業(yè)的開業(yè)裝修及設(shè)備。按全部物業(yè)出售測算。 開發(fā)周期目標本項目可采用滾動開發(fā)安排，全部建設(shè)周期約為2～，主營銷周期設(shè)定為2年。 提升企業(yè)形象通過本項目的發(fā)展，在獲取開發(fā)經(jīng)濟利益的同時，在南寧市乃至廣西等區(qū)域內(nèi)，提升企業(yè)的社會形象，豐富和延展企業(yè)品牌。33 /