【正文】 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為 開發(fā)商所獲得土地 成本相對其他地塊 較低，因此可以使用相對 市場較低的售價進 入市場。從目前 東湖大郡和 順馳 去化 分析 該案去 化速度較為迅速， 其原因在于該案售 價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其 130 平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。 房型 分析 東湖大 郡推出的戶型豐富 多樣、靈活有度， 從兩房到四房、平層到躍層都有，面積范圍在 90 平方米到 270 平方米，其中 140平 方 米左右的三房為主力房型，占到整個房源的 50%。 營銷 策略 分析 該案在 銷售上一直以會員 制銷售，即消費者 參與“建屋之友”俱樂部 的活動，凡已經(jīng)購 買過建屋房產(chǎn)的客 戶和打算購買建屋房產(chǎn)的 客戶均可申請會員 資格，凡屬該俱樂 部的會員均可享受買房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。禮 遇會員由于其規(guī)定 的購房準備金的問題，現(xiàn) 暫不確定是否施行 。據(jù) 了解，該會員卡并非限量 發(fā)放，現(xiàn)場凡是登 記的客戶均有一張 會員卡及一本會員手 冊 ，但明文規(guī)定該會員卡不得轉(zhuǎn)讓。嘉賓會員可提 前獲得蘇州工業(yè)園 區(qū)建屋發(fā)展有限公 司最新推出的樓盤資料和 銷售信息；優(yōu)先安 排參觀建屋地產(chǎn)的 銷售示范單位；享受優(yōu)惠 價格；有機會參加 各種活動；享受該 會所選商號購物優(yōu)惠 價 格；同時擁有黃金卡。 貴賓會 員指：已購買建屋 旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經(jīng)蘇州工業(yè) 園區(qū)建屋發(fā)展有限 公司確認后，即成 為貴賓會員。擁有鉑金卡。 禮遇會 員：在新項目開始 運作時，自愿在指 定銀行存入一定數(shù)量的購 房準備金，并與銀 行，開發(fā)商簽署三 方協(xié)議，將存入的準備金 凍結(jié)若干時間后成 為禮遇會員（購房 準備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。 客源 分析 建 屋 會員 結(jié) 論 該案由于 有政府背景，其土地 位置較好，成本相對 較底，因此在房價上的表現(xiàn) 亦比周邊樓盤較低。 由于該案 土地面積較大，今后 還會不斷推出新的房 源，可以肯定的是其房價將 延續(xù)其保持與周邊房 價的距離，以低價競 爭，這將繼續(xù)給周邊 項 目乃至更大區(qū)域帶來影響。 表 10： 南都 ?玲瓏灣 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 蘇州 南都建屋 有限公司 基地位置 玲瓏街 1 號 （ 近 現(xiàn)代大道） 建 筑 設(shè)計 住 宅 形態(tài) 小 高 層、高層 （ 12～ 30F） 銷 售 企劃 自 銷 （天啟策劃） 主 推 賣點 湖 景 住宅 公 開 日期 2020/3/27 交 房 日期 售 樓 熱線 051262888888 工 程 進度 一 期 結(jié)構(gòu)體段 市 調(diào) 信 息 基 地 面積： 萬 平方米 建 筑 面積： 萬平方米（一期） 容 積 率： 綠 化 率： 50% 得 房 率： 可售戶數(shù) 總共近 9000 套 銷售率 94％ 主力總價 萬 面積 配比 主力： 平方米 單 價 范 圍 40007000 元 /平方米 該案一期房型： 一房： 47~ ㎡ /％ 二房： ~ ㎡/% 三房： ~ ㎡/％ 1+1 房型： ~ ㎡/％ 躍式： 180~ ㎡ /% 主力單價 目前 5000 元 /平方米 建筑 層數(shù) 12～ 30F 目標客源 主 要 為園區(qū)客源 配套設(shè)施 籃 球 場等運動場，區(qū)內(nèi)幼兒園、會所等 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 該案為一個 85 萬平方米大型社區(qū)，占地 34 萬平方米，于 2020年 9 月開始動工。玲 瓏灣 首批 推出 項目 為 一期 北組團，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。 規(guī)劃圖 環(huán)境 分析 本案位于現(xiàn)代大道的北側(cè)， 地理位置獨特，介于湖東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風景宜人，擁有 良 好的景觀資源優(yōu)勢。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學、湖東小學、九 龍 外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小 區(qū) 內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。本次為一期 16幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響 ， 今后該案售價較為看好。 由于 該案 位置 以及 其 獨特 的臨 湖環(huán) 境 使 得市 場 關(guān)注 度較大，同時由于該案一期其位置相對不太理想，因此售價現(xiàn)在較低，對該案去化速度形成促進。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其將在一期 最 后階段推出。其中以目前市場主流的 130～140 平方米為主打房型，同時輔以 100 多平方米的小房型以及230 平方米的大房型作補充，因此其跨度較大，適合各種消費需求。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562 套左右， 6 月初所余房源 30 套左右，銷售率 94％。因 此 其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。 另 外 也有部分市區(qū)和外地客源。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對未來有一個很高的期望。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī) 模 的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過對本項目周遍市場 相關(guān)重點個案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律性，尋找項目開發(fā)機會點。天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都 表 11：樓盤基本情況總表 : 項目 名稱 內(nèi)容 南都天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號 湖東萬盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機場路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā)展集團 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳置地有限公司 華新國際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)置地 園區(qū)國信置業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（第三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體 7500 獨立：9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年 7月 6 月 6日 6 月 12日 二期在 6月25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2020 年 6月 11 日 交付日期 06年初 05年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高層、高層 點式多層、小高層、高層 板式小高層、高層 板式高 層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、獨立別墅 板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 占地面積 平方米 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積及總戶數(shù) 85 萬 /近9000戶 23 萬 萬/505戶 30 萬 / 一期900 多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2020 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊 環(huán)境分析 南都小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。 順馳 都市花園周邊公交相對豐富。 金水灣 金雞湖路 88 號 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對湖西景觀優(yōu)勢較大。而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建 19 個鄰里中心。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當優(yōu)勢。 圖 15 鄰里中心示意圖 湖西地區(qū)由于房產(chǎn)開發(fā)較成熟，且離老城市區(qū)較近，所以目前生活配套優(yōu)勢比較明顯。 表 13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境 項目名稱 綠化率 規(guī)劃特點 南都 東湖大郡 45% 目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小 區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間 12F 觀景房，南北兩端為 18F 高層公寓。小區(qū)整體分布為南北板樓較低，中間塔樓較高。 順馳借鑒美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造城市中心森林，一切以自然形態(tài)為設(shè)計的依據(jù)。天域 4050% 天域小區(qū)內(nèi)分為 8 個風景區(qū)， 平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場、迷宮等景觀。 湖左岸三期 42% 該案整個小區(qū)地塊呈 L 型，一條中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角，可以看到湖濱公園，另外該小區(qū)擁有跌水下沉廣場復(fù)合、生態(tài)會所，同時還擁有放鳥區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等。 金水灣 60% 高爾夫花園 50%以上 小區(qū)南低北高，北以公寓為主，臨金雞湖；南以別墅為主，臨獨墅湖。 樓盤的綠化率范圍基本在 4260％?？床灰姾臉潜P在規(guī)劃設(shè)計上就更“別具匠心”制造亮點，吸引客源。 景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。 湖畔天城的景觀則借鑒了美國紐約中央公園的設(shè)計手法，創(chuàng)造 城市中心森林，延用“一環(huán)”、“一帶”、“三軸”、“多組團”的設(shè)計思維，形成多景觀、多層次、立體的生態(tài)環(huán)境。社區(qū)內(nèi)還有三大主題花園，小溪疊石園、伊斯蘭花園、雕塑園。 ? ? 主力賣點分析 環(huán)湖項目均以“金雞湖”為賣點。而園區(qū) CBD 區(qū)域周 邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質(zhì)進行包裝宣傳。玲瓏灣 蘇州新地標、湖上新世界 東湖大郡 東岸第一實景生活區(qū)，世界建筑水景園景 東湖春之韻二期 都市新神韻，國際健康家，園區(qū)正時尚生活領(lǐng)地 順馳天域 五星級度假特區(qū) 湖左岸三期 難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。 表 15：樓盤規(guī)模、容積率 項目名稱 總建面積 占地面積 容積率 戶數(shù) 南都湖畔天城 30 萬 16 萬 一期 900 戶 都市花園玲瓏灣，規(guī)劃建筑面積達 85 萬平方米，最小的樓盤東湖春之韻也在 10 萬平方米以上。 高爾夫花園和金水灣花園 兩個樓盤均有別墅物業(yè)，由于占有了較好的湖景資源，樓盤在規(guī)劃上沿湖的片區(qū)均規(guī)劃了低密度的別墅。 ? ? 去化分析 表 16： 項目名稱 銷售率 開盤日期 南都湖畔天城 20% 2020/6/12 都市花園 2020 年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，但漲幅有所減緩。單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較好。 而湖西樓盤湖左岸三期房價在 5800元 /平方米也較高，去化相對也較慢。玲瓏灣 一房： 47~ 二 房 ：~ 三 房 ：~ 1+1 型：~ 躍 層 ：~ % % % % % 東湖大郡 二房： 三 房 ：~ 四房 躍 層 ：~ % % % % 東湖春之韻二期 二房 :89 三房 :111138 25% 65% 順馳18