【正文】 一第一生產(chǎn)資料，大力挖掘存量土地潛力，強(qiáng)力推進(jìn)城市更新改造，加大重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備整備力度，優(yōu)先推動(dòng)對(duì)全市發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)地區(qū)的土地整備工作，對(duì)居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設(shè)施項(xiàng)目中用地條件不成熟的地塊，提前開(kāi)展土地整備工作。本項(xiàng)目擬在那大城區(qū)收儲(chǔ)土地 2062 畝，將收購(gòu)集中起來(lái)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，通過(guò)拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的“熟地” 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場(chǎng)地土地平整工程等。因此，綜合考慮儋州市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，以及儋州市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合儋州市城市總體規(guī)劃，對(duì)該地塊建設(shè)內(nèi)容以及規(guī)模加以控制。根據(jù)那大城區(qū) 3 個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)進(jìn)程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)程。土地出讓價(jià)格予以那大城區(qū)現(xiàn)有土地出讓價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮未來(lái)十年是那大市加快城市發(fā)展的主要時(shí)期，預(yù)測(cè)前六年土地出讓價(jià)格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。項(xiàng)目各宗地塊周邊無(wú)工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。噪聲達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693 的 I 類標(biāo)準(zhǔn)。包括：土地平整、道路、工程管線（給水、排污、電力、電信、消防）等鋪設(shè)。 環(huán)境保護(hù)治理方案區(qū)域噪聲控制指標(biāo)：噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜＜55dB施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法，并做好施工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運(yùn)行良好，降低噪聲。施工場(chǎng)地如施工營(yíng)地、料場(chǎng)、材料預(yù)制場(chǎng)地的位置要遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，避免物料運(yùn)輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境敏感點(diǎn)的攏動(dòng)。施工場(chǎng)地、施工道路的揚(yáng)塵可用灑水和清掃措施予以抑止。施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營(yíng)地生活垃圾需定點(diǎn)堆放，及時(shí)清理，不得隨意占用未征土地。運(yùn)輸、施工機(jī)械油污應(yīng)集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，應(yīng)集中收集，運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)處理。項(xiàng)目平整時(shí)所設(shè)置的暫時(shí)性公共廁所和垃圾收集場(chǎng)應(yīng)與周圍建筑物的間距應(yīng)符合相關(guān)衛(wèi)生間距的要求《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（C552789）的有關(guān)規(guī)定。綠化控制指標(biāo)，按《儋州市城市總體規(guī)劃》實(shí)施。第七章 工程招標(biāo) 招標(biāo)原則所有工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等均應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)，其原則是：委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，標(biāo)底絕對(duì)保密；投標(biāo)單位要有相應(yīng)的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標(biāo)，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、科學(xué)、擇優(yōu)的原則；采取“ 政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理” 的原則，委托具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度和支付管理。 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)組織形式由招標(biāo)單位—儋州市城市建設(shè)投資有限公司組織建設(shè)項(xiàng)目組負(fù)責(zé)組建，委托招標(biāo)。評(píng)標(biāo)專家的條件：（1）從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年，且具有高級(jí)職稱。（3）能認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)和廉潔的履行職責(zé)。 招標(biāo)方式向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員本項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)在儋州市城市建設(shè)投資有限公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。項(xiàng)目承建單位可通過(guò)招標(biāo)方式選取。項(xiàng)目實(shí)施階段可以增加專業(yè)技術(shù)人員 25 人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施的監(jiān)督與管理。 采用“政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理”原則，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)辦法，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)的辦法，委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、客觀的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。 加強(qiáng)投資管理工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行?？顚Ｓ?，財(cái)務(wù)人員要把本項(xiàng)目的收支單獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。施工單位要加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)，充分考慮季節(jié)等不利因素對(duì)工程的影響，減少工程對(duì)周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險(xiǎn)，降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。各分項(xiàng)工程必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。精心設(shè)計(jì)，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見(jiàn)下表：表 91 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議年項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8實(shí)施準(zhǔn)備征地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地出讓第十章 投資估算與資金籌措 投資估算本項(xiàng)目的投資估算是根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，并參照有關(guān)工程資料及現(xiàn)行的基本費(fèi)用定額進(jìn)行編制的?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)（五通一平）按現(xiàn)有類似工程單位成本進(jìn)行估算，并按每年5%遞增，詳見(jiàn)項(xiàng)目土地“五通一平 ”的開(kāi)發(fā)成本。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%估算。詳見(jiàn)建設(shè)投資估算表101。萬(wàn)元全部由建設(shè)單位自籌解決。 本項(xiàng)目土地收益納入財(cái)政預(yù)算管理，為財(cái)政收入，因此不征收任何稅費(fèi)。 土地出讓金收入估算本項(xiàng)目收入來(lái)自國(guó)有土地使用權(quán)出讓，項(xiàng)目建成后地價(jià)將大幅度增值。項(xiàng)目土地預(yù)計(jì)在八年內(nèi)售完。開(kāi)發(fā)成本即建設(shè)投資，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息詳見(jiàn)還款計(jì)劃及利息計(jì)算表。從上述指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力強(qiáng)，遠(yuǎn)高于設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；。詳見(jiàn)“現(xiàn)金流量表” 。 最低出讓量如果土地使用權(quán)出讓價(jià)格不變，只要出讓量達(dá)到預(yù)期出讓量的%，就可以保本。盈虧平衡點(diǎn)為%，說(shuō)明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十二章 社會(huì)效益分析土地儲(chǔ)備制度作為對(duì)土地供應(yīng)制度的一大改革，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面都產(chǎn)生重大影響，因土地儲(chǔ)備的實(shí)施使財(cái)政收入增加，擴(kuò)大公共公益設(shè)施的建設(shè)資金從而增加社會(huì)福利以及土地儲(chǔ)備對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)的影響，都無(wú)法歸結(jié)為某特定的單個(gè)項(xiàng)目，而必須從宏觀層面，將其作為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總體即上地儲(chǔ)備制度實(shí)施效果來(lái)進(jìn)行分析。 土地儲(chǔ)備對(duì)土地利用的作用 土地作為國(guó)民生產(chǎn)的基礎(chǔ)資源，由于其稀缺性，如何合理開(kāi)發(fā)和利用至關(guān)重要。 由于土地資源的稀缺性和土地位置的固定性，人們?cè)黾幽骋徊块T的土地資源的投入，必然要減少對(duì)其他部門的投入，不同的資源配置方式將會(huì)帶來(lái)不同的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)和產(chǎn)出量，并進(jìn)而影響到社會(huì)從消費(fèi)這些總產(chǎn)品上所帶來(lái)的滿足程度或效用水平。土地資源配置管理，即通過(guò)土地征用、劃撥、和市場(chǎng)手段將土地資源配置到各個(gè)土地使用者手中。土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使分散的土地的重新集中在政府手中，為其進(jìn)行資源配置和規(guī)劃實(shí)施提供保證。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)用地需求非常旺盛，土地的供求矛盾日益突出，但同時(shí)城市中存在大量的存量土地和低利用度的土地。同時(shí)，一些環(huán)境較差、規(guī)劃條件不理想以及閑置的土地通過(guò)儲(chǔ)備重新利用，較好地實(shí)現(xiàn)了土地的再開(kāi)發(fā)和再利用。但要確定一個(gè)統(tǒng)一的公平標(biāo)準(zhǔn)是很難的，也幾乎是不可能的。通過(guò)土地儲(chǔ)備體系的建立，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性用地在一個(gè)公平、公開(kāi)、公正的城市土地市場(chǎng)中通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式有償出讓土地使用權(quán)，分不同區(qū)位條件和地段優(yōu)劣向使用者收取土地使用費(fèi)，從而使土地使用者在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中“站在了同一起跑線上”，這實(shí)質(zhì)上是土地分配在價(jià)值取向上的“機(jī)會(huì)均等”。公共目的對(duì)土地利用的要求突出體現(xiàn)在耕地的利用與保護(hù)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)以及體現(xiàn)區(qū)域整體利益的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，而這些是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的市場(chǎng)機(jī)制和在這一機(jī)制支配下的個(gè)別土地利用行為所不能做到的，必須由代表社會(huì)公共利益的土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃加以控制。同時(shí)，城市土地儲(chǔ)備制度通過(guò)土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地增值，并且可以將土地增值收益歸入政府財(cái)政，增加了政府土地收益，為區(qū)域發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累大量資金，政府有了足夠的財(cái)力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市交通、綠地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)步伐加快，提高了城市居民的公共福利待遇。保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策之一，為此必須嚴(yán)格控制城市用地外延擴(kuò)張的趨勢(shì)。 土地利用的環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)是保證一定數(shù)量的綠地。合理確定土地利用的布局，避免土地利用的相互干擾和土地污染。人口密集居住條件差的舊城區(qū)改造由于開(kāi)發(fā)難度高、成本大，因此只能由政府出資土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。通過(guò)土地儲(chǔ)備可以綜合考慮耕地資源保護(hù)與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，努力做到人與自然的和諧，保證環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在以往的土地交易管理制度和法律法規(guī)規(guī)定下，劃撥存量土地使用者可以通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的渠道向土地市場(chǎng)供地，成為合法的土地供應(yīng)者，這使得城市存量土地供應(yīng)市場(chǎng)成為多頭供應(yīng)的買方市場(chǎng)。另一方面，由于交易過(guò)程成本過(guò)高，以及土地使用者對(duì)土地價(jià)格不切實(shí)際的期望，在買房市場(chǎng)條件下，這些存量或低度利用的土地實(shí)際上很難真正進(jìn)入市場(chǎng)流通。通過(guò)土地儲(chǔ)備，政府掌握城市土地的“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，使政府能夠把分散的土地重新集中起來(lái)，使城市土地的“批發(fā)權(quán)”牢牢掌握在政府手中，不僅可以確保土地供應(yīng)的合法性，減少違法用地、非法轉(zhuǎn)讓、買賣等現(xiàn)象的發(fā)生，而且增強(qiáng)了政府對(duì)土地的計(jì)劃供應(yīng)和調(diào)控能力，并有效地調(diào)控土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏，逐步建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅扮演著管理者的角色，同時(shí)也承擔(dān)著土地開(kāi)發(fā)和價(jià)值增值的任務(wù)。即目前的儲(chǔ)備行為兼有經(jīng)營(yíng)性行為和政府行為的雙重屬性。第十三章 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)明確具體，市場(chǎng)需求量大，建設(shè)條件優(yōu)越，符合政策導(dǎo)向。項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于加強(qiáng)城市化建設(shè)的方針政策，符合海南省實(shí)施“ 發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)工程” 的基本原則。因此項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是十分迫切的；建設(shè)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上均是合理可行的。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安全性要求比較高，其安全的重要性不言而喻，在工程設(shè)計(jì)及施工時(shí)必須嚴(yán)格按照有關(guān)的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，保證項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)的安全性。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)管理力度，積極推行先進(jìn)的管理辦法，組建一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮，爭(zhēng)取通過(guò)有效的管理避免風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目施工區(qū)域?qū)俪擎?zhèn)區(qū)，要盡可能多地考慮鄰近生活區(qū)或商業(yè)區(qū)及項(xiàng)目區(qū)域正常交通需要，妥善做好建設(shè)期間的交通組織和施工時(shí)間安排，做好環(huán)境保護(hù)工作和安全工作。以下內(nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)?。。∫韵聝?nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)?。?！。著名的效率提升大師博：“成功就是目 標(biāo) 的達(dá)成，其他都是 這句話 的注釋。一次做好一件事著名的：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn) 問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。 ”把問(wèn)題想透徹把問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。 不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“ 如果你有 為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！ ”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。運(yùn)用 20/80 法則二八法則向人們揭示了 這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。一旦開(kāi)始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。如果沒(méi)有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。 ”習(xí)慣 1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開(kāi)良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。?xí)慣 1換位思考在人際的相處和溝通里， “換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。樹(shù)立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。及時(shí)改正錯(cuò)誤一名高效能人士要善于,管怎樣,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高 1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,無(wú)論是員工于員工員工于上司員工與,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。積極傾聽(tīng)西方有句諺語(yǔ)說(shuō)：“上帝給我 們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。善于傾聽(tīng)，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。 ”而壞習(xí)慣則 是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、 損壞健康或事業(yè)失敗。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一 項(xiàng)重要習(xí)慣。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必 須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來(lái)開(kāi)展工作的社會(huì)。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。功人士做過(guò)專門的調(diào)查