【正文】 .....27 環(huán)境影響評價結論 .........................................................................28第七章 工程招標 ..................................................................................29 招標原則 .........................................................................................29 招標范圍 .........................................................................................29 招標組織形式 .................................................................................29 招標方式 .........................................................................................30第八章 機構設置及勞動定員 ..............................................................31 組織機構與勞動定員 .....................................................................31 建設管理 .........................................................................................31第九章 項目實施進度建議 ..................................................................33第十章 投資估算與資金籌措 ..............................................................34 投資估算 .......................................................................................34 資金籌措 ......................................................................................35第十一章 財務分析 ..............................................................................36 財務分析原則和方法 ...................................................................36 土地出讓金收入估算 ...................................................................36 成本的計算 ..................................................................................36 財務盈利能力分析 ......................................................................37 盈虧平衡分析 ..............................................................................37 財務綜合評價 ...............................................................................38第十二章 社會效益分析 ......................................................................39 土地儲備對土地利用的作用 .......................................................39 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 ...................................42第十三章 研究結論與建議 ..................................................................44 研究結論 .......................................................................................44 提出建議 .......................................................................................44第一章 項目總論 項目概況儋州市那大城區(qū)土地儲備項目儋州市城市建設投資有限公司 儋州市那大城區(qū) 本項目共收儲土地3宗，園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝；站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲面積2062畝。本項目的建設，符合國家及海南省的產業(yè)政策，項目的選址也符合儋州市城市規(guī)劃的要求。建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控制投資，規(guī)避投資方面的風險。 用地政策和方式在實際中存在的問題用地合理規(guī)劃問題由于缺乏對城市化建設的科學認識，長期缺乏統(tǒng)一合理科學的用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造了一個利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財政利益越大” 的激勵機制，結果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外擴張和重復建設大型園區(qū)的“圈地” 現(xiàn)象日益增多，導致了大量土地閑置，大大降低了農村土地的利用率。這一規(guī)定解決了以往補償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補償分配、各村對留用部分使用方式不一等負面問題，但在實際操作中仍存在著一些具體問題。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在當前的用地形勢下，在政府尚未能全部對農民實施社會保障的情況下，可以考慮允許集體經濟組織保留的非農建設用地進入市場流轉，集體土地所有者可以自己的身份，將建設用地予以出租或作價入股，農民可收取租金或參與收益分配。首先是要在時機成熟時，擴大城市社會保險的適用范圍，實現(xiàn)城市和農村社會保險的接軌，提高失地農民的社會保障水平。陸地面積 3265 平方公里,人口 萬人，轄 17 個鎮(zhèn)，262 個村（居）委會，境內有 10個國有農場，市政府駐那大鎮(zhèn)。《儋州市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了今后 5 年我市經濟社會的發(fā)展思路、指導原則、戰(zhàn)略目標、發(fā)展重點，明確了“十一五”時期儋州的功能定位、主導產業(yè)和扶持政策。 項目建設的必要性 加快城市建設，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇黨的十六大報告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些” 。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強，對內凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開放和經濟社會發(fā)展的導向作用和帶動作用就顯著。城市建設，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構，形象得到重塑。到 2022年，全市接待國內外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入3 億元，年均增長 %。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點鎮(zhèn)劃出適當?shù)耐恋亻_發(fā)房地產。目前，擬建項目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農用地以及已屬于建設用地的村莊用地。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。工程地質條件從地質構造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源?；A設施交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在儋州市設有那大、八一兩個站）貫穿境內，交通發(fā)達，已形成水陸交通網絡，是海南西部的交通樞紐和連接內陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。投資環(huán)境寬松，服務周到有效。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓 300 畝、2022 年2022 年各出讓 200 畝、2022 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。第六章 環(huán)境保護 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀本項目共收儲土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲面積2062 畝。夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應在開工前報當?shù)丨h(huán)保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。 組成評標委員會評標委員會由五人組成，其中技術、經濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結果確定前保密。成立一個項目管理小組，負責項目建設實施過程中的決策、指揮、協(xié)調和管理等工作。 加強組織與計劃在施工過程中，應加強組織與計劃工作。土地征地成本是根據(jù)目前儋州市土地儲備平均成本（主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等）進行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計劃表。表101 投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 合計1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎設施費 企業(yè)管理費 不可預見費 財務費用（利息） 資金籌措，申請銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于基礎設施投入。 成本的計算本項目的成本包括產品的開發(fā)成本及運營費用。 財務綜合評價 %，投資(含建設期)，項目盈利能力強。土地利用的經濟效率目標就是要從社會或宏觀的角度實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。 土地利用的分配公平目標是指社會各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對待。土地儲備制度還緩解了城市建設對城市郊區(qū)農地的需求。土地儲備機構還可以對嚴重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進行收購或土地置換。準確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲備制度實際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲備和供應等一系列行為規(guī)定。能夠改善城區(qū)土地供給結構及合理優(yōu)化配配置，加快城區(qū)建設和繁榮，提高城市化水平；改善開發(fā)城區(qū)房地產行業(yè)招商引資環(huán)境，推動城鎮(zhèn)區(qū)域經濟的發(fā)展；而且能夠發(fā)展那大鎮(zhèn)區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關產業(yè)，提高城鎮(zhèn)居民生活質量和水平，推進小康社會建設進程，構建和諧社會。鑒于項目的較好的經濟效益和良好社會效益，建議相關部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一工程早日完成，早見效益。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無 倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當可觀的。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應當養(yǎng)成善于借助他人力量的好習慣。責任重于一切著名管理大師德魯克認為,責任是一名高,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責任感對待你的工作,不懈怠你的工作、對于工作中出現(xiàn)的問題能敢于。 ”其用意也是要我們小説多聽。 釋放自己的憂慮孤獨和憂慮是現(xiàn)代人的通病。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動交流是我們提高工作效能的一個關鍵。 重完善自己的人際關系網人際能力在一個人的成功中扮演著重要的角色。在商業(yè)競爭中，對市場信息尤其是市場關鍵信息把握的及時性與準確性，對競爭的成敗有著特殊的意義。工作壓力會給我們的工作帶來種種不良的影響，形成工作狂或者完美主義等錯誤的工作習慣，這會大大地降低一個人的工作績效。一位哲人曾經説過：“好習慣是一個人在社交場合中所能穿著最佳服飾。及時化解人際關系矛盾與人際交往是一種藝術,如果你曾為辦公室人際關系的難題而苦惱,無法忍受主管的反復無常,看不慣主管的假公濟私,那么你要嘗試學習如何與不同的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。身處激烈的競爭之中,每一個人,一名高效能人士應當注意工作中的調節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對事業(yè)也是大有好處的。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產出、盈虧和成敗。只要把問題想透徹了，才能找到 問題到底是