慈湖項目概念性規(guī)劃設計任務書-閱讀頁
2024-08-22 04:36本頁面
【正文】 項目目標客戶群分析 由區(qū)域劃分所引出的本案客戶成分――“3＋1 的結構層次”規(guī)模優(yōu)勢，正申報國家級開發(fā)區(qū)便捷的交通優(yōu)勢 205國道地塊自身資源優(yōu)勢（湖泊塘）開發(fā)商實力較強地價便宜尚未形成生活配套在工業(yè)區(qū)，污染嚴重市場低水平發(fā)展城市規(guī)劃中不斷完善的生活配套和政策周邊的競爭相對較弱，開發(fā)前景看好與 BT 的聯動市場威脅因素 市場不成熟市場培育風險大盤項目的開發(fā)風險精選資料可修改編輯客戶劃分 客戶描述預估比重核心客戶圈：園區(qū)工作人員在慈湖高新區(qū)工作的工人、管理人員及在開發(fā)區(qū)各部門工作的人員 50%第二客戶圈：馬鞍山市低收入者主要為城區(qū)內中低收入客戶群，特 別是金家莊和慈湖區(qū)客戶，他們對 于總價比較高的住宅望塵莫及，但又迫切需要房子，這類客戶應該是本項目的購買主力。主要看中樓盤區(qū)域的前景和樓盤的升值潛力。通 過拆遷，他 們可以獲得一部分補貼，但是這些 錢遠遠不夠購買商品房，他們都迫切需要解決住房 問題，一部分人希望是面積補償，另一部分希望改善居住環(huán)境和品質的人希望通過貨幣補償，然后加上自身的積蓄或者其它辦法重新置業(yè)。? 總價承受能力不高因項目處于慈湖高新區(qū)，目前該區(qū)域為馬鞍山的重工業(yè)區(qū)域，基本沒有房地產開發(fā)項目，周 邊也基本沒有什么配套設施，這一系列的特征決定了該項目的客戶群體主要為城市中低收入者和認為該區(qū)域有升值潛力的投資、投機客。項目形象定位? 高性價比 高端景觀社區(qū)? 高品質 低價格精選資料可修改編輯? 馬鞍山離南京最近的地鐵物業(yè)? 馬鞍山市最具升值潛力的健康優(yōu)質住宅產品定位? 大量小高層（占住宅總體量的 60%）? 小量多層 （占住宅總體量的 30%）? 部分單身公寓（住宅總體量的 5%左右）? 少量 110120 平米三房、四房 （控制住宅在總體量的 5%以下）? 部分商業(yè)三、 規(guī)劃設計建議1. 技術經濟指標? 規(guī)劃建設用地面積： 2，（其中 A 地塊，B 地塊 ）? 用地性質:商住? 容積率：～? 建筑密度：≤35%? 綠化率：≥352. 總體規(guī)劃基本原則? 前瞻性：樹立時間、空間上的前瞻性觀念，做最有品位的社區(qū)，做最富于創(chuàng)意的社區(qū)。? 規(guī)范性：滿足國家相關法規(guī)、規(guī)范要求及規(guī)劃設計條件。3. 總體規(guī)劃重點 整體規(guī)劃，分期開發(fā)要求本次實施項目規(guī)劃占地 畝，必須充分考慮項目的統(tǒng)一性，處理好與未來 139 畝地塊之間的銜接和產品分布，要保持與規(guī)劃高新區(qū)科創(chuàng)中心相協(xié)調。 整體定位要求考慮地塊現有的地形地貌，進行科學的地塊價值評價，布置相應的物業(yè)類型。保證地塊內部的私密性和科創(chuàng)中心地塊之間的開放性，并能便利享受科創(chuàng)中心和湖泊溏的資源。要充分利用規(guī)劃手段，力求達到湖景與本案的完美結合，以達到促進項目銷售的目的。建議以 B 地塊與科創(chuàng)中心界限為中軸從湖泊溏延伸至天門大道，作為整個小區(qū)的景觀主軸。區(qū)域 A 位于天門大道和北環(huán)路的交叉口， 規(guī)劃布局為一綜合的商業(yè)體，成 為整個慈湖高新區(qū)的標志性建筑，采用底商，上面 單身公寓的開發(fā)形式。區(qū)域 C 建設一個景觀主軸，將湖泊塘景 觀與小區(qū)串 聯起來。? 2 房 1 廳 1 衛(wèi)多層控制在 7585 平，小高層 2 房控制在 8590 平米。? 因旁邊項目開發(fā)了大量類似單身公寓的商務公寓，并且是高層，這就決定了其得房率比較低，開 發(fā)出來的單身商務公寓精選資料可修改編輯面積一定比較大，為了更好的與該項目競爭，建 議開發(fā)少量的單身公寓，單身公寓的面積控制在 45 平米左右。? 通過充滿藝術氣息的商業(yè)，積聚人氣和提高影響力? 以商業(yè)創(chuàng)造價值和制造亮點精選資料可修改編輯 商業(yè)配套規(guī)劃設計建議? 該項目的商業(yè)建議由一綜合的商務會所和底商組成的商業(yè)街模式構成。7. 單體建筑設計建議 產品風格建議? 建筑風格——整體設計可以考慮簡潔歐式風格，通過外觀色彩和線條來傳達項目高貴典雅特質，給消費者以直觀的感受? 建筑立面色彩——暖色調、幾何感、挺拔的立面，建議部分以石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與涂料搭配，以提高產品整體的品質感。? 利用不同材質之間在質感、色彩上的對比，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。利用圓潤富有動感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。 住宅單體建筑建議? 結合地形地勢，設計可采用低成本的半地下生態(tài)車庫。? 客廳應布置在向陽位置，90m 2 以內戶型應保證 一個臥室位于南側。 組織好公共空間與私密公間的關系，盡量避免相鄰住戶的干擾。? 在做立面設計時，應充分考慮細節(jié)，如室外空 調機位、管 線的隱蔽等，以提升立面效果，提高產品檔次。（考慮到商業(yè)體量過大，項目銷售周期將長，增加項目風險）? 沿園中路上的主要是二層沿街商業(yè)。 配套設計建議 園林風格建議? 充分挖掘并利用湖泊溏的天然湖景，以湖景美宅作為為園林設計主題，與湖景形成互動精選資料可修改編輯? 園林風格可與建筑風格形成差異化和諧? 建立圍繞湖景、休閑廣場、公共 綠地打造景觀主軸? 在設計時應注重節(jié)點的營造，休閑空間注重參與性，布置街燈、椅子、小品等。 道路交通設計建議? A 地塊可考慮與景觀主軸在天門大道和園中路各 設置一個入口，主入口設置在北環(huán)路。B 地塊可考慮沿景觀主軸在園中路設置一個入口? 道路設計要實現人車分流? 人行道路避免過多使用直路? 道路功能便利通達性好，避免過于復雜，注重與景觀的結合? 步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形態(tài)；加強鋪裝的精致度，富有野趣? 要體現人工雕琢的價值感，配合高尚社區(qū)形象 社區(qū)公共服務設施配套? 充分考慮公共建筑與小區(qū)住宅的結合和使用功能，在滿足規(guī)劃條件的基礎上，盡量做到一房多用，減少公建面積。精選資料可修改編輯設計成果要求設計單位應提供兩到三個規(guī)劃設計初步方案供我方討論，確定后再做深入設計。所有內容的電子文件（
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