【正文】 ，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用?！昂Ｄ?，中國(guó)與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了海口、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個(gè)主要旅游圈。近年來三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。但要想在國(guó)際市場(chǎng)站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國(guó)際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國(guó)和海南特色的旅游產(chǎn)品。l 三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)側(cè)重四個(gè)方面：①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國(guó)游客和國(guó)內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。如中國(guó)海事博物館等。如西島水上運(yùn)動(dòng)中心等。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。按有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。 旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。目前國(guó)際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購(gòu)買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。分時(shí)度假為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（以下簡(jiǎn)稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時(shí)度假指令》（以下簡(jiǎn)稱“指令”）。耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國(guó)際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購(gòu)買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定自己的使用時(shí)段（通常為21天），其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年酒店的經(jīng)營(yíng)收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費(fèi)用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。它具有如下法律特性：④ 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。1998年全球分時(shí)度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。其中分時(shí)度假地?cái)?shù)量平均年增長(zhǎng)14%，會(huì)員數(shù)量年均增長(zhǎng)15%，分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為15%，雖然1994年以后分時(shí)度假業(yè)的增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍保持較好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長(zhǎng)4%，和飯店業(yè)2%的增長(zhǎng)速度。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯下降。不過分時(shí)度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長(zhǎng)。主要原因是：①新購(gòu)買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購(gòu)買多個(gè)產(chǎn)品；②老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購(gòu)買新產(chǎn)品。截止1999年中期歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國(guó)，排名列在全球第五名。近年來，全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時(shí)度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會(huì)員，會(huì)員所購(gòu)買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。表五亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況國(guó)家及地區(qū)度假地?cái)?shù)量每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量日 本9666馬來西亞7138泰 國(guó)3846印 尼2551韓 國(guó)18133中 國(guó)1741菲律賓1162中國(guó)臺(tái)灣643其它（4國(guó)）845合 計(jì)260525資料來源《未來分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》 可以看到亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場(chǎng)的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以也是具有很大發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的潛在市場(chǎng)，如泰國(guó)、印度尼西亞、馬來西亞、中國(guó)等。l 分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。如美國(guó)一個(gè)分時(shí)度假住宿單元會(huì)產(chǎn)生18萬美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測(cè)算，這一影響會(huì)更大。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。但是由于是在90年代后期才在我國(guó)開始的，所以起步較高，直接跨過了外國(guó)分時(shí)度假業(yè)較長(zhǎng)的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國(guó)的杭州夢(mèng)湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是杭州夢(mèng)湖度假村（3953號(hào)）和北京九華山莊（3954號(hào)）。同時(shí)，產(chǎn)生了中國(guó)第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。②獨(dú)立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。目前，國(guó)內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營(yíng)管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品。目前，國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國(guó)性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。④自主開發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時(shí)度假目的地。2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動(dòng)力。⑤分時(shí)度假交換公司。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前在國(guó)內(nèi)“海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國(guó)唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國(guó)內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。這是一批借用分時(shí)度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。他們是將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)營(yíng)銷公司。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會(huì)因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時(shí)會(huì)努力保證顧客的使用權(quán)。自1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。類型：① 退休住宅型退休前購(gòu)樓，每年居住一定時(shí)間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。③ 公司自用型為集團(tuán)公司購(gòu)買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購(gòu)買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。一是由于度假產(chǎn)品的低房?jī)r(jià)及少量首付其余按揭的購(gòu)置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。三是投資意識(shí)的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵制約因素。如海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假的發(fā)展表示樂觀。海南分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時(shí)度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀l 全國(guó)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。l 全國(guó)涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降，1994%，%，1999年略有回升（%），但整體效益繼續(xù)下降，增長(zhǎng)88%，營(yíng)業(yè)收入797億元，增長(zhǎng)了45%，僅相當(dāng)于1994年的77%。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時(shí)度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國(guó)家分時(shí)度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時(shí)度假。%，%（以1978年為100）。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國(guó)共接待旅游者7377萬人次，過夜人數(shù)、形成度假旅游的傾向明顯。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達(dá)百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識(shí)，這個(gè)高收入群體，就是發(fā)展分時(shí)度假的主要的基本的潛在購(gòu)買者，他們是中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)階層，是發(fā)展分時(shí)度假的需求源，主要的分時(shí)度假產(chǎn)品消費(fèi)者。日前，以五星級(jí)康樂園大酒店第四期工程項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推出“康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店”即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。同時(shí)按上市公司規(guī)范、透明操作模式進(jìn)行運(yùn)作。B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店)海口皇冠濱海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營(yíng)濱海旅游開發(fā)區(qū)?；使诩偃站频晔钱a(chǎn)權(quán)式酒店。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款之費(fèi)用，且有可觀盈余。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會(huì)，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國(guó)內(nèi)旅游交易會(huì)上正式推出。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的分時(shí)度假產(chǎn)品，并為國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。其中四星級(jí)8家、三星級(jí)18家、外省36家。25 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