奧特萊斯行業(yè)分析報(bào)告-閱讀頁
2024-08-22 03:03本頁面
【正文】 業(yè)運(yùn)營能力和強(qiáng)大的議價(jià)能力。公司每年的出租率反映了Tanger與租戶建立了良好穩(wěn)定的合作關(guān)系。進(jìn)一步分析租戶租金費(fèi)用率可以發(fā)現(xiàn)，租戶入駐Tanger所需費(fèi)用其實(shí)很低，%。高坪效與Tanger的互利共生經(jīng)營理念息息相關(guān)，為促進(jìn)租戶銷售，Tanger持續(xù)監(jiān)控和評估店鋪的組合布局和銷售表現(xiàn)，幫助租戶重新規(guī)劃門店大小和布局，而租戶銷售的提高也為公司租金打開了上漲空間。②謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略除了通過深耕細(xì)作不斷積攢運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，Tanger穩(wěn)健的經(jīng)營思路也是保證公司平穩(wěn)度過經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期的重要原因，公司在08金融危機(jī)中Tanger覓得快速發(fā)展的機(jī)會(huì)， %。謹(jǐn)慎的擴(kuò)張策略Tanger自成立以來，在項(xiàng)目開發(fā)上一直保持審慎的態(tài)度和適中的速度。三十余年來。Tanger的選址要求十分嚴(yán)格：目標(biāo)地點(diǎn)方圓55公里內(nèi)必須至少有100萬人口，家庭平均年收入在65000美元以上，位于交通樞紐或主干道旁，日車流量在55000以上，建設(shè)規(guī)模在3萬平方米以上，能容納90個(gè)門店。雖然選址有一系列標(biāo)準(zhǔn)，但是公司在某些方面也保持靈活性，會(huì)綜合考慮地點(diǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢、租戶的要求和未來發(fā)展趨勢。Riverhead中心位于交通主干道長島高速公路的出口處，交通方便，周圍有輕軌、輪渡、直達(dá)巴士等交通工具，距離紐約等城市僅90分鐘車程，附近5家酒店和餐館，10處旅游景點(diǎn)，擁有全球最富有的中央別墅區(qū)和美國度假勝地漢普頓斯，富人云集。選址完成后，Tanger并不會(huì)直接買下土地。項(xiàng)目啟動(dòng)后，公司會(huì)以最短的建設(shè)周期完工，通常從破土動(dòng)工到開業(yè)迎客平均僅需912個(gè)月，開業(yè)出租率即達(dá)到80%以上。2011年，公司與西蒙成立合資公司共同開發(fā)位于德州的項(xiàng)目；同年與Peterson共同開發(fā)位于National Habour地區(qū)的物業(yè)；公司為進(jìn)入加拿大市場，還與加拿大最大的零售物業(yè)REITs公司RioCan成立合資公司，計(jì)劃在未來57年新建1012座奧特萊斯。Tanger一直奉行低杠桿長期將創(chuàng)造高回報(bào)的信念，公司資產(chǎn)負(fù)債表管理策略一直傾向保守。公司主要通過從5個(gè)方面維護(hù)強(qiáng)健靈活的財(cái)務(wù)狀況：在面對新項(xiàng)目、擴(kuò)張和收購機(jī)會(huì)時(shí)，堅(jiān)持保守的杠桿水平；延長和妥善安排債務(wù)到期時(shí)間；通過合適的固定、浮動(dòng)利率協(xié)議管理利率風(fēng)險(xiǎn)；穩(wěn)健地通過信用額度維持流動(dòng)性；戰(zhàn)略性地放棄劣質(zhì)資產(chǎn)和保持適度的股息支付率。1）合理安排債務(wù)壓力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)模式下每年都有大量的利息支出，公司必須保持充足的現(xiàn)金流維持債務(wù)的正常支付。同時(shí)，適中的擴(kuò)張步伐減輕了公司的融資壓力，公司整體負(fù)債水平都顯著低于風(fēng)險(xiǎn)值，杠桿財(cái)務(wù)維持低位。Tanger不僅將債務(wù)數(shù)量限制在可控的范圍內(nèi)，而且注意合理安排債務(wù)到期時(shí)間。雖然信用額度將于2016年到期，但可預(yù)計(jì)屆時(shí)銀行將繼續(xù)授信，可見Tanger債務(wù)壓力盡管集中在4個(gè)年份，但分配比較平均，每年的償債壓力都不大。因此除了提高租金水平，降低資金成本是提升公司盈利的另一個(gè)途徑。2005年，公司通過提前償還貸款進(jìn)一步降低債務(wù)水平，獲得穆迪Baa3和標(biāo)普BBB的投資信用評級；2008年金融危機(jī)發(fā)生后，公司的經(jīng)營狀況進(jìn)一步優(yōu)化，標(biāo)普將評級提升至BBB，2010年穆迪將評級提升Baa2。信用評級的提升提高了公司整體的融資能力，拓寬了融資渠道，公司融資方式包括期限貸款、債券、信用額度等。巨額的信用額度為突發(fā)性的現(xiàn)金流支出提供了安全保障，也為擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金基礎(chǔ)。綜合行業(yè)和公司兩個(gè)層面的分析可以看到，在奧特萊斯行業(yè)走向成熟和宏觀環(huán)境低迷的背景下，Tanger迎來了最好的發(fā)展機(jī)會(huì)。內(nèi)外因素共同驅(qū)動(dòng)公司成為奧特萊斯行業(yè)的典范企業(yè)。三、對中國奧特萊斯的啟示自2002年北京燕莎奧特萊斯購物中心開業(yè)起，國內(nèi)奧特萊斯行業(yè)已發(fā)展10余年。短短十年間，全國以 “奧特萊斯”命名的商場多達(dá)400家，超過美國奧特萊斯門店最多時(shí)期的329家，百聯(lián)、首創(chuàng)等均表示繼續(xù)加大奧特萊斯項(xiàng)目的建設(shè)。一邊是大部分現(xiàn)有奧特萊斯慘淡經(jīng)營，一邊是場外者迫不及待地圈地開發(fā)，這構(gòu)成了當(dāng)前國內(nèi)該行業(yè)的奇特景象。目前業(yè)界認(rèn)為較為成功案例是北京燕莎和上海青浦的奧特萊斯，這兩個(gè)項(xiàng)目依靠集團(tuán)的經(jīng)營實(shí)力真正實(shí)現(xiàn)“品牌+折扣”的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，而且開發(fā)早、地段佳，因而客流充足，營運(yùn)狀況良好。Tanger的發(fā)展歷程和成功經(jīng)驗(yàn)對于國內(nèi)企業(yè)而言，借鑒意義巨大。作為奧特萊斯行業(yè)發(fā)展與成熟的見證者和參與者，Tanger深諳奧特萊斯的本質(zhì)，并在實(shí)踐中不斷豐富業(yè)態(tài)內(nèi)涵、提升運(yùn)營能力。反觀國內(nèi)，“奧特萊斯熱”表象下更多僅是開發(fā)商的一腔投資熱情，但是充沛的資金僅是進(jìn)入這片藍(lán)海的必要條件，而非生存的充分條件，只有在深刻理解業(yè)態(tài)內(nèi)涵和不斷積累經(jīng)營能力的基礎(chǔ)上才能奠定長期發(fā)展的根基。此外，部分開發(fā)商和地方政府在圈地、拉動(dòng)就業(yè)、打造政績工程等短期利益的誘惑下，以奧特萊斯為幌子“跑馬圈地”，嚴(yán)重?fù)p壞行業(yè)形象。優(yōu)秀專業(yè)的品牌運(yùn)營能力鑄就核心競爭力“品牌+折扣”是奧特萊斯業(yè)態(tài)優(yōu)勢的本質(zhì)要求，意味著品牌運(yùn)營能力是奧特萊斯企業(yè)的核心競爭力。Tanger身處美國，在招商方面具備地緣優(yōu)勢，時(shí)裝界眾多一線品牌均產(chǎn)自美國，公司引入一線品牌沒有難度。盡管當(dāng)前招商難度大，但是仍有幾家企業(yè)走在行業(yè)前端，但大都主要以聯(lián)營模式為主，而國外主要采用租賃模式。實(shí)際上，我們認(rèn)為以何種方式引入品牌不重要，關(guān)鍵是否能建立良好的品牌形象，贏得供應(yīng)商長久穩(wěn)定的支持，在優(yōu)化供應(yīng)鏈中創(chuàng)造價(jià)值。在品牌運(yùn)營能力方面，國內(nèi)企業(yè)才剛剛起步，掌握該核心競爭力者將占得先機(jī)。而從當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢上看，我國奧特萊斯行業(yè)也迎來了最好的發(fā)展階段：（1）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整過程中，經(jīng)濟(jì)增長和收入水平增速放緩；（2）消費(fèi)者品牌意識(shí)提升，中國已成為全球占有率最大的奢侈品消費(fèi)國；（3）經(jīng)濟(jì)低迷背景下，正價(jià)奢侈品銷售增速放緩，庫存壓力增大；（4）國內(nèi)服裝企業(yè)庫存高企急需奧特萊斯等渠道清庫存。我們認(rèn)為中國奧特萊斯行業(yè)也將在大發(fā)展過程中逐漸集中，這將是一個(gè)“大浪淘沙”的階段。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)多渠道競爭加劇租金和人力成本持續(xù)上升
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