奧特萊斯行業(yè)分析報(bào)告(存儲版)
【正文】 涉及巨額的現(xiàn)金流動(dòng)，強(qiáng)大穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債管理能力是一家成功地產(chǎn)開發(fā)公司的必備要素。同時(shí)，反映Tanger業(yè)績良好，償債壓力不大。截止2013年5月29日，公司的標(biāo)普評級提高至BBB+，資金成本進(jìn)一步下降。我們認(rèn)為未來美國奧特萊斯業(yè)態(tài)將更加成熟，市場集中度將進(jìn)一步提升，激烈的競爭將吸收模式溢價(jià)的超額回報(bào)率，但是Tanger多年培育的企業(yè)形象、規(guī)模效應(yīng)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、合作關(guān)系等“軟實(shí)力”將保證公司未來穩(wěn)定發(fā)展。但是，如果以世界知名奧特萊斯開發(fā)商（如Tanger、西蒙）為標(biāo)桿，斷言燕莎和青浦成功尚為時(shí)過早，首先燕莎友誼商城和百聯(lián)等奧特萊斯開發(fā)商都未真正實(shí)現(xiàn)“連鎖化經(jīng)營”，百貨、超市、便利店等業(yè)態(tài)都是通過規(guī)模效應(yīng)才能實(shí)現(xiàn)最大效益，奧特萊斯也不例外；此外，國內(nèi)企業(yè)在經(jīng)營理念、招商能力等方面尚有不小差距。隨著眾多奧特萊斯落地開花，可以預(yù)見在不久的將來行業(yè)將步入紅海，屆時(shí)前期穩(wěn)健經(jīng)營，積極鍛造經(jīng)營能力的企業(yè)將逐步走出競爭困境。當(dāng)然，招商僅僅是品牌運(yùn)營能力的第一個(gè)環(huán)節(jié)，Tanger在引入品牌后，通過優(yōu)化品牌組合、合理規(guī)劃品牌門店布局、平衡國際品牌和本土品牌的關(guān)系等措施最大限度釋放奧特萊斯的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，不斷提升銷售坪效，創(chuàng)造了開發(fā)商與租戶互利共贏的格局。行業(yè)整合者最有可能出自百貨零售集團(tuán)，因?yàn)樵谄放七\(yùn)營管理、連鎖經(jīng)營、擴(kuò)張步伐把握等方面百貨企業(yè)經(jīng)驗(yàn)最為豐富，最有可能成為行領(lǐng)導(dǎo)者。上海青浦通過與區(qū)域代理商香港九龍倉合作，將品牌數(shù)量提升至300余家；上海米蘭廣場則是直接聯(lián)系意大利一線品牌買手買斷當(dāng)季下架貨品，再以免保底租金的優(yōu)惠條件供買手開店，引入包括梅西百貨貨品在內(nèi)的眾多一線品牌；而近期備受矚目的海印又一城則是90%的品牌由直營商開設(shè)。國內(nèi)很多開發(fā)商對奧特萊斯業(yè)態(tài)認(rèn)識不足，同時(shí)盲目追求速度，缺乏完善的前期籌劃，對后期經(jīng)營難度預(yù)估不足，因而造成行業(yè)魚龍混雜，各類“山寨版”奧特萊斯層出不窮，最終或慘淡經(jīng)營，或因資金鏈斷裂等原因關(guān)門歇業(yè)，或“淪陷”為折扣場。實(shí)際上，現(xiàn)階段大部分項(xiàng)目都為最多僅為“準(zhǔn)奧特萊斯”，真正意義的項(xiàng)目屈指可數(shù)。受益于長期堅(jiān)持的深耕細(xì)作和穩(wěn)健謹(jǐn)慎的經(jīng)營思路，Tanger積攢了豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，與品牌商建立了良好的合作關(guān)系，并在消費(fèi)者心中打造了優(yōu)質(zhì)的品牌形象，自身財(cái)務(wù)狀況也不斷優(yōu)化，公司與各利益相關(guān)者共同構(gòu)成了健康的商業(yè)生態(tài)，進(jìn)入了良性發(fā)展周期。公司常年較低的債務(wù)壓力和低杠桿為公司的低成本融資提供了前提，公司還通過提前償還貸款不斷提升公司信用評級。為緩解債務(wù)壓力，防范現(xiàn)金流斷裂，Tanger傾向利用固定利率債務(wù)融資，避免利率上行導(dǎo)致巨額現(xiàn)金流支出。除了自己開發(fā)，Tanger在必要時(shí)還通過合作開發(fā)方式減輕自身財(cái)務(wù)壓力，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。此外，年游客接待量在500萬以上的度假區(qū)或風(fēng)景區(qū)也符合選址標(biāo)準(zhǔn)?？梢?，Tanger不僅是眾多商家的“消化渠道”，更是“吸金渠道”，二者孕育了互利共生的商業(yè)生態(tài)，形成共贏局面。2012年，公司租戶補(bǔ)償收入達(dá)1億美金，%，為公司第二收入來源。90年代，公司的租金漲幅很小，通常10%左右。公司認(rèn)為在競爭激烈的環(huán)境中，零售商選擇與開發(fā)商合作，開發(fā)商必須精通選址、融資、租戶關(guān)系管理、日常運(yùn)營等經(jīng)營細(xì)節(jié)。剔除個(gè)別年份因收購等事件造成異常的影響，可以發(fā)現(xiàn)，雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于各家公司都產(chǎn)生影響，但在2008年后，Tanger公司快速走出危機(jī)，同比增速都在20%以上，顯著高于先前沒有大規(guī)模并購年份的增速。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者的品牌認(rèn)知也在提高，品牌消費(fèi)需求擴(kuò)張，但國際一流品牌會(huì)通過經(jīng)常性地提價(jià)維持其品牌地位，保持價(jià)格與大眾消費(fèi)水平間的差距。”奧特萊斯最初以工廠直銷店形式出現(xiàn)，本身就蘊(yùn)含著解決供給方（品牌工廠）庫存積壓困難的基因。下面，我們將重點(diǎn)探尋Tanger強(qiáng)勢增長的驅(qū)動(dòng)因素。截止2012年底，公司過去五年和十年的累計(jì)股東回報(bào)率達(dá)117%和584%，在所有商業(yè)購物中心REITs中排名第二。據(jù)公司官網(wǎng)披露，%%，均領(lǐng)先于同業(yè)中值和均值，反映公司盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先位置。1993年，美國REITs公司迎來了大規(guī)模IPO時(shí)代，Tanger通過設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）登陸紐交所，代碼SKT，成為當(dāng)時(shí)第一個(gè)上市的奧特萊斯開發(fā)商，西蒙也于同年完成IPO。截止2012年底，奧特萊斯數(shù)量已由十年前的230家縮減為185家，銷售總額243億美元。（2）較大折扣優(yōu)惠美國奧特萊斯中商品的折扣幅度一般在37折間，有時(shí)甚至達(dá)到1折，這對于旅美游客而言吸引力巨大。阿方德的成功吸引眾多商家進(jìn)入奧特萊斯行業(yè)。阿方德。奧特萊斯行業(yè)分析報(bào)告奧特萊斯行業(yè)分析報(bào)告目 錄一、奧特萊斯的起源、發(fā)展與現(xiàn)狀 3起源與發(fā)展 3當(dāng)今美國奧特萊斯行業(yè)特點(diǎn)和格局 6（1）高端品牌聚集優(yōu)化 6（2）較大折扣優(yōu)惠 7（3）規(guī)劃合理配套齊全 7二、美國奧特萊斯標(biāo)桿：Tanger的成功之道 8Tanger 的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀 8公司強(qiáng)勢增長原因探析 14（1）奧特萊斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛發(fā)展 15（2）精耕細(xì)作、謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略成就Tanger的標(biāo)桿地位 18①精耕細(xì)作的經(jīng)營思路 18②謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略 23三、對中國奧特萊斯的啟示 30審慎穩(wěn)健的業(yè)務(wù)拓展步伐奠定長期發(fā)展基礎(chǔ) 31優(yōu)秀專業(yè)的品牌運(yùn)營能力鑄就核心競爭力 32奧特萊斯方興未艾，行業(yè)等待強(qiáng)者 33四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 34.隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，GDP增速逐步放緩，居民收入增速壓力增大，消費(fèi)者信心指數(shù)也處于低位徘徊，傳統(tǒng)正價(jià)零售渠道已進(jìn)入“微增長”時(shí)代。真正意義上的奧特萊斯出現(xiàn)在1971年，創(chuàng)始人為美國企業(yè)家哈羅德大量的庫存為奧特萊斯的發(fā)展提供了充足的貨源保障。除了服裝，奧萊中心還經(jīng)營鞋帽、箱包、化妝品等品類，一般70%的經(jīng)營面積用于經(jīng)營服裝、鞋帽類，15%是家庭雜貨，5%是箱包、飾品類，10%是其他類商品。標(biāo)志性事件包括：2003年，Tange
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