【正文】 和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響會(huì)產(chǎn)生較大幅度波動(dòng)，不一定如其他固定資產(chǎn)般隨著時(shí)間貶值，因此單純以凈利潤(rùn)衡量REITs企業(yè)的盈利能力并不全面。在公司業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利狀況不斷提升的背景下，Tanger為股東創(chuàng)造了巨大的回報(bào)。奧特萊斯行業(yè)方興未艾，公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大、盈利能力不斷釋放，Tanger的發(fā)展前景自然得到資本市場(chǎng)的肯定。90年代美國(guó)進(jìn)入“新經(jīng)濟(jì)”的繁榮時(shí)期，失業(yè)率維持低位，奧特萊斯的價(jià)值沒能得到充分體現(xiàn)，截止2000年，曾于奧特萊斯消費(fèi)的人群只占總消費(fèi)群的5%，因此Tanger在最初十年股價(jià)漲幅不到20%，而同期標(biāo)普500指數(shù)增長(zhǎng)超過200%；進(jìn)入2000年后，受互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和911事件的影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入短暫低迷，投資者更加關(guān)注回報(bào)增長(zhǎng)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，且同時(shí)期隨著Tanger與黑石合作等一系列收購(gòu)、開發(fā)等計(jì)劃的落實(shí)，公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)加快，市值也迎來第一波的增長(zhǎng)。公司強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)原因探析奧特萊斯雖然從上世紀(jì)70年代就已出現(xiàn)，但是其內(nèi)涵和價(jià)值仍處于不斷豐富和釋放的過程中，該業(yè)態(tài)經(jīng)過40余年的發(fā)展逐漸成熟，商業(yè)價(jià)值逐步體現(xiàn)，而當(dāng)下低迷的全球經(jīng)濟(jì)更是拓寬了其發(fā)展前景。（1）奧特萊斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛發(fā)展零售業(yè)種種業(yè)態(tài)出現(xiàn)與發(fā)展的基礎(chǔ)在于更先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式提升了行業(yè)的運(yùn)行效率，更好地滿足消費(fèi)者多樣化需求。對(duì)于時(shí)裝產(chǎn)業(yè)（服裝、鞋類等）而言，庫存積壓情況十分普遍。面對(duì)尾貨，很多品牌商上不愿意通過百貨、專門店等正價(jià)渠道降價(jià)清倉，因?yàn)檎劭蹠?huì)損耗正價(jià)商品的銷售且影響一流品牌的品牌形象。消費(fèi)高端品牌的欲望與消費(fèi)能力的矛盾制約了消費(fèi)需求的滿足，從而必然會(huì)出現(xiàn)新的消費(fèi)業(yè)態(tài)滿足這部分需求。”當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷入衰退產(chǎn)生波動(dòng)時(shí)，品牌商前期的樂觀預(yù)期勢(shì)必造成庫存積壓，消費(fèi)者因收入增速放緩和悲觀預(yù)期將縮減非必需品開支，從而供需雙方的矛盾被放大，品牌商對(duì)于奧特萊斯渠道的依賴增強(qiáng)，消費(fèi)者也將更多依賴折扣渠道消費(fèi)。同時(shí)期，全美服裝飾品銷售額復(fù)蘇緩慢，而傳統(tǒng)百貨彭尼則持續(xù)萎縮，Nordstrom表現(xiàn)好于前者，這也主要源于其奧特萊斯門店Nordstrom Rack的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。①精耕細(xì)作的經(jīng)營(yíng)思路公司精耕細(xì)作的經(jīng)營(yíng)思路主要體現(xiàn)在：專注主業(yè)、堅(jiān)持Tanger品牌運(yùn)營(yíng)、持續(xù)提升品牌運(yùn)營(yíng)能力幾個(gè)方面。Tanger的專注為其積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司管理人員平均擁有14年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。90年代與公司合作的品牌約為250個(gè)，現(xiàn)在公司旗下已擁有2700余個(gè)店鋪，而合作伙伴也僅為460個(gè)。%。租金的上漲為公司創(chuàng)造了豐厚的收入，%。細(xì)觀近3年的收入和主要費(fèi)用結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)每年租戶的償還收入覆蓋運(yùn)營(yíng)支出的90%左右，且覆蓋率在上升，說明Tanger僅承擔(dān)后續(xù)運(yùn)營(yíng)支出的一小部分，公司在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過程中以很小的成本賺取大量的租金收入，反映公司優(yōu)秀的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和強(qiáng)大的議價(jià)能力。進(jìn)一步分析租戶租金費(fèi)用率可以發(fā)現(xiàn)，租戶入駐Tanger所需費(fèi)用其實(shí)很低，%。②謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略除了通過深耕細(xì)作不斷積攢運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，Tanger穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)思路也是保證公司平穩(wěn)度過經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期的重要原因，公司在08金融危機(jī)中Tanger覓得快速發(fā)展的機(jī)會(huì)， %。三十余年來。雖然選址有一系列標(biāo)準(zhǔn)，但是公司在某些方面也保持靈活性，會(huì)綜合考慮地點(diǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、租戶的要求和未來發(fā)展趨勢(shì)。選址完成后，Tanger并不會(huì)直接買下土地。2011年，公司與西蒙成立合資公司共同開發(fā)位于德州的項(xiàng)目；同年與Peterson共同開發(fā)位于National Habour地區(qū)的物業(yè)；公司為進(jìn)入加拿大市場(chǎng)，還與加拿大最大的零售物業(yè)REITs公司RioCan成立合資公司，計(jì)劃在未來57年新建1012座奧特萊斯。公司主要通過從5個(gè)方面維護(hù)強(qiáng)健靈活的財(cái)務(wù)狀況：在面對(duì)新項(xiàng)目、擴(kuò)張和收購(gòu)機(jī)會(huì)時(shí)，堅(jiān)持保守的杠桿水平；延長(zhǎng)和妥善安排債務(wù)到期時(shí)間；通過合適的固定、浮動(dòng)利率協(xié)議管理利率風(fēng)險(xiǎn)；穩(wěn)健地通過信用額度維持流動(dòng)性；戰(zhàn)略性地放棄劣質(zhì)資產(chǎn)和保持適度的股息支付率。同時(shí)，適中的擴(kuò)張步伐減輕了公司的融資壓力，公司整體負(fù)債水平都顯著低于風(fēng)險(xiǎn)值，杠桿財(cái)務(wù)維持低位。雖然信用額度將于2016年到期，但可預(yù)計(jì)屆時(shí)銀行將繼續(xù)授信，可見Tanger債務(wù)壓力盡管集中在4個(gè)年份，但分配比較平均，每年的償債壓力都不大。2005年，公司通過提前償還貸款進(jìn)一步降低債務(wù)水平，獲得穆迪Baa3和標(biāo)普BBB的投資信用評(píng)級(jí)；2008年金融危機(jī)發(fā)生后，公司的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步優(yōu)化，標(biāo)普將評(píng)級(jí)提升至BBB，2010年穆迪將評(píng)級(jí)提升Baa2。巨額的信用額度為突發(fā)性的現(xiàn)金流支出提供了安全保障，也為擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金基礎(chǔ)。內(nèi)外因素共同驅(qū)動(dòng)公司成為奧特萊斯行業(yè)的典范企業(yè)。短短十年間，全國(guó)以 “奧特萊斯”命名的商場(chǎng)多達(dá)400家，超過美國(guó)奧特萊斯門店最多時(shí)期的329家，百聯(lián)、首創(chuàng)等均表示繼續(xù)加大奧特萊斯項(xiàng)目的建設(shè)。目前業(yè)界認(rèn)為較為成功案例是北京燕莎和上海青浦的奧特萊斯，這兩個(gè)項(xiàng)目依靠集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力真正實(shí)現(xiàn)“品牌+折扣”的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，而且開發(fā)早、地段佳，因而客流充足，營(yíng)運(yùn)狀況良好。作為奧特萊斯行業(yè)發(fā)展與成熟的見證者和參與者，Tanger深諳奧特萊斯的本質(zhì)，并在實(shí)踐中不斷豐富業(yè)態(tài)內(nèi)涵、提升運(yùn)營(yíng)能力。此外，部分開發(fā)商和地方政府在圈地、拉動(dòng)就業(yè)、打造政績(jī)工程等短期利益的誘惑下，以奧特萊斯為幌子“跑馬圈地”，嚴(yán)重?fù)p壞行業(yè)形象。Tanger身處美國(guó)，在招商方面具備地緣優(yōu)勢(shì)，時(shí)裝界眾多一線品牌均產(chǎn)自美國(guó)，公司引入一線品牌沒有難度。實(shí)際上，我們認(rèn)為以何種方式引入品牌不重要，關(guān)鍵是否能建立良好的品牌形象，贏得供應(yīng)商長(zhǎng)久穩(wěn)定的支持，在優(yōu)化供應(yīng)鏈中創(chuàng)造價(jià)值。而從當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看，我國(guó)奧特萊斯行業(yè)也迎來了最好的發(fā)展階段：（1）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整過程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平增速放緩；（2）消費(fèi)者品牌意識(shí)提升，中國(guó)已成為全球占有率最大的奢侈品消費(fèi)國(guó)；（3）經(jīng)濟(jì)低迷背景下，正價(jià)奢侈品銷售增速放緩，庫存壓力增大；（4）國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)庫存高企急需奧特萊斯等渠道清庫存。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)多渠道競(jìng)爭(zhēng)加劇租金和人力成本持續(xù)上升