北京市二手房房貸市場分析報告范本-閱讀頁
2024-08-22 01:14本頁面
【正文】 停貸首付及還款壓力驟然增大：2010年以前，盡管對于二套房也有首付四成、但實際執(zhí)行過程中，大多數銀行都采取“暗松”政策，各類貸款在排除個人資質的考核后，最高貸款及最低利率并無明顯區(qū)別；而2010年新政后，貸款門檻提高明顯，在家上房價上漲明顯，首付及還款壓力增大明顯。圖6 2007年至2010年貸款消費者平均年齡變化表5 2007年至2010年貸款消費者年齡變化年齡段2007年2008年2009年2010年25歲以下%%%%25至29歲%%%%30歲至34歲%%%%35歲至39歲%%%%40歲至49歲%%%%50歲以上%%%%30歲以下人群貸款比例連續(xù)三年上漲%，而30歲以上不同年齡檔位人群貸款比例均有不同程度的下降。2534歲始終為主力貸款買房人群25—34歲人群貸款比例始終在60%以上，并呈逐年擴大趨勢，尤其是25—29歲80后群體貸款比例上升顯著，%左右。圖7 新政前后貸款消費者年齡變化新政后各年齡檔位貸款成數均下降，而貸款額度上漲新政后貸款成數的下降，主要在于貸款門檻的提高，迫使購房者必須提高首付降低貸款成數，而能夠繼續(xù)接受高首付或者高利率的消費者，一般都屬于購房能力較強、所購房產總價較高類型，因此又造成了新政后貸款額度普遍大幅提高的現象。造成這種巨大差異并非該群體購房能力的增強，相反，貸款政策差異化對40—49歲人群影響最大，部分購買力較弱群體被限制在貸款或購房群體之外，而購買力較強者自然購房總價較高，造成了最終從表面看貸款額度猛漲的情況。展望未來，銀行在存量房商業(yè)貸款的服務模式,將朝以下幾點方向發(fā)展：首先，交易房款托管業(yè)務。而銀行正是以開設“專用賬戶”的第三方身份參與進來的。而銀行也從此前的被動參與轉換到與經紀機構互相合作上來。雙方的合作能夠充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢又能在保障交易自己安全的基礎上，使交易資金最快速度發(fā)放給業(yè)主。以往，銀行在審核房貸消費者的個人資質時，主要與工作收入、穩(wěn)定性、征信記錄及家庭成員情況為主，而未來隨著貸款差異化的深入執(zhí)行，個人資質的審核將會更加嚴格，考量方式將更為多元化。第三，品牌經紀機構在二手房貸市場扮演的角色將更加重要。例如目前的經紀公司和銀行的合作主要為購房者提供的是在具體的貸款環(huán)節(jié)方面的服務，但是貸款前期一些咨詢服務對于購房者來說也非常重要。造成這種情況的主要的原因就是購房者在貸款前對自身的房屋價值估計不準確。消費者只需在前臺輸入家庭及預購買房產相關信息，系統(tǒng)會自動核定出該房產辦理貸款時能夠獲得的基本額度，降低購房者因房貸自估不準帶來的風險。隨著二手房成交領先新房的比例越來越大，以及二手商品房成交比重增長越來越快，相應之下，二手信貸市場的地位也將隨之凸顯。例如光大銀行與鏈家地產合作的交易資金監(jiān)管優(yōu)化服務以及整合地產服務、金融服務的聯名卡增值服務等，都是這一現象的良好開端。2005年3月26日《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》貸款利率的上限被打開，并規(guī)定部分城市個人住房貸款最低首付款比例可由兩成提高到三成。2006年8月18日，個人住房公積金貸款利率保持不變。2008年10月22日《國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。五年期以下（含五年）%%，%%。2010年1月7日《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據風險管理原則自主確定。9 / 9
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