【正文】 子、電器、通訊、化妝品、肯德基2 床上用品、鞋類、內(nèi)衣3 男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類）4 百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動鞋經(jīng)營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營業(yè)額的2425%之間提取。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層 經(jīng)營種類1 化妝品、鞋、皮具、精品小家電2 青春少女裝、流行服飾3 職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4 男士服裝、服飾、5 日用百貨、床上用品、運(yùn)動休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營業(yè)額的2425%之間提取。⑷興隆大廈（精品服飾賣場）樓層 經(jīng)營種類負(fù)1層 皮鞋、精品、服飾1 精品服飾2 鞋帽、休閑服飾3 休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個(gè)，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。月租金：樓層 月租金首層 柜臺10001300元/米/月二層 基本價(jià)：25003000元/間/月610m2：15002500元/間/月19m2：60元/時(shí)間 （am）10點(diǎn) （pm）16點(diǎn) 晚上19點(diǎn)人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 60人/分鐘綜合評價(jià)：該商場地處商業(yè)中心，周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項(xiàng)目建于99年4月8日，現(xiàn)商場內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營以低檔商品為主，由于商場內(nèi)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當(dāng)一部分具中檔消費(fèi)水平的消費(fèi)者未被吸引過來，針對的客戶群多為2030歲的女性消費(fèi)者。綜合評價(jià)：位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營。，經(jīng)營狀況在柳州市也是較理想的。⑴人民廣場改建（2003年）即將動工改建的人民廣場，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個(gè)新游覽區(qū)和駐留點(diǎn)。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍的本項(xiàng)目具備先天的地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢。紅光橋建成后（2004年），將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。⑶曙光路步行街的規(guī)劃（2001年11月）曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗東門市場的人氣），中期為曙光中路（包含本項(xiàng)目所在路段）。九、客戶群體分析針對商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。投資者的最終目標(biāo)都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對自己經(jīng)營的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場的發(fā)展前景和獲利空間。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。在一個(gè)商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望通過租用商家?guī)禹?xiàng)目的銷售。最基本要有足夠的停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。（第一章完）第二章項(xiàng)目分析一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。（本項(xiàng)目地理位置圖）二、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目東西向長約75米，南北向長約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米（其中含道路用地3565米），總建筑面積約50000㎡。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置23層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為45米。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項(xiàng)目相距百米之內(nèi)。（解放南路夜景圖）（項(xiàng)目東側(cè)現(xiàn)狀圖）四、項(xiàng)目的資源整合由于本項(xiàng)目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項(xiàng)目具有多重資源：“桂中新商埠”戰(zhàn)略⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)以大型中心商廈在兩級商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。二級商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。本項(xiàng)目位于“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項(xiàng)目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。本項(xiàng)目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。人民廣場的改建會強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區(qū)形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。同時(shí)人民廣場的改建會清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。Mall”作為經(jīng)營定位，將立足于柳州商業(yè)中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購物中心。在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。目前，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費(fèi)、購物。曙光中路、本項(xiàng)目對面，規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景點(diǎn)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷售與招商。事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。參觀和慶典活動是在特定時(shí)期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標(biāo)客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時(shí)把握項(xiàng)目進(jìn)度，增強(qiáng)項(xiàng)目的信心。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢⑸配套優(yōu)勢⑹景觀優(yōu)勢 劣勢分析（W）⑴地塊有高差⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項(xiàng)目工期長，市場有壓力⑸近江，有水患影響⑹項(xiàng)目受回遷因素影響機(jī)會分析（O）⑴五星商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵人民廣場改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營銷手段落后⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購買、租賃需求 威脅分析（T）⑴市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動，對本項(xiàng)目有直接威脅⑶項(xiàng)目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商⑸消費(fèi)觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項(xiàng)目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。優(yōu)勢應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是柳州的“高價(jià)區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。優(yōu)勢應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。優(yōu)勢應(yīng)用：——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。⑷人氣優(yōu)勢五星商圈是柳州市民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來大量的人流、人氣。⑸配套優(yōu)勢五星商圈現(xiàn)階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動車和非機(jī)動車停車位不足，步行交通和機(jī)動車交通混雜。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。⑹景觀優(yōu)勢本項(xiàng)目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項(xiàng)目的銷售。小結(jié)項(xiàng)目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣點(diǎn)。項(xiàng)目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對項(xiàng)目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營的影響較大。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問題更加突出。⑶曙光路商業(yè)氣氛差項(xiàng)目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場經(jīng)營，因而人流較少，對未來經(jīng)營有不利影響。應(yīng)對措施：——在營銷推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。應(yīng)對措施：——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。而且主要是客戶的投資信心會受到影響。⑹項(xiàng)目受回遷因素影響項(xiàng)目屬舊城改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統(tǒng)一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。（O）⑴但現(xiàn)階段購物功能富余狀況已出現(xiàn)：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調(diào)整或面臨調(diào)整，但其設(shè)施已出現(xiàn)老化、調(diào)整機(jī)會不大。⑵人民廣場改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)通過人民廣場改建規(guī)劃我司發(fā)現(xiàn)：該規(guī)劃將城中區(qū)分為大型購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購物區(qū)”范疇。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場的房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重于商務(wù)樓項(xiàng)目，除少量地面商場開發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場開發(fā)為主。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和旅游核心區(qū)的地位，會給“大型購物區(qū)”帶來更多的客源和商機(jī)。本項(xiàng)目的地理位置決定了項(xiàng)目的個(gè)性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，將本商場設(shè)計(jì)融入傳統(tǒng)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”，為項(xiàng)目本身挖掘更多的附加值。紅光橋建成后（2004年），與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強(qiáng)南北人流的往來，從而為城中區(qū)商業(yè)提供更好的休閑、購物、娛樂環(huán)境。這樣，對本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導(dǎo)致了住房購買需求和商鋪經(jīng)營需求（或租或買）。本項(xiàng)目地處柳州五星的商業(yè)旺地，會倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時(shí)間（如建筑周期等），對本項(xiàng)目而言是利好因素。項(xiàng)目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現(xiàn)象（如飛鵝商業(yè)項(xiàng)目過度集中、總量過大）。⑶項(xiàng)目其它的競爭對手較多與本項(xiàng)目同期開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，主要競爭對手還有溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國際商城。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對于本項(xiàng)目的銷售推廣有相當(dāng)大的分流作用。在項(xiàng)目推廣階段，政府對大商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項(xiàng)目的招商。⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高據(jù)有關(guān)報(bào)道，中國商品房銀行按揭政策即將面臨調(diào)整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。總（第二章完）第三章競爭對手分析一、概述商用物業(yè)的競爭對手與住宅物業(yè)有些區(qū)別，住宅物業(yè)的競爭對手是同區(qū)域、同檔次、同類型的項(xiàng)目，而商用物業(yè)的競爭對手，則可能是不同區(qū)域、不同檔次、不同類型、不同規(guī)模的項(xiàng)目，甚至有可能是全城的商用項(xiàng)目都是我們的競爭對手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有關(guān)。因此投資者在選擇投資對象時(shí)，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。⑵產(chǎn)品差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類型差異、項(xiàng)目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。⑷經(jīng)營差異：如功能劃分差異、經(jīng)營項(xiàng)目差異、經(jīng)營模式差異、管理方式差異、進(jìn)駐商戶差異等。8226。8226。（規(guī)模因素）一般而言，商場的規(guī)模愈大，所要求具備的商業(yè)配套就愈多，產(chǎn)品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據(jù)其規(guī)模將上述商場分為三檔：A檔：面積在3萬㎡以上B檔：面積在13萬㎡之間C檔：面積在1萬㎡以下具體劃分如下表：項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 檔次劃分五星商業(yè)步行街 ㎡ A新時(shí)代商業(yè)港 19萬㎡ A谷埠街國際商城 22萬㎡ A藍(lán)色港灣 約1萬㎡ B華天世紀(jì) 約1萬㎡ B本項(xiàng)目 ㎡ B溫州商貿(mào)城 ㎡ B潤和amp。時(shí)代廣場 3萬㎡ B五月陽光購物廣場 ㎡ B鴻府 ㎡ C淘園世家 ㎡ C新佳華大廈 ㎡ C匯鑫源商城 ㎡ C康城商鋪 ㎡ C歐雅城市廣場 ㎡ C就規(guī)模而言，本項(xiàng)目屬于適中；相對來說，所承擔(dān)的銷售壓力也較大；若產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，施工進(jìn)度穩(wěn)定有序，資金回籠的速度較上述各大項(xiàng)目來說，相信會快些。8226?？偨Y(jié)：由上述分析可知，從在售或即將推售的項(xiàng)目來看，本項(xiàng)目面臨直接的競爭對手較多，而且非常激烈，因?yàn)樽钪苯拥母偁帉κ志驮诒卷?xiàng)目的附近，而且同商圈、同