【正文】 然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。周邊愿意購買的財富市場。靜安歷來都是國際人士推崇的高尚商業(yè)商務(wù)區(qū)和高尚居住地，是上海吸納海外人士的高尚地之一，因此，港、澳、臺同胞、海外人士是我們的一大客層。二、購買用途：80%自用20%投資營銷課題問鼎靜安高尚第一城。 展開“回歸”和“開放”兩種行銷運動。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應(yīng)多個市場。靜安楓林綠洲 186。綜合優(yōu)勢：開放、生態(tài)、現(xiàn)代、規(guī)模創(chuàng)造四個“對話”。（1）創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對象強(qiáng)銷階段。廣告總精神靜安尚地（UPTOWN）靜安，區(qū)名源自區(qū)內(nèi)知名建筑——靜安寺。靜安屬于最早開埠的的租界。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。在上海最最市中心的地方，打造最符合居住要求的生態(tài)住宅正是本案的核心精神。城中之城——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位[ 戰(zhàn)略意圖 ]搶占靜安代表樓盤的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個具有強(qiáng)烈個性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。以靜安是上海的中心、楓景是靜安的中心作為切入點，確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設(shè)計表現(xiàn)，確立始終領(lǐng)袖上海的品牌氣質(zhì)，贏得層峰客層的認(rèn)同。依靠“國際”的品牌號召力，引發(fā)上海市民的從眾購買效應(yīng)。世界一流的財團(tuán)、一流的建筑規(guī)劃、一流的景觀規(guī)劃……屬于世界級標(biāo)準(zhǔn)營造的頂級產(chǎn)品，樹立本案頂級精品的品牌形象，[ 主題 ]——登陸MADE IN 世界CBD VS WTO當(dāng)東方遇上西方第三組團(tuán) 北美楓情依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來，在國際都市生活工作的交叉點，構(gòu)建一個人與自然和諧共存理想國度。充分利用加拿大的一個特征要素、標(biāo)志景觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。[主題]——夢在多倫多，看到楓景的樣板再造靜安公園在2月的上海，發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點、特別的時機(jī)，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方式。中心豪宅”產(chǎn)品理念。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。充分利用輿論導(dǎo)向，確保品牌建設(shè)。第二階段：激起懸念的概念導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1. 炒作“人文靜安”的地段概念，對抗“市中心”位置挑戰(zhàn)，確立靜安領(lǐng)導(dǎo)地位2. 利用發(fā)展商、建筑規(guī)劃商的專業(yè)實力，炒作品牌概念，堅定消費者“中心豪宅”信心3. 樹立入市形象，爭取“制高點”4. 初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起市場興趣運作思路：不炒地段，先炒靜安不做產(chǎn)品，先做品牌不賣房子，先賣人文主要利用靜安的輝煌的人文歷史進(jìn)行地段炒作。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨特領(lǐng)導(dǎo)地位。建議采用黃金時段的電視廣告：報紙“樓書”；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場◆ 開盤后的一個月內(nèi)，進(jìn)行多輪銷售促進(jìn)活動，強(qiáng)打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣主線－－電視、報紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆ 報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。在品牌宣傳、形象展示上發(fā)揮作用?！?戶外媒體戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時間長、受眾多、渲染氣氛的特點。 投放力度原則： 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個的運做過程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費者的溝通。推廣預(yù)算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價――7500元/平方米總 案 值――營銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計算――21002200萬元 營銷傳播費用大致安排NP（報紙廣告）――40％左右，費用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費用約550萬元戶外廣告――10％，費用約220萬元PR（公關(guān)活動）、SP（促銷活動）――10％，費用約220萬元銷售道具――10％，費用約220萬元不可預(yù)見費用――5％，費用約110萬元公開期強(qiáng)銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌利用買氣加強(qiáng)銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點強(qiáng)化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強(qiáng)化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報作業(yè)輔助DM強(qiáng)打期銷售海報海報DM報紙廣播新聞稿上海各大報紙報紙廣告強(qiáng)打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標(biāo)設(shè)計—制作—完成視狀況補(bǔ)充修整視狀況補(bǔ)充運作促銷活動合理安排軟媒體攻勢計劃視狀況彈性運作銷售篇一．定價原則 定價原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個因素：小區(qū)主要賣點是地段、品質(zhì)及景觀。本區(qū)內(nèi)4是小區(qū)金牛產(chǎn)品，因此它的系數(shù)相應(yīng)偏高；而9為明星或問題產(chǎn)品，價格系數(shù)適度；2為草狗產(chǎn)品，價格系數(shù)是最低的。 M2，客戶選擇余地較大； M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市場需求，因此房形系數(shù)較高；對于3房，特別是小3房由于本身在3房中比例不高，產(chǎn)品相對市場需求又較大，因此房型系數(shù)也應(yīng)較高；四房及躍層雖然總價較高，但占有率較低，符合部份高收入者需求，系數(shù)大于大3房。無論從座向，房型，景觀，通路均十分理想，因此價格是最高的。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。明星：主要是價格適中或有特色（底層、東西向的），由于這部份產(chǎn)品價格適中，樓層，位置也不錯。問題：位置較好可樓層不理想；樓層較好可是位置不理想；或者位置樓層有缺陷，但有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品。二．定價因素： 本案的定價因素有以下幾個考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風(fēng)、通路、 單價、總價等。本案在做小區(qū)規(guī)劃時有非常優(yōu)秀的小區(qū)中庭綠化景觀，除4外6都不能享受到。拉開2房和3房的單價，去擠壓部分3房房源，將會有意識的疏導(dǎo)產(chǎn)品的銷售向大房型靠攏。建議一期開盤根據(jù)工程進(jìn)度，實行分期、分批開售。 公開期：2個月（） A、預(yù)約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實行，適成現(xiàn)場銷售熱況 B、強(qiáng)力營造銷之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控操作 C、廣告配合 調(diào)整期：1個月（） A、現(xiàn)場進(jìn)行實價銷售，而對于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。成長期：6個月（） A、媒體持續(xù)出現(xiàn)，廣告結(jié)合房展會， B、針對前期的銷售情況進(jìn)行檢討及改進(jìn)修正廣告路線。 持續(xù)期（掃尾）：2個月（） A、加強(qiáng)現(xiàn)場銷控，促銷穩(wěn)定房型。 C、對難消化房型打廣告。根據(jù)整個銷售周期的控制，預(yù)約期開放10，公開期先開6，調(diào)整期再開7，成長期再開8?？煽紤]采取鋼骨結(jié)構(gòu)，二層以上建筑，底層為展示及洽談大廳，二層為簽約及