【正文】 需求。 越北商業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃 榮德位于核心商圈的中心 ? 吉林市新客運站的規(guī)劃和投入運營，將拉動本地區(qū)成為大量 城市客流和外地客流，也為商業(yè)配套物流奠定扎實基礎(chǔ)； ? 20萬平方米紅星美凱龍的入駐，將為本地區(qū)主題家居建材商 圈確立高度，吸引大量客流； ? 本地區(qū)已經(jīng)投入運營的 9萬平方米中東瑞家家居廣場和我司擬 規(guī)劃的 5萬平方米榮德建材裝飾城，以及已簽約 20萬紅星美凱 龍，將該地區(qū)將打造成為吉林市家居建材消費的集散地 。 ? 船營是老商貿(mào)區(qū)， 是銀信、保險、證券機構(gòu)的聚集地，商貿(mào)經(jīng)濟資源豐富。批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)是船營區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)行業(yè)。同時，物流、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐步興起，旅游、文化娛樂、信息咨詢、廣告、綜合技術(shù)服務(wù)等行業(yè)也都得到不同程度的發(fā)展?，F(xiàn)已有物流企業(yè)幾十家，集群效應(yīng)日益顯現(xiàn)。 ? 船營區(qū)以開發(fā)區(qū)為核心， 重點發(fā)展越山路沿線與霧凇大街沿線，吉林市新長途汽車客運站規(guī)劃建設(shè)在霧凇大街與琿春路交匯處，沿吉長北線、吉長南線、西南環(huán)線、高速公路引線兩側(cè)，構(gòu)建 “ 一區(qū)四線 ” 都市工業(yè)區(qū)，大力發(fā)展機械加工、輕工、食品醫(yī)藥、建材裝潢和農(nóng)產(chǎn)品加工等優(yōu)勢工業(yè)產(chǎn)業(yè)。同時，盤活區(qū)內(nèi)閑置資產(chǎn)，扶持新項目，通過新上項目培育骨干企業(yè)，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 ? 經(jīng)營內(nèi)容：中高檔品牌家居國際品牌、衛(wèi)浴、陶瓷、五金、地板、門業(yè)、油漆、櫥具、布藝、工藝品。 項目周邊地塊政府規(guī)劃圖 紅星美凱龍：占地 ，建筑面積 ， 項目本身周邊商圈內(nèi)有非競爭性的綜合超市百貨或其他專業(yè)市場。 面積樓層： 70000平以上，土地 50100畝，單層不低于 10000平。 投資客群看空、觀望心理占據(jù)主流 房地產(chǎn)消化速度緩慢 養(yǎng)商業(yè)時間較長 客戶消費水平 消費者和經(jīng)銷商對市場認可度。 項目建筑數(shù)據(jù)情況 榮德市場定位規(guī)劃前的思考 問題一：項目定位如何與現(xiàn)在的中東，未來的紅星美凱龍進行錯位競爭， 如何立足于未來的越北商圈與傳統(tǒng)老市場競爭？ 問題二：項目的建筑主題已經(jīng)存在，如何規(guī)劃才能實現(xiàn)建材市場的 合理規(guī)劃和布置？ 問題三：項目硬傷 —— 物流動線及停車問題如何解決？ 問題四：如何通過規(guī)劃解決 6號建筑的招商和后期運營， 拉動客流的？ 問題五：如何拉動項目整體 2層的客流動線？ 問題六：各業(yè)態(tài)業(yè)種的搭配比例及布置，實現(xiàn)空間的合理利用，功能的合 理使用，客流的有效拉動，租金收益的最大化？ 裝修建材類各業(yè)種的經(jīng)營分析 ? 板材類：占用空間大，無形象無檔次，消耗物流資源大，租金低，消防要求高，屬于基礎(chǔ)裝修材料，市場需求旺盛； ? 涂料油漆白膠防水類：占用空間適中，涂料形象一般，品牌店裝修形象較好，消防要求高，租金較低，市場需求好； ? 陶瓷類：占用空間較大，形象檔次好，特別是品牌專賣店形象檔次高，有帶動作用，租金高，市場需求好； ? 衛(wèi)浴類：占用空間適中，形象檔次好，特別是品牌專賣店形象檔次高，租金適中，消耗量較小，市場需求好；地板類：占用空間適中，形象檔次較好，租金適中，市場需求量大； ? 門業(yè)、櫥柜、樓梯：占用空間較小，形象檔次一般，租金一般，市場需求一般； ? 五金配件吊頂壁紙玻璃類：占用空間小，形象檔次一般，租金好，消耗量大，需求旺盛； ? 燈具、電料類：占用空間適中，形象檔次較好，租金好，市場需求較好； ? 白鋼、塑鋼制品類：占用空間較大，形象檔次較差，租金低，市場需求量一般； ? 防水卷材類：占用空間較大，形象檔次差，租金低，市場需求量一般。 項目總體定位 吉林榮德建材裝飾材料城 項目總體定位表述 榮德建材裝飾材料市場 集批發(fā)、零售、采購、倉儲、 物 流 等功能 于一體的 項目經(jīng)營檔次定位 中低檔 建材裝飾材料及其它業(yè)態(tài)補充 中低檔 建材裝飾材料匯集地 專業(yè)的招商團隊 一、 陶瓷潔具市場 二、 燈具燈飾市場 三、 門業(yè)、地板、樓梯、櫥柜木裝市場 四、 家具、家居市場 五、 家裝市場 六、 家紡布藝市場 七、 五金、土雜、電料市場 八、 板材市場 （內(nèi)含白鋼塑鋼卷簾門窗） 九、 其它業(yè)態(tài)如銀行、美食廣場、 項目的業(yè)態(tài)定位 項目定位的業(yè)態(tài)范圍 家居建材產(chǎn)品匯集地及綜合商品交易采購中心 區(qū)域定位 ：城市商業(yè)核心，輻射吉林全覆蓋 產(chǎn)品占位 ：建材家居產(chǎn)品基地、批零源市場，自成體系全覆蓋 經(jīng)營形式 ：零售、批發(fā)；工程、家用全覆蓋 業(yè)種規(guī)劃 ：傳統(tǒng)家居建材產(chǎn)品： 家具、家私、 吊頂 、瓷磚、潔具、涂 料 、 門、窗 、 鎖 、 玻璃、燈具、地板 ， 壁紙 等全覆蓋 現(xiàn)代家居建材產(chǎn)品：家電 、 數(shù)碼 、 布藝 、 飾品工藝品 、 日用 品等全覆蓋 產(chǎn)品檔次 ；高中低檔齊全，產(chǎn)品線全覆蓋 功能占位： 倉儲、物流、展示、交易為一體全覆蓋 業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃 業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局設(shè)想 ? 爭取條件，如何解決停車和物流動線問題 —— 如開發(fā)商能夠與政府溝通，將越山路與霧凇大街交叉口西南與本項目連接的空置土地作為停車場使用； ? 動線調(diào)整，如何解決拉動項目 2層客流問題 —— 建議擴大二層沿步行街鋼結(jié)構(gòu)步道，與地面由自動扶梯或步行梯解決垂直交通，做成2個首層的概念，達到內(nèi)部空間 1層和 2層客流流動，外部空間步行街和 2層客流流動； ? 有所取舍，針對板材類的規(guī)劃問題 —— 板材類租金低、占用空間大、 形象檔次低、交通組織要求高、消防要求高，結(jié)合本項目物業(yè)特點，建議板材壓縮到最低比例； ? 如何合理配置各業(yè)種的布置和最大化租金收益以及達到有效客流的充分利用 —— 將按照客層相近性、產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)性、租金收益性、形象檔次搭配、動線布置要求、業(yè)種市場空間發(fā)展等因素進行搭配、組合、布置； ? 餐飲的設(shè)置 —— 餐飲的設(shè)置于本項目目前價值最低的位置，不僅做到與商業(yè)整體配套的作用，還可以起到拉動客流的效果； ? 如何解決存在板材類業(yè)態(tài)的物流動線問題，嚴(yán)格管理停車和裝卸貨環(huán)節(jié)，大型貨車嚴(yán)禁在營業(yè)時間進入項目廣場，進行作業(yè)，營業(yè)時間的貨品出入問題可以通過，讓貨車在廣場外市政路停留或短暫停留在廣場規(guī)定卸貨區(qū)域，項目可準(zhǔn)備 23臺小型叉車，作為由商鋪運送裝卸貨品到貨車停放區(qū)的中間交通運輸工具。 業(yè)態(tài)布置原則說明 ? 保證 1F業(yè)態(tài)租金收益最大化； ? 2F與 1F業(yè)態(tài)具備客流垂直互動性； ? 2F之間能夠?qū)⒖土飨嗷ダ瓌友h(huán)； ? 家居類 ：區(qū)域性主要競爭對手為中東瑞家家居，項目家居定位在大眾低端家居類，為消化家居類預(yù)定客戶，同時與主體建材類構(gòu)成互補； ? 建材類 ：地板、板材為目前預(yù)定客戶最多，需求量最大的業(yè)態(tài)，但板材類收益及形象檔次較差，占用空間大，交通動線難以組織，經(jīng)過與貴司充分溝通，確定 12號建筑的 1F作為專門的板材區(qū)域；地板作為租金收益較高，且形象較好的業(yè)態(tài)，作為本項目的主力業(yè)態(tài)； ? 陶瓷、衛(wèi)浴類 ：眾安居家居廣場作為吉林市地區(qū)主營陶瓷、衛(wèi)浴的中高端商業(yè)，其陶瓷和衛(wèi)浴檔次高、品牌全，很強勢，但本項目規(guī)劃的陶瓷、衛(wèi)浴類定位為中低端產(chǎn)品，保證項目的業(yè)態(tài)完善； ? 燈具燈飾 ：相對于吉林市整體燈具市場空間較小，且較分散，區(qū)域周邊對燈具的消費量較少，且商戶意向登記較少，考慮到招商難度問題，綜合其形象檔次及租金收益、與其他業(yè)態(tài)的相關(guān)聯(lián)性等因素，將燈具規(guī)劃到地板類的 2F； ? 其他業(yè)態(tài)部分 ：因規(guī)劃的位置 1F業(yè)態(tài)為板材類，因此客流很難由 1F拉動到 2F，只能依靠與 10號橫向客流，業(yè)態(tài)設(shè)置較全，形成一定的品類優(yōu)勢。因此我司建議現(xiàn)實租金為每天每平 （分割出租），總可使用面積約為 37000平方米，按照利用率60%計算，可出租商用面積 22244平方米。 項目招商攻略 經(jīng)營價值 物業(yè)持有者社會口碑和實力 每年的經(jīng)營回報 經(jīng)營利潤 風(fēng)險性 每年盈利是多少？ 經(jīng)營風(fēng)險多大？ 【 客戶心中的顧慮 】 【 經(jīng)營價值的表現(xiàn)形式 】 經(jīng)營者租鋪關(guān)注點 ： 通過對項目經(jīng)營環(huán)境勾畫、未來商業(yè)前景的分析，使商戶感知本項目的價值。 從承租人角度： 承租人比較關(guān)注的則是本項目是否能夠吸引大量的人流與客流，具備良好的商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來可觀、持續(xù)的利潤收益。 媒體宣傳： 主力媒體選擇 DM、電視廣告。 根據(jù)項目情況，物業(yè)公司能盡早介入，對整體項招商及后期運營可謂 “ 一勞永逸 ” ，更有利于的招商提升價格和項目的附加值。 因此，此項目應(yīng)盡早考慮選擇聘用優(yōu)秀物業(yè)顧問公司，協(xié)助本項目組建物業(yè)管理團隊，為項目整體投入使用打好基礎(chǔ)。 物業(yè)管理 項目后期成功的基石 運營政策管理 支持五 – 政府批準(zhǔn)的各項地方性收費（不含有償服務(wù)性收費） 1年內(nèi)免收； 支持四 – 配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定 1年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅； 支持三 – 經(jīng)營戶，符合條件的，按規(guī)定可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。 支持九 – 必須盡量把銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持； 支持八 – 對市內(nèi)各市場和不符合消防要求的場所進行強制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套??； 支持七 – 對進入戶所有管理費用可實行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。 搭臺五 – 進入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各獨立商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受其他服務(wù)； 搭臺四 – 租賃商鋪的經(jīng)營戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受租金的優(yōu)惠政策； 搭臺三 – 對前進駐戶，若干名商家，可享受一定的租金優(yōu)惠； 搭臺二 – 進入市場的各店，由開發(fā)商免費安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌； 搭臺一 – 組建市場管理公司進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 運營政策管理 “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的管理模式 運營管理模式 管理原則 統(tǒng)一的招商管理 統(tǒng)一審核商家管理 統(tǒng)一完善的租約管理 統(tǒng)一的營銷管理 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 統(tǒng)一的物業(yè)管理 運營管理方向 統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營布局、統(tǒng)一物業(yè)管理 運營管理形式 運營管理內(nèi)容 營造氣氛，聚集人氣 包裝宣傳，整體推廣 制定管理規(guī)則 制定促銷方案計劃 吉林榮德建材裝飾材料城（市場） 吉林建材市場升級版，市場家居建材購物中心、市場集群的雛形 總體項目從體量上所面對的市場，對城市區(qū)域商圈是一種貢獻，對企業(yè)是一種全新的挑