【正文】 大大減輕客戶的付款壓力，從而拓寬客戶來源。建議依據(jù)不同付款方式給予相應折扣，以滿足客戶在折扣方面的心理需求。3 項目規(guī)劃設計建議產(chǎn)品的設計應滿足市場中潛在消費者的需求，以產(chǎn)品能夠滿足客戶消費欲望為最終目的。建筑物需通過自身所具有的魅力如雕塑感、鮮艷的色彩、獨特的風格等而令人注目，為項目自身贏得聲譽。在東四環(huán)四元橋—四惠橋路段，已成為國家的迎賓大道并與城市中心區(qū)相聯(lián)系的重要通道，尤其是紅領巾橋、慈云寺橋的一段儼然將要成為CBD東擴的又一新核心區(qū)，眾多高檔公寓、寫字樓項目坐落于此，諸如：公園大道、觀湖國際、新華聯(lián)大廈、住邦2000、遠洋天地等。本項目緊臨東四環(huán)，隔橋與住邦2000、遠洋天地、新華聯(lián)大廈遙遙相望，周邊是綠綠蔭蔭的綠化隔離帶圍抱，故在建筑外觀上應在本區(qū)域整體風格之上突出自身特有的外觀風格與個性。令寫字樓成為整個綜合體建筑群（公寓、會所、商業(yè)街、底商、寫字樓）的核心，同時成為東四環(huán)迎賓大道標志性建筑體，新的“東際線”目前北京市場上的甲級寫字樓樓體外墻多采用玻璃幕墻、鋁塑板、大理石和花崗巖，結合本項目市場及形象定位，建議采取分段式處理，大廈基座部分采用石材貼面，基座以上部分選用高級談藍色或銀灰色玻璃幕墻，以突顯項目的現(xiàn)代、時尚、簡約風格。此外，還應特別注重兩棟建筑頂部的造型設計，給人感覺雙塔建筑的協(xié)調(diào)與互動。3．2平面設計建議建議項目為框架結構，建筑高度80米，內(nèi)部柱間距9米以上，客梯置于樓層的中心位置，其標準層面積約A棟1500平方米左右，B棟20002500平方米左右。標準層內(nèi)部有方正，大開間設計可靈活分割，既能滿足需要大面積、大開間的客戶，也能滿足散客的需要。3．3公共面積分攤部位建議建議本項目將使用率控制在70%左右，可利用物業(yè)管理用房來調(diào)整最后的使用率。3．4配套設施規(guī)劃建議3．4．1裝修檔次建議大堂寫字樓內(nèi)部的裝修檔次，特別是諸如大堂等公共區(qū)域的裝修將使得物業(yè)的品質(zhì)及形象在建筑物內(nèi)部得以進一步確立。寫字樓的入口大堂在滿足接待和組織人流交通等使用功能要求的同時，應通過精心設計和裝飾裝修使其能充分展現(xiàn)大廈形象與客戶尊貴身份的空間。通常的手法是以金屬或鏡面包柱子，輔以點式燈光，形成極富現(xiàn)代感的空間氛圍。在入口大堂，在兩層高的空間中，建筑師運用豎向高大的柱群與橫向低矮的跑馬廊相結合，從豎向與橫向的對比中，獲得更加豐富的空間節(jié)奏。和喬大廈大堂在塑造豐富的空間變化的同時，運用各種光線、色彩、材料的質(zhì)感以及綠植、水面等手段，來豐富空間氣氛，使其室內(nèi)空間的效果生機勃勃、妙趣橫生。建議認為作為寫字樓如果沒有大堂或大堂不具備一定的規(guī)模與裝修、裝飾檔次，會極大的損壞項目的整體形象，使入住本大廈的客戶感到自己的身份有所降低，從而會對今后的銷售造成一定程度不良的影響。電梯前室電梯廳作為大堂的延伸，其裝修標準應與大堂相呼應，同樣也代表了產(chǎn)品的檔次。同時，由于本案的電梯前室面積較大，可在吊頂上做些文章，設計有一定特色的燈飾，以凸顯大廈的檔次。同時，由于客戶的尊貴身份體現(xiàn)在諸多細節(jié)方面，故建議本項目在公共洗手間提供24小時熱水，從而給客戶以在細微之處提升服務品質(zhì)的感覺。3．4．1樓宇硬件設施建議智能化系統(tǒng)智能型寫字樓是指由樓宇自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)三者有機結合作為智能化平臺支持的辦公建筑。本項目為了滿足目標客戶的需求，應當確立其智能型寫字樓的形象，并在大廈的樓宇配套設施的設計配置上得以落實。建議本案的智能化標準達到5A智能化甲級寫字樓標準。由于本項目是遠期期房，采用美國江森、霍尼威爾等品牌可實現(xiàn)一個品牌效應，在沒有實物的情況下可以給客戶一定的信心。在綜合布線系統(tǒng)中，第一個問題是如何走線，垂直走向的線路一般均在管井中，水平走向的線路有兩種走法，最常用的方法是在吊頂上走，還有的是在地面上走；第二個問題是配線如何與設備連接，通常終端節(jié)點的位置不固定，經(jīng)常會根據(jù)使用要求的變化而變化。通過地面布線主要有三種方式，架高地臺、樓板面層預埋線槽和方塊地毯下的配線系統(tǒng)。水平布線在吊頂上走的，安放出線口有以下幾種方式：墻體走線，表面按插座面板；踢腳板布線；可移動插座柱；獨立式配電系統(tǒng)墻。建議本項目。3．5其他硬件配套設施建議從前面物業(yè)市場分析，得出結論：樓宇硬件設備設施的好壞將會對物業(yè)的形象、檔次、品質(zhì)起到重要的作用。3．5．1空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)在的甲級寫字樓一般采用風機盤管與新風相結合的空調(diào)系統(tǒng)，由水來制冷，布設風管、水管。目前市場上空調(diào)系統(tǒng)的品牌比較多，有美國約克、開利、麥克威爾等品牌。美國開利牌空調(diào)系統(tǒng)是所有項目中采用最多的，占有率達到66。建議本項目選用美國開利的空調(diào)系統(tǒng)，因其市場占有率比較高，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務有保證。建議本項目的空調(diào)系統(tǒng)采用電力或用熱力蒸氣的方式，無論是從日常運轉(zhuǎn)的成本，還是從便利性來看，都比其他方式優(yōu)越。各項目的供電容量大多在4000KW以上，完全可滿足大廈的用電需。3．5．3消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)由于涉及到大廈的防火安全問題，是樓宇設備設施中比較重要的部分，又稱消防報警及連動系統(tǒng)，包括報警（煙感、溫感）、噴淋、卷簾和排送風口（即空調(diào)的排送風口）。同時，其它項目的消防系統(tǒng)均采用了自動監(jiān)控、自動報警、自動噴淋系統(tǒng)，在品牌上主要有美ENWARDS、德國ESSER、日本的能美，國產(chǎn)的利達等。3．5．4保安系統(tǒng)寫字樓的保安系統(tǒng)主要由兩部分組成，一是保安人員，二是監(jiān)控系統(tǒng)。建議本項目為客戶提供24小保安和安保自動化。3．5．5電梯電梯的配置對于寫字樓的檔次和品質(zhì)有著重要的影響，決定了大廈內(nèi)人流交通的速度，特別是在上、下班和午飯時間人流出入的高峰期，出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象將為客戶帶來不便。通過對各寫字樓項目的電梯情況、品牌的統(tǒng)計研究，了解到日本三菱、美國奧的斯的電梯品質(zhì)好，為甲級寫字樓較常采用的品牌。3．5．6車位甲級的寫字樓應提供充足車位，平均每1萬平方米至少需有65個車位。從本項目看，建議在充分利用地下空間的同時還可利用地上部分空間，總之，至少要保證充分的車位配置。車位分布 售租設想地下二層 一半出租、一半出售地下三層 全部出售地下四層 建設立體車位出租備注：如車位售價合理（15萬/個），銷售前景看好3．6物業(yè)管理建議物業(yè)管理的水平代表了一個物業(yè)的軟件水平，物業(yè)管理的好與壞直接影響到寫字樓產(chǎn)品的形象及企業(yè)的形象、產(chǎn)品的價格。在市場競爭如此之激烈的形勢下，無論是產(chǎn)品的硬件水平，還是軟件水平——即物業(yè)管理水平的高低都將會對客戶的最終消費行為起到重要的影響。為了提升本項目的品牌知名度、美譽度；建議聘請一家國際知名的物業(yè)管理顧問公司進行項目物業(yè)管理顧問式服務，服務期限可暫定為6個月。3．7規(guī)劃設計建議小結根據(jù)前文中相關建議，集結成表格形式，以便查閱。公共部分內(nèi)部裝修 大堂 石材（大理石或花崗巖）地面墻面；以金屬或鏡面包柱子；高級燈具電梯前室 地面、墻面和電梯門套用大理石或花崗巖鋪裝衛(wèi)生間 配美標高級洗設備；防滑地磚，墻面為高檔瓷磚；提供24小時熱水樓梯間 地面為防滑地磚；墻面和天花均為環(huán)保涂料室內(nèi)裝修 石膏板吊頂，配燈具；墻面環(huán)保涂料電梯 客梯 原廠進口三菱/奧的斯電梯；載重1300公斤/部；；配豪華轎廂及人工智能管理系統(tǒng)貨梯 貨梯空調(diào)系統(tǒng) 約克、開利、麥克威爾或同檔次品牌智能化系統(tǒng) 采用美國江森、霍尼威爾等知名品牌層高、凈高 層高；凈高標準層面積 1500平方米—2500平方米水平布線方式 1—2層 根據(jù)客戶要求而定（如架高地臺，網(wǎng)絡布點式）3層以上（含3層） 地板式布線車位 經(jīng)營面積（不能銷售且無法分攤部分） 商務中心 首層咖啡廳 首層員工餐廳 地下一層目前CBD及周邊地區(qū)寫字樓可銷售面積和成交量有限，售價變化不大，租金水平雖略有調(diào)整，但就整體而言與2001年相比，由于可銷售項目及面積數(shù)量有限，所以初始投資回報率仍保持在10－13％之間。2002年以來市場上出現(xiàn)了的可供銷售的寫字樓項目，這些項目首要考慮吸引或銷售給大規(guī)模的企業(yè)、集團和投資者，其次再零散出售。但主流客戶需求面積主要集中在200400平方米之間。圖表320 CBD東區(qū)商務區(qū)企業(yè)的行業(yè)分布3）泛CBD東區(qū)商務區(qū)未來客戶定位將關注中等規(guī)模、發(fā)展迅速的、具有國際化趨勢的新興公司和投資者，這些客戶不愿接受他們所期待的高檔辦公樓所提供服務所帶來昂貴成本，這其中可能包含許多他們并不必需的附加服務，如果可能，他們更愿意務實的購買能夠滿足他們需要的成本合理的辦公空間。比如說傳統(tǒng)貿(mào)易型企業(yè)，它們會選擇氣派的寫字樓，真正的IT型企業(yè)，則是以人為本，要求低調(diào)、舒適。比如說它所在的位置，交通是否便利，包括大廈內(nèi)部的交通運行系統(tǒng)，社區(qū)的交通組織、大廈內(nèi)部的垂直交通系統(tǒng)，還包括通訊系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理等，這些都是企業(yè)需求的高效的辦公環(huán)境，企業(yè)會花很多錢用在辦公環(huán)境上客戶的眼光是敏銳而挑剔的，往往注重方方面面的細節(jié)。一個好的寫字樓或者社區(qū)能構成以人為本的設計。好的寫字樓能幫企業(yè)留住員工。所以，只有人性化的建筑空間設計、良好的生活配套以及方便的交通，才能使員工更有機地融合辦公與生活，實現(xiàn)個人價值的統(tǒng)一。隨著私營企業(yè)的增長，為其提供辦公場所的寫字樓也必將有大量的市場。例如伴隨中央電視臺和北京電視臺的遷入，和這些傳媒巨頭相關的業(yè)務公司也很有可能遷入CBD地區(qū)。 另外到2008年，中央電視臺和北京電視臺遷移到CBD地區(qū)之后，規(guī)模都將繼續(xù)放大。目前，中央電視臺現(xiàn)在的外聘人員達到了8000人之多，在6—7年的時間內(nèi)，13個頻道增加到60個，無疑將成為一個龐大的產(chǎn)業(yè)。 CBD現(xiàn)有的寫字樓從定位、面積和價格兩方面衡量，很少有適合中小型公司辦公的產(chǎn)品。對比項目 住邦2000 遠洋商務樓 新華聯(lián)大廈單層面（M2） 2000M2 1700M2 108—2000M2 98—146M2 電梯數(shù)量 10部 5部 空調(diào)系統(tǒng) 雙項空調(diào)系統(tǒng) 分戶空調(diào) 垂直交通系統(tǒng) 德國蒂森電梯 “蒂森克虜伯”電梯 綜合布線 有 有 機房專用空調(diào) 無 配套服務 近萬米配套 5000平方米底商配套 外立面 玻璃幕墻 石材、鋁板、面磚配飾 層高 3．07米 凈高 2．6 2．7—2．8M 車位 580個車位（一期） 745個車位（含商場用車位） 715銷售均價 11500元/平方米 8900元/平方米(均)9400元/平方（max） 租賃二、本項目場地評估及項目定位建議項目場地評估 位置概述本項目緊領位于東四環(huán)紅領巾橋與慈云寺的中間地界，朝陽區(qū)延靜里中街東側，東四環(huán)路西側、北為紅領巾橋（朝陽北路），南臨慈云寺橋（朝陽路）。該綠化帶目前已完成栽植工作，現(xiàn)有環(huán)境較好。所以，地塊具備了發(fā)展較高檔的辦公樓的基本條件。項目的東側為東四環(huán)路，與四惠橋相接，南側為朝陽路，北側為朝陽北路。劣勢：雖然本案處于泛CBD的輻射區(qū)，但是其交通狀態(tài)實在不容樂觀。經(jīng)測算，在18點半左右的時間段，從國貿(mào)駕車到本案，需要半小時。項目規(guī)劃了兩個出口，辦公樓出入口在地塊東面，連著東四環(huán)，人流只能單向進入，出則沿四環(huán)達慈云寺橋。出行尚可解決，“入”則成了問題：由于朝陽路在金臺路至四環(huán)此段禁止左轉(zhuǎn)，因此車輛無法從朝陽路回來，且慈云寺橋無法調(diào)頭，所以只能選擇從辦公樓出入口進入，勢必繞了一個大圈。公交系統(tǒng)目前路經(jīng)本項目所在地區(qū)公交線路共有12條，且項目的西北側設有公交站，十分方便該地區(qū)人員出行。麥當勞、肯德基，各類銀行和郵局和醫(yī)院，讓居家生活方便舒適又輕松。 銀行由于本項目周邊高檔辦公較少、居住類物業(yè)較多，因此各類銀行及儲蓄所網(wǎng)點分布密集。文體設施位于本項目北面的朝陽體育場和體育館是區(qū)域內(nèi)舉行文體活動的主要場所，場館內(nèi)的部分場所及設施對外開放經(jīng)營，豐富了地區(qū)的業(yè)余文體生活。 醫(yī)療衛(wèi)生該地區(qū)緊臨朝陽第二醫(yī)院，朝陽第二醫(yī)院是北京市三級醫(yī)院，醫(yī)療技術力量強、設施配備全面。酒店、餐飲酒店、餐飲業(yè)在本項目所在地區(qū)相對較多。便于各類人員的使用。 本項目位于東四環(huán)迎賓線的西側角，是進入CBD核心區(qū)東側入口的必經(jīng)之地。 項目的交通條件良好,多條公共交通線路途經(jīng)此處。同時本項目位于規(guī)劃CBD的東北側，項目與區(qū)域外交通也非常便利。 人文環(huán)境良好靠近城市綠化隔離帶區(qū)，緊鄰朝陽公園、紅領巾公園 發(fā)展商具有房地產(chǎn)開發(fā)與建設的豐富經(jīng)驗本項目的開發(fā)商為北京高盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。劣勢 本項目位于CBD東區(qū)的西北端與CBD的核心區(qū)之間尚有一定的距離。周邊人文及環(huán)境紅廟，在大眾心里是一個平民區(qū)，居住人員的素質(zhì)較低，社會治安不好，且片區(qū)棚屋較多，形象較差。銷售時若未完成治理，對整個樓盤的形象會產(chǎn)生一定的負面作用。商機與挑戰(zhàn) 全球化趨勢為CBD帶來新的發(fā)展空間 北京宏觀經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，為寫字樓物業(yè)市場帶來穩(wěn)定的新增需求 隨著兩大媒體進駐CBD，國內(nèi)需求增加 國際與國內(nèi)的需求并存將導致物業(yè)類型的多樣化和產(chǎn)品的差異化 CBD現(xiàn)有有效需求未被充分滿足，而且CBD東區(qū)商務區(qū)尚未沒有出現(xiàn)純寫字樓物業(yè)由于近幾年CBD地區(qū)主要以發(fā)展公寓項目為主，甲級寫字樓有限的供應也抑制了CBD地區(qū)寫字樓的新增需求。地區(qū)的空置率始終保持在15%以下，大量甲級寫字樓的空置率維持在5－10%之間，基本處于飽和狀態(tài)。 周邊地區(qū)待開發(fā)項目的檔次、規(guī)模和周期，均會在一定程度上給本項目帶來激烈的競爭。如金融街、中關村地區(qū)在未來幾年中將形成規(guī)模，大量的供應出現(xiàn)對本項目的吸納會產(chǎn)生一定的影響。為了在競爭中使項目立于不敗之地，除了尋找自己的細分市場外，還要使產(chǎn)品與競爭對手的產(chǎn)品存在差別。產(chǎn)品差別化可以通過質(zhì)量、價格、物業(yè)管理、產(chǎn)品設計、配套功能等方面來體現(xiàn)。在綜合考慮上述前提條件下，為最大限度地體現(xiàn)項目的最佳土地用途及價值。力爭通過控制合理的成本，提供合理的使用效率、完善的使用功能和合理的價格來創(chuàng)造具有高性價比的辦公需求空間