【正文】 展的主流。　　(3)同行業(yè)公司?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析?！　?四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀?！　　　?1)物業(yè)性質。因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內容不同，所需的技術力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。　　與之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。　　而對于寫字樓，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。　　這些不同的管理內容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業(yè)管理經驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。這是對招標文件的留意。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。因為物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經驗。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。　　(2)人力資源優(yōu)勢?！　?3)技術優(yōu)勢?！　?4)財務管理優(yōu)勢?！　?5)劣勢分析。　　　　(1)潛在競爭者。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現接管物業(yè)的數量與質量。此外，公司現有的正在接管的物業(yè)數量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務所形成的與當地專業(yè)性服務公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當地有關部門的特殊聯(lián)系而具有某些關系優(yōu)勢?，F有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權宜從事。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現虧損。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當地文化的了解，不能提供高質量服務，導致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如水災、地震等自然災不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務，而使物業(yè)管理公司遭受經濟乃至信譽損失等?！　∵@些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。 　　(一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行?！　∑浯?，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯?！　〈送猓袠斯具€應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。　　根據慣例，投標人應對現場條件考察結果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現場情況，明確了現場物業(yè)與投標報價有關的外在風險條件。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等?！　?4)當地的氣候、地質、地理條件。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應其物業(yè)管理也更應注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產權多元，管理復雜?！　τ趯懽謽?，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛(wèi)工作。　　工業(yè)廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量如下(見表321)。制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。通常物業(yè)管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等?！　?3)接管期間收入。接上例,編制資金計劃如下(表322)。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。　　(六)標價評估與調整　　對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價。分析之后便可進行標價調整?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失?！　⊥稑吮：袚闹饕獡Ｘ熑斡校骸　?1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函?！　?3)在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　⊥稑吮：闹饕獌热莅ǎ簱Ｈ恕⒈粨Ｈ?、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交，保證金額依據招標文件的規(guī)定確定?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。內層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責?！　∷型稑宋募急仨毎凑袠巳嗽谕稑搜垥幸?guī)定的投標截止時間之前送至招標人。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分?！　?2)估價不準?！　?3)報價策略失誤?！　τ谝陨戏治龅贸龅慕Y果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。 業(yè)管理招投標案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行。北京面向全國招標物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建忠出席了競標活動。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標。開發(fā)商——北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發(fā)增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進物業(yè)管理市場化進程。　　案例二　深圳市府物業(yè)找“管家”　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學化的第一步。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節(jié)省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務水平的一次實踐和嘗試。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。龍江高校公寓委托管理期限為3年?！　「鶕?999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，元。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。　　1)百花湖花園住宅區(qū)招標概況　　(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。設施基本齊全，維修基金基本落實?！　?2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證?！　?4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　?6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。平方米)；高檔公寓，／(月　　(9)招標執(zhí)行依據：借鑒其他省市經驗?！　∥飿I(yè)類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個?！　?3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分?！　?7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節(jié)價相結合，元／(月平方米)?！　?)兩次物業(yè)管理招投標的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等?！　?2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務延伸