【正文】 由于制度安排、經(jīng)費(fèi)來源和作用方式等制約因素，政府對居民住房的社會保障作用只限于產(chǎn)品領(lǐng)域(如安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等)，還沒有發(fā)展到住房金融市場領(lǐng)域。因此，界定政府分擔(dān)個貸風(fēng)險(xiǎn)的范圍和限度成為當(dāng)前的一大難題。5．配套環(huán)境的制約使個貸風(fēng)險(xiǎn)防范手段效果弱化個人信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等本來是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的手段，由于制度安排本身的缺陷和運(yùn)行環(huán)境的問題，弱化了防范風(fēng)險(xiǎn)效果，甚至可能增大風(fēng)險(xiǎn)。在我國現(xiàn)階段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品設(shè)置難，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權(quán)不清，抵押物處置難等問題。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際運(yùn)作中存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、操作不規(guī)范、利益不均衡，房屋保險(xiǎn)理賠范圍小、費(fèi)率高，賠償幾率小，保險(xiǎn)除外責(zé)任過多等問題。由于我國金融基礎(chǔ)設(shè)施的限制和實(shí)施要求尚不迫切，缺乏證券化的必要條件和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，還無法充分利用這一風(fēng)險(xiǎn)防范手段。因而，積極發(fā)展個貸業(yè)務(wù)，建立二級抵押市場，為個貸證券化創(chuàng)造條件就成為構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系的一個重要課題和難題。1．我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本框架根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國實(shí)際探討構(gòu)建我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本思路，可以從住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機(jī)構(gòu)和政府這四類市場主體在個貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來搭建個貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系框架是較為現(xiàn)實(shí)可行的?！八奈灰惑w”的個貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系框架的構(gòu)建，可以充分發(fā)揮不同市場主體在預(yù)防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分散風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，建立貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，通過健全住房消費(fèi)信貸回歸制度等風(fēng)險(xiǎn)管理手段控制貸款銀行操作風(fēng)險(xiǎn)，這是構(gòu)建“四位一體”的個貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的關(guān)鍵。其三，建立個貸風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，以社會化的個貸保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制建設(shè)和發(fā)展消費(fèi)信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)“潤滑劑”作用分散風(fēng)險(xiǎn)功能，這是“四位一體”的個貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系得以完善的重要條件。3．建立我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的具體對策建議“四位一體”的個貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建立是一項(xiàng)涉及面廣、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要社會各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實(shí)可行、易于操作的對策措施：(1)建立個人信用制度，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)條件。措施包括：由中央銀行牽頭建立股份制個人征信公司，或直接組建合資的獨(dú)立征信公司，或由商業(yè)銀行先行建立內(nèi)部個人賬戶信息系統(tǒng)；逐步建立個人消費(fèi)信貸信用登記制度，建立全國信用檔案系統(tǒng)；加大個人收入監(jiān)管力度，提高個人信用材料的真實(shí)性；因地制宜地設(shè)立個人信用評級標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)進(jìn)一步健全完善一級市場，拓展個貸業(yè)務(wù)規(guī)模：積極進(jìn)行貸款債權(quán)出售和服務(wù)試點(diǎn)，擴(kuò)大貸款購買轉(zhuǎn)讓范圍，逐步培育完善二級市場。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)范并重，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理水平。實(shí)現(xiàn)抵押貸款利率及其調(diào)整周期、調(diào)整幅度的多元化，提供具有不同風(fēng)險(xiǎn)分布特點(diǎn)的多種貸款方式。三是建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。在個貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達(dá)到各項(xiàng)貸款總額的20％定為警戒線。應(yīng)根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔(dān)保法》和資產(chǎn)負(fù)債比例管理、風(fēng)險(xiǎn)管理要求，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償及保障制度，健全貸款行為規(guī)范和責(zé)任體系，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測職能部門，建立內(nèi)部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。要建立合理的住房資金籌集機(jī)制，支持住房消費(fèi)信貸的長期發(fā)展。 (5)建立政府參與機(jī)制，提供信用支持和監(jiān)督約束。也可從目前國有商業(yè)性保險(xiǎn)公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險(xiǎn)公司。完善中國人民銀行和審計(jì)機(jī)關(guān)聯(lián)合監(jiān)管的外部監(jiān)管體制，央行重點(diǎn)管理個貸規(guī)模和投放速度，政策性與商業(yè)性個貸的組合比例。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎(chǔ)。當(dāng)前法律政策保障的重點(diǎn)為：拓寬資金渠道，提供債權(quán)保障和降低貸款機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。抽象地概括證券化就是將一個非證券的或不如證券更具流動性的有價(jià)物轉(zhuǎn)化為證券并上市交易的行為。與證券化的概念相應(yīng)，房地產(chǎn)的證券化也表現(xiàn)為兩個方面：一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動性功能的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品而在資本市場上籌集資金。單就資產(chǎn)證券化來說，取決于四個條件：(1)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；(2)信用制度的發(fā)展程度；(3)證券市場的發(fā)展程度；(4)交易法規(guī)的完善程度。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過土地使用制度和住房制度改革以后已經(jīng)建立并發(fā)展到了一定的規(guī)模。但現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；消費(fèi)者方面又因?yàn)闅v史原因造成的有效需求不足。而且以商品化為核心的住房體制改革已為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。我國的房地產(chǎn)金融正在迅速地改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費(fèi)信貸。比如上海市建行早在1992年就開辦了住房抵押貸款業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)量占全國建行系統(tǒng)已達(dá)四成，截止到1998年6月份全市住房抵押貸款發(fā)放量已達(dá)到110億元。這些都為房地產(chǎn)證券化提供了業(yè)務(wù)組織上的保證。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，經(jīng)濟(jì)立法取得了重大的進(jìn)展，基本建立了覆蓋各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系?！吨袊嗣胥y行法》、《商業(yè)銀行法》和人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》及一系列規(guī)定，是發(fā)放個人貸款的重要準(zhǔn)則。1993年出臺的《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等有關(guān)證券的法規(guī)和規(guī)定，是設(shè)立住房抵押貸款證券化公司和發(fā)行公司債券的主要法律依據(jù)，與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的《證券法》也已出臺，而信托法等正在醞釀之中。二、推行房地產(chǎn)證券化以后。ABS對房地產(chǎn)業(yè)的影響。它還有一個重要的性質(zhì)是可以“附權(quán)”，即是在債券到期后的一定期限內(nèi)，投資者可以選擇以現(xiàn)金的形式還本付息，也可以選擇按事先約定的價(jià)格購買已進(jìn)入銷售階段的本次所開發(fā)的房產(chǎn)，從這一特點(diǎn)我們可以看出ABS可以具備一種期權(quán)的性質(zhì)。以這種債券融資，開發(fā)商付出的代價(jià)就是無法獲得市價(jià)上升帶來的增加利潤，而在市價(jià)下降時(shí)，卻要拿出現(xiàn)金來結(jié)算付息，加大了損失。如何既方便融資，又控制風(fēng)險(xiǎn)并爭取最大利潤呢?這就要求開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)周期態(tài)勢有科學(xué)合理的預(yù)測，對自己開發(fā)的房產(chǎn)有合理的估價(jià)，最終科學(xué)合理地訂出約定價(jià)格。綜合作用下使未來市場價(jià)格僅會在約定價(jià)格上下小幅度波動。ABS債券有助于房地產(chǎn)購買力積累和市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)有價(jià)證券還包含著房地產(chǎn)的未來收益，則其價(jià)格變動又將包合對市場的預(yù)期因素。MBS對房地產(chǎn)業(yè)的影響。因?yàn)閺睦碚撋辖迪Γ康禺a(chǎn)業(yè)的供給和需求的刺激作用都很大。另一方面降息又刺激房地產(chǎn)市場的有效需求：第一，降低住房抵押貸款利率，可以有效減少購房者每期還款數(shù)；第二，如果每期還款額不變，那么調(diào)低利率將可以明顯提高購房者貸款總額，增加購房者實(shí)力從而降低購房者的門檻。但實(shí)際中，這根杠桿并未發(fā)揮其有力的推動作用。放貸額度與實(shí)際開發(fā)、消費(fèi)資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實(shí)際資金到位運(yùn)作，房地產(chǎn)市場要復(fù)蘇也就成為了空談。通過MBS，銀行出售抵押貸款債權(quán)，回籠資金，再進(jìn)行抵押貸款，銀行又再出售債權(quán)回籠資金。這樣既實(shí)際擴(kuò)大了信貸資金的規(guī)模，又不受銀行制定的信貸規(guī)模的影響。所以MBS在為房地產(chǎn)抵押貸款提供資金保證的同時(shí)，使得利率杠桿發(fā)揮了其應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，央行通過利率工具調(diào)控房地產(chǎn)市場及至整個宏觀經(jīng)濟(jì)的職能也就能有效的行使了，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加規(guī)范和有序化。解決這一難題必須要結(jié)合我國實(shí)際情況，探索一條既能釋放不良貸款風(fēng)險(xiǎn)又能適應(yīng)貸款企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)發(fā)展需要的路。我國的《證券法》未對國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨(dú)的規(guī)定和描述。對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題，注意事項(xiàng)和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進(jìn)一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對未未的房地產(chǎn)證券市場進(jìn)行監(jiān)管?，F(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)顯得困難重重。從長遠(yuǎn)來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔(dān)保，提高證券等級；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營交易的自由化，逐漸打破金融機(jī)構(gòu)之間和金融機(jī)構(gòu)與非金融機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個領(lǐng)域：一是債務(wù)證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進(jìn)行融資。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計(jì)，把銀行和其他機(jī)構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。例如個人住房抵押貸款證券化，即把個人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動，一方面可以減輕銀行對大量沉淀資金的風(fēng)險(xiǎn)壓力，另一方面可以增加資本的流動性，提高資本的經(jīng)濟(jì)效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進(jìn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當(dāng)面對這些必將到來的發(fā)展趨勢，順應(yīng)金融自由化、國際化的時(shí)代潮流，穩(wěn)步而積極地實(shí)現(xiàn)與國際接軌。建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實(shí)施)后，二手房交易開始逐漸興旺。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點(diǎn)，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的措施也有其特殊性?！岸址俊钡母拍钅壳皼]有統(tǒng)一的界定。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級市場”的概念。因此，一般所指的“二手房”實(shí)際上是指在“房地產(chǎn)三級市場”上流通的住房?；诙址拷灰?、向購買二手房的消費(fèi)者提供的貸款就是二手房貸款。但一些經(jīng)營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質(zhì)押、保證、抵(質(zhì))押加保證的擔(dān)保方式。因?yàn)槌J款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無區(qū)別。這些特點(diǎn)使得二手房貸款面臨著一些特殊的復(fù)雜情況。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房和房改房。相比之下，一手房的產(chǎn)權(quán)狀況則簡單得多，只需開發(fā)商有銷售許可證即可。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實(shí)現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機(jī)構(gòu)的合作更為密切。銀行和借款人在委托代理機(jī)構(gòu)辦理各種手續(xù)時(shí)，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問題較為復(fù)雜。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時(shí)間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請?jiān)黾淤J款)。由于二手房交易多是零散進(jìn)行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)商的資信狀況進(jìn)行評估和審查。由于我國個人信用記錄體系的空缺，個人信用評價(jià)尤為困難。對一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時(shí)對房屋進(jìn)行評估。評估價(jià)值須經(jīng)銀行的認(rèn)可。因此，在二手房貸款中中介機(jī)構(gòu)的介入程度更深。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發(fā)商提供階段性的保證擔(dān)保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過中介機(jī)構(gòu)向貸款人申請貸款。貸款行收到房屋他項(xiàng)權(quán)利證書后，中介機(jī)構(gòu)將款項(xiàng)按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔(dān)保責(zé)任。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。(3)中介機(jī)構(gòu)與銀行、中介機(jī)構(gòu)與借款人之間的委托代理關(guān)系。以上任何一項(xiàng)法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。1．來自抵押房屋產(chǎn)權(quán)、物理?xiàng)l件等方面的風(fēng)險(xiǎn)，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府對二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。對房改房和經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易要滿足建設(shè)部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和當(dāng)?shù)刂朴喌膶?shí)施細(xì)則對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過程中可能對房產(chǎn)進(jìn)行過一些處分，例如設(shè)立抵押或出租給他人使用。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時(shí)的不便。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，處置抵押物所得價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償債權(quán)人。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風(fēng)險(xiǎn)?？赡艹霈F(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價(jià)值過低，在市場上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評估價(jià)值不實(shí)；三是房屋未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，未來可能由于意外情況造成抵押失效。所購房屋還應(yīng)辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。2．來自二手房交易本身的風(fēng)險(xiǎn)二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。房地產(chǎn)行政主管部門據(jù)此審查后對批準(zhǔn)的交易發(fā)放“交易批準(zhǔn)書”。(2)對期房二手房貸款也應(yīng)注意期房轉(zhuǎn)讓交易的合法性。從理論上講，由于目前預(yù)售房抵押貸款一般都要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性回購擔(dān)保，一旦預(yù)售房轉(zhuǎn)讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔(dān)保。3．中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)正如前文所述，二手房貸款的特點(diǎn)之一是貸款過程中可能涉及多個中介機(jī)構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務(wù)所。因此，選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)是各家銀行發(fā)展二手房市場的必要條件。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)把中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類，區(qū)別對待。在實(shí)踐操作中，借款人在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下，無法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔(dān)保，這時(shí)需要特別注意中介公司的信用狀況和實(shí)力。對中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任要有明確的規(guī)定。但本人認(rèn)為，借款申請人在提出借款申請并委托中介機(jī)構(gòu)代辦申請手續(xù)時(shí)，應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見到借款申請的結(jié)果有銀行批準(zhǔn)和不批準(zhǔn)兩