【正文】 類的需求還是新興需求，對其特點研究還不足，但是需要深入挖掘，發(fā)現(xiàn)這些特點。市場還處于過渡時期，有些時候還必須研究度假加觀光的方式?？墒且獫M足中假和長假的需求，就要有一個適當(dāng)?shù)亩燃偌佑^光的模式，但是這個方式只能是過渡性的，從長遠(yuǎn)來看基本上是比較單一的度假趨向。他不只是到森林度假區(qū)呼吸新鮮空氣，或者去溫泉度假區(qū)洗個溫泉，他一定要求這個度假地有文化，有主題，有比較豐富的內(nèi)涵。現(xiàn)在國內(nèi)的度假地總體來說沒有達(dá)到；有一些個別的度假地，設(shè)施上達(dá)到了，但里邊還存在很多理念的問題和具體方式的問題，這些都需要進(jìn)一步研究。正因為如此，在同質(zhì)中挖掘異質(zhì)是一個核心問題。這些都涉及一個基本的開發(fā)模式問題?，F(xiàn)在很多開發(fā)項目都沒有注意到這一點。北戴河和青島是一百年前的國際模式，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了時代的需求，可是我們還是把它當(dāng)作濱海度假開發(fā)的主體模式，結(jié)果只能是做一個失敗一個。度假區(qū)規(guī)劃的核心理念是以人為本，必須要研究度假者有什么需求，這些需求有什么特點，否則肯定失敗。有一年我到西班牙太陽海岸，當(dāng)?shù)厝藛T講述其發(fā)展過程，他們在70年代開發(fā)的時候和我們現(xiàn)在的模式一樣，海水、沙灘、濱海大道，后邊是建筑，然后是綠化帶，把最好的地段拿出來，按這種模式開發(fā)，失敗了，現(xiàn)在最好的地段形成的是老年公寓。當(dāng)然有些地區(qū)沒有海濱的問題，但是從度假需求來說，最基本的需求就是“休閑”兩個字，就是要有好的環(huán)境，另外在總體規(guī)劃、設(shè)計的布局里要突出文化特點，發(fā)揮自己的優(yōu)勢。度假區(qū)：大型、綜合、文化度假區(qū)的建設(shè)，第一要規(guī)模大。當(dāng)時批復(fù)的12個國家旅游度假區(qū)，基本上都在十平方公里以上，小范圍稱不上度假區(qū)，只能是一個度假單元。度假區(qū)的核心就是度假設(shè)施，一個度假區(qū)至少應(yīng)該有一個中心酒店，有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也要包括一些比較簡易的住宅，以對應(yīng)各個層面的客人，形成復(fù)合型的體系。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把事情做到位?？赡苁窃O(shè)計師偷懶，也可能是缺少經(jīng)驗，自己沒有經(jīng)歷過，不知道什么叫度假，很多設(shè)計照抄照搬，使現(xiàn)在的很多度假村、度假酒店不倫不類。剩下的都是國內(nèi)水平，一味追求豪華，造成的狀況只能是花了很多錢，卻得不到成效。比如?？谑虚_發(fā)瓊州海峽旅游度假區(qū)，我前些年去，一個下午看了八個點，看完后建議改個名字，叫做瓊州旅游觀光區(qū)，因為已經(jīng)把度假條件破壞了，沙灘邊修了一條60米寬的大路，這就意味著旅游度假區(qū)的基本條件達(dá)不到了。他們堅持說要往度假方向發(fā)展，在馬路的另一面預(yù)留了很多建筑用地，這個建設(shè)用地不會有人來投資，因為黃金地段都已經(jīng)被破壞了，但是海南航空公司在馬路靠海灘的一邊修建了一個“新國酒店”，取得了成功?，F(xiàn)在的度假區(qū)設(shè)計大多數(shù)都不合格，不管是總體方案布局，還是單體設(shè)計，一直到餐廳、客房，方方面面的設(shè)計都不行。比如飯店客房里邊的設(shè)計不太合理，還可以考慮調(diào)整一下，但是飯店的總體結(jié)構(gòu)很難調(diào)整?，F(xiàn)有的度假村和度假酒店，或者謀求改造，或者接受淘汰，這是將來的一個必然趨勢。第二，度假酒店要研究活動問題。比如溫泉度假村，不能在這兒住一個星期，天天泡溫泉。這就要求度假村、度假酒店在設(shè)施的軟開發(fā)上要下些功夫，要把相應(yīng)的活動組織起來。這類活動一般來說都是酒店方組織的，給客人發(fā)一個通知，注明“著正裝”，變成上流社會的上流生活。這樣的活動性軟件必須強(qiáng)化，我們現(xiàn)在基本沒有，中國人的文化傳統(tǒng)里也不太接受這些，但是隨著度假需求層次的提高，這些方面的需求必然會產(chǎn)生，如果現(xiàn)在引導(dǎo)、創(chuàng)造這方面的需求，就有可能在這些方面成為領(lǐng)袖。作為一個度假酒店，設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)，各個方面要有機(jī)組合。比如在延慶建一個度假村，要研究和周邊怎么組合?，F(xiàn)在多數(shù)是會議加度假、會議加娛樂的組合。組合的內(nèi)容越多，方式越多，競爭力就越強(qiáng)。休閑房產(chǎn)這兩年很熱，一般叫做旅游房地產(chǎn)，但仔細(xì)分析，這個概念不準(zhǔn)確，旅游是流動的，房地產(chǎn)是穩(wěn)定的，流動和穩(wěn)定很難直接結(jié)合到一起。房產(chǎn)的購買者為業(yè)主，你幫助我來利用。但是休閑房產(chǎn)在休閑度假產(chǎn)業(yè)里必將占有一個主要的地位，也就意味著現(xiàn)在的度假村要面臨一系列強(qiáng)大的競爭對手?，F(xiàn)在很多休閑房產(chǎn)的開發(fā)只強(qiáng)調(diào)一些自然性的主題，而且強(qiáng)化的過分，然而文化性主題不足。尤其在北方地區(qū)，自然環(huán)境并不好，有些東西不能過分強(qiáng)調(diào)，而要把文化性的主題樹立起來，這對于休閑房產(chǎn)的開發(fā)來說是一個必備因素。休閑房產(chǎn)的品牌形成和度假村、酒店的品牌形成相比，有天然的弱勢，其原因在于，度假村和度假酒店的客人是大規(guī)模的流動，在流動的過程中通過口口相傳樹立了品牌，可是房產(chǎn)客人是相應(yīng)穩(wěn)定的。比如北京的世紀(jì)金源，酒店2000間客房，規(guī)模極大，后邊依托的樓盤上百萬平方米。這也是一個市場特點，要求休閑房產(chǎn)在品牌方面多下功夫。休閑房產(chǎn)是房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合體，本身就蘊含了很多創(chuàng)新的因素。一種是依照自然條件，依托資源的分類，包括濱海型、溫泉型、森林型、山地型等，各有特點。對于經(jīng)營，應(yīng)該說這種類型的區(qū)分更加重要，因為區(qū)分類型就是為了確定主要功能，從而形成異質(zhì)性。一是交通問題，國際上的通行模式是遠(yuǎn)途采用包機(jī)形式，近途采用自駕車形式。二是旅行社組織，需要盡快調(diào)整，但是旅行社習(xí)慣于傳統(tǒng)的觀光團(tuán)隊方式，對于新的市場還“找不著北”。四、發(fā)展趨勢與促進(jìn)發(fā)展休閑度假的發(fā)展趨勢第一，消費大眾化。但是作為度假產(chǎn)品的經(jīng)營者，不能只盯住這一點，要研究多種多樣的方式。因為休閑度假需求的產(chǎn)生本身就是市場發(fā)育到一定程度的結(jié)果，下一步必然要求休閑度假產(chǎn)品的多樣化。各類休閑度假產(chǎn)品要在多樣化的同時，更加深化內(nèi)涵。作為消費者，到了休閑度假這個層面，個性化的追求就更加突出，需要研究如何對應(yīng)客人的個性化需求，提供個性化產(chǎn)品和個性化服務(wù)。就是要研究市場的層次問題，基本上是高端、中端、低端。對于相當(dāng)一部分度假區(qū)來說，對應(yīng)低端市場是可以的；但是對于一些投資量比較大的度假村，就需要調(diào)整模式，主要對應(yīng)中端和高端市場。第五，發(fā)展國際化。進(jìn)一步的發(fā)展必須有一些領(lǐng)袖型企業(yè)的帶動，國際化發(fā)展的局面必然會產(chǎn)生。因為在中國的傳統(tǒng)文化里，一講度假就是好吃懶做，所以要正名。要培育一種度假文化，也就是要從現(xiàn)在消極的休閑方式提升到積極的休閑方式。中國已經(jīng)加入《國際政治權(quán)利文化公約》，也簽署了《國際人權(quán)公約》。第二是全面落實帶薪休假制度。如果能全面落實帶薪休假制度，就意味著市場的需求生成。現(xiàn)在產(chǎn)品開發(fā)的普遍化趨勢已經(jīng)產(chǎn)生，但是精品化方向還沒有形成，即使對于特大城市，這也是一個特大的問題。第四，強(qiáng)化“以人為本”的經(jīng)營理念。市場與產(chǎn)品從市場的角度來說，首先要研究商務(wù)客源的延伸，這是第一個市場。第三是對于圈子式的客源要進(jìn)行深入挖掘。但是如果把這個客源挖掘出來了，就是一個新市場?，F(xiàn)在很多經(jīng)營者只滿足于追求大眾客源，還需要進(jìn)一步的把握和研究，尤其是上述四個層次的客源怎么巧妙組合，這種組合就會形成適度、合理的分工。二是“突出細(xì)節(jié)、創(chuàng)造精品”，現(xiàn)在精品化程度差，很大程度上在于細(xì)節(jié)不到位。這三句話實際上是發(fā)展的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在垂直分工體系已大體形成，但是水平分工體系還沒有形成，也就是說，休閑度假的分工只是一個淺層次的分工，與合理分工體系的形成還有很長的距離。然后要注意差異經(jīng)營、錯位競爭?，F(xiàn)在擔(dān)心惡性競爭的局面發(fā)生，希望盡快通過調(diào)整，通過差異化經(jīng)營和錯位競爭，在市場競爭、分工體系中，找準(zhǔn)各自的位置。對于休閑度假產(chǎn)業(yè)的成長，有些地方提出了建立企業(yè)聯(lián)合會的設(shè)想，同時旅游局也要考慮一些相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)。這個機(jī)制能保證一個比較良好的市場競爭秩序，從而有利于發(fā)展。19 / 1