【正文】 100㎡左右不同類型商家租賃的單層面積需求：主力店或一些特殊的經(jīng)營商家，為便于經(jīng)營布局并形成良好的外部形象，對單層面積提出了一定的標(biāo)準(zhǔn)。各種不同類型商家對樓板承重的要求大賣場類主力店商家百貨公司≥350㎏∕㎡超市≥500㎏∕㎡連鎖電器商場家具家居廣場建材超市3—4噸∕㎡書城餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲≥350㎏∕㎡中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館≥350㎏∕㎡以上美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運(yùn)動娛樂類商家室內(nèi)運(yùn)動電影院酒吧KTV不同類型商家的給排水要求：科學(xué)的評估各種類型商家的給排水要求，不僅能夠在最大的程度上滿足不同商家的使用需求，同時能節(jié)約不必要的開支。不同類型商家的給排水要求大賣場類主力店商家百貨公司供水≥100DN超市連鎖電器商場接駁到位家具家居廣場建材超市書城餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲接駁到位，視具體面積而定中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館接駁到位，視具體面積而定美容纖體不需要網(wǎng)吧書吧美發(fā)接駁到位健身運(yùn)動符合國家標(biāo)準(zhǔn)≥25DN娛樂類商家電影院洗手間接駁到位虛擬電腦游戲接駁到位酒吧KTV服飾精品類服裝類商家女裝 不需要不需要男裝童裝休閑裝睡衣內(nèi)衣皮鞋皮具類皮鞋皮具箱包旅行用品化妝品珠寶首飾個人護(hù)理用品店禮品精品類商家商務(wù)禮品鐘表手表眼鏡工藝品精品手機(jī)數(shù)碼生活精品類床上用品服務(wù)配套類便利店不需要照相沖印干洗店零食CD音像藥店文具店面包屋接駁到位不同類型商家供配電的要求：主力店和次主力店的供配電要求是由于其含有大量的用電設(shè)備決定的，供配電要求較高。不同類型商家供配電的要求大賣場類主力店商家百貨公司10000平方米約2500KVA超市連鎖電器商場國家標(biāo)準(zhǔn)家具家居廣場建材超市書城餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲1000平方米約300KVA中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館 國家標(biāo)準(zhǔn)國家標(biāo)準(zhǔn)國家標(biāo)準(zhǔn)美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運(yùn)動娛樂類商家電影院虛擬電腦游戲酒吧KTV服飾精品類服裝類商家女裝男裝童裝休閑裝睡衣內(nèi)衣皮鞋皮具類皮鞋皮具箱包旅行用品化妝品珠寶首飾個人護(hù)理用品店禮品精品類商家商務(wù)禮品鐘表手表眼鏡工藝品精品手機(jī)數(shù)碼生活精品類床上用品服務(wù)配套類便利店照相沖印干洗店零食CD音像藥店文具店面包屋分析：在購物中心各種類型的商家當(dāng)中，供配電的標(biāo)準(zhǔn)以百貨公司和超市兩大商戶要求最高。如超市的生鮮區(qū)就包括大量的電烤爐之類的設(shè)備，超市和百貨公司的配電容量要求達(dá)到2500KVA以上。 不同類型商家停車場位置、數(shù)量要求：百貨公司由于客戶檔次較高，要求有一定的停車位。一般的服飾精品類和服務(wù)配套類商家對停車位基本上沒有什么具體要求。我國轎車保有量偏低，從長遠(yuǎn)的角度和避免以后擴(kuò)建投資成本來說，預(yù)先設(shè)置充足的停車位對購物中心來說是十分必要的。簡單的說就是來店顧客所居住的區(qū)域。零售商店的銷售活動有相對穩(wěn)定的商圈，批發(fā)市場的銷售活動范圍更大一些，受到直線距離的制約較小。由于商業(yè)建筑本身不會產(chǎn)生購買力，它們必須吸引商圈內(nèi)的已有客戶，同時還要隨著商圈的拓展抓住新的購買力。在商業(yè)建筑的第一商圈內(nèi)，距離最近的顧客影響最大，隨著距離的增加其影響逐漸減小。第一商圈調(diào)查：第一商圈是支撐商業(yè)建筑最大量重復(fù)銷售的地理區(qū)域。 第一商圈的購物車程為五分鐘至三十分鐘，購物中心的70%—80%客戶來自這一區(qū)域。 一個零售業(yè)商場的第一商圈調(diào)查有以下內(nèi)容：臨街（有巴士站）的地鋪?zhàn)饨饍?nèi)街地鋪?zhàn)饨鸲卿佄蛔饨鸶邔幼≌瑪?shù)量比例及租金或售價多層住宅數(shù)量比例及租金或售價寫字樓的數(shù)量及租金水平商品房與房改房的比例現(xiàn)在使用的汽車停車位數(shù)量近3年來新增地鋪、住宅、寫字樓、購物中心及停車位的數(shù)量1—3公里范圍內(nèi)服務(wù)零售業(yè)態(tài)超市、大賣場、便利店的數(shù)量藥店、服裝店數(shù)量美容院、健身院數(shù)量士多、牛奶店數(shù)量飲食店、面包店數(shù)量酒店、餐館、西餐酒吧數(shù)量1—2公里范圍內(nèi)常住人口及消費(fèi)水平常住人口數(shù)量、外來流動人口數(shù)量戶月收入3000元以下比例戶月收入3000元—5000元比例戶月收入5000元—8000元比例戶月收入8000元以上比例每百戶家庭汽車擁有量附近生活配套設(shè)施醫(yī)院、衛(wèi)生所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)專業(yè)學(xué)校、大專學(xué)校銀行網(wǎng)點(diǎn)及信托投資公司（股票交易點(diǎn)）分布公園、電影院、游泳館及對外體育場所農(nóng)貿(mào)市場情況其它需要調(diào)查的情況來往公交車數(shù)量公交車站分布及數(shù)量地鐵站、城市輕軌站火車站及高速公路到路口的距離附近批發(fā)市場情況附近大型企業(yè)情況第二商圈調(diào)查 零售型購物中心第二商圈一般占有銷售商圈份額15%—20%。 第二商圈的范圍很大程度上受鄰近的同類型競爭對手的影響。一個零售業(yè)商場的第二商圈調(diào)查一般有以下內(nèi)容競爭對手情況百貨公司百貨公司的規(guī)模大小、品牌號召力、經(jīng)營狀況、分布情況超級市場超級市場的規(guī)模大小、品牌號召力、經(jīng)營狀況、分布情況購物中心購物中心的規(guī)模大小、品牌號召力、經(jīng)營狀況、分布情況交通狀況步行路步行路的距離，人流抵達(dá)的方便性，包括騎自行車抵達(dá)的時間及便利程度車道車道的標(biāo)準(zhǔn)等級、車流量及路況、包括汽車及摩托車抵達(dá)的時間及便利程度公共汽車來往的公交車數(shù)量、公交車站分布及數(shù)量地鐵地鐵站與密集居民區(qū)的距離，地鐵站與本項目的距離輕軌輕軌站與密集居民區(qū)的距離，輕軌站與本項目的距離1—2公里內(nèi)常住人口及其消費(fèi)水平常住人口數(shù)量外來流動人口數(shù)量戶月收入5000元以下比例戶月收入5000元—8000元比例戶月收入8000元以上比例每百戶家庭汽車擁有量第三商圈調(diào)查 第三商圈是指能夠吸引客戶的最大范圍，對于大型特色購物中心或大型批發(fā)性質(zhì)的商業(yè)建筑來說，第三商圈卻是一個舉足輕重的指標(biāo)，它的客戶數(shù)量、質(zhì)量甚至超過第一商圈、第二商圈的總和。雖然第三商圈的客戶必須行駛更遠(yuǎn)的距離，但是他們會因為一個商業(yè)建筑可達(dá)性更好或能夠提供不一般的商品，更好的停車服務(wù)，更多的商店、更有價值的商品，或是比鄰近的購物中心提供的商品質(zhì)量更好而來該地購物。第三商圈調(diào)查一般有以下內(nèi)容競爭對手與情況周邊大型購物中心的數(shù)量和質(zhì)量交通狀況車道的標(biāo)準(zhǔn)等級、車流量及交通易達(dá)性汽車數(shù)量每百戶家庭汽車擁有量服務(wù)業(yè)態(tài)狀況城市服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，特別是旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及所在城市的國際地位十二、商場的調(diào)控： 商場的宏觀調(diào)控：購物中心的宏觀調(diào)控就是通過對租金、準(zhǔn)入、營銷等環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)控制，使購物中心的經(jīng)營方向朝著既定的方向發(fā)展。商場宏觀調(diào)控的定義： 通過對租金的調(diào)節(jié)達(dá)成的目的使購物中心的經(jīng)營方向朝著既定的方向發(fā)展通過對準(zhǔn)入的控制通過對營銷的操作宏觀調(diào)控的作用：購物中心的管理者首先要保證對整個商場的經(jīng)營方向、租戶結(jié)構(gòu)的有效調(diào)節(jié)和控制，細(xì)節(jié)的工作才有實(shí)質(zhì)的意義。租金調(diào)整租戶：購物中心通過對租戶的洗牌淘汰一部分經(jīng)營不善或不適宜在本場經(jīng)營的租戶，同時也通過動態(tài)調(diào)節(jié)對租戶進(jìn)行優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)最佳的經(jīng)營績效。調(diào)整租戶的目的：實(shí)現(xiàn)租戶的新陳代謝，也使自身在租戶調(diào)控中處于有利的位置，減少違約等糾紛事件的發(fā)生。一方面體現(xiàn)較高的物業(yè)價值另一方面保持日后租金優(yōu)惠調(diào)整的空間與租戶承諾開業(yè)后租金彈性，但不做任何書面承諾，雙方租賃關(guān)系的確認(rèn)以雙方共同簽署的租賃協(xié)議為準(zhǔn) 調(diào)整租戶策略 開業(yè)后經(jīng)過對租戶的經(jīng)營狀況進(jìn)行考核評估，確認(rèn)一批經(jīng)營狀態(tài)和經(jīng)營能力不佳的租戶進(jìn)入調(diào)整名單，必須要使這一部分商家離