房地產(chǎn)開發(fā)理論與實務(wù)-閱讀頁
2025-07-12 15:04本頁面
【正文】 要包含土地增值稅和企業(yè)所得稅。其實質(zhì)是對土地收益的課稅。增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十；增值額超過扣除項目金額之百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。所謂增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊性及人民居住條件的實際情況，稅法規(guī)定，對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%的項目免稅。同時也可避免因征土地增值稅后又征所得稅，使稅負(fù)顯得過重。高級別墅、公寓、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。因國家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)，是指因城市市政規(guī)劃、國家重點項目建設(shè)的需要，而被政府征用的房地產(chǎn)。稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的33%計征。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措特征及模式項目資金的基本籌措模式主要有三方面的特征：在貸款形式上。①要求對項目的資產(chǎn)擁有第一低押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制； ?、谝蟀秧椖客顿Y者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行③要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金； ④對于從建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；⑤市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。 房地產(chǎn)資金籌措渠道房地產(chǎn)資金籌措渠道主要有：匯集自有資金、申請貸款、發(fā)型債券籌資、發(fā)型股票籌資、其它籌資渠道（例如：利用各類信托基金融資、預(yù)收購房定金或購房款、利用各類企事業(yè)單位的自有資金、借助于有經(jīng)濟實力的公司開發(fā)、由承包商帶資承包建設(shè)工程）。例如，將匯集到的自有資金用于支付地價款和前期開發(fā)費用，在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或其他金融機構(gòu)抵押以獲取抵押貸款，用于地上物建設(shè)，當(dāng)樓宇建設(shè)進(jìn)行到一定階段后可預(yù)售樓盤，用樓盤預(yù)收款，再加上用其他方式等籌集的資金，將樓宇開發(fā)完畢，在開發(fā)建設(shè)過程中，還可能輔之以短期銀行透支貸款等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無處不在，如果沒有很好的風(fēng)險管理措施，開發(fā)商就會被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂可能會使其終止某些開發(fā)與經(jīng)營活動或者是改變其經(jīng)營方式。 首先要加強風(fēng)險管理。加強房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性，風(fēng)險管理既能夠為風(fēng)險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風(fēng)險管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少決策的風(fēng)險性；風(fēng)險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風(fēng)險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強風(fēng)險的防范，強化風(fēng)險管理，可以從以下幾方面進(jìn)行風(fēng)險管理：第一是正確對待開發(fā)風(fēng)險。對待風(fēng)險，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險與收益對等”。風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險管理的失誤和失敗。第三是科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險評估。第四是強化風(fēng)險防范與控制。重視前期可行性研究工作。研究小組按科學(xué)的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學(xué)化。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設(shè)項目全過程投資控制，這是實現(xiàn)項目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴(yán)格控制施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。第六是加強合同管理。第七是加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時問差異化來分散風(fēng)險。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險，最終獲取平均的投資收益。 房地產(chǎn)開發(fā)活動存在著各種各樣的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風(fēng)險防范意識，將風(fēng)險防范和控制的各項措施落到實處，把風(fēng)險損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。規(guī)劃設(shè)計包括城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市設(shè)計、居住區(qū)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、風(fēng)景名勝及旅游規(guī)劃。開始時,它和城市中的其他房屋如作坊、酒館、客棧、商店等等混雜在一起。居住區(qū)及其規(guī)劃都是隨著城市的發(fā)展而發(fā)展的,是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展而發(fā)展的。以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo),建設(shè)文明、舒適、健康的居住區(qū)。居住區(qū)的發(fā)展包含了多方面的含義。從總體上講,居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本原則可以概括為兩個方面:居住的物質(zhì)舒適性和精神的
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1