【正文】 樣本項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 2012年6月份紅谷灘板塊樣本項(xiàng)目共有16個，新增樣本項(xiàng)目東方海德堡。%的疊加權(quán)重領(lǐng)跑其他樣本項(xiàng)目；%；位列第三的是聯(lián)泰香域中央，%。市場總結(jié) 紅谷灘板塊土地開發(fā)商程度較高，房地產(chǎn)市場日趨成熟。 紅谷灘板塊的住宅市場已經(jīng)發(fā)展到了頂峰，縱觀目前在售的樓盤，住宅項(xiàng)目并不多，新項(xiàng)目也越來越少。2012年上半年紅角洲板塊房商品房價格指數(shù)運(yùn)行市場綜述 紅角洲板塊作為南昌市未來的“第二中心”，正在借勢崛起，新中心價值已經(jīng)初見端倪，其房地產(chǎn)市場在2012年上半年相當(dāng)火熱。從新房成交量看，雖然沒有新項(xiàng)目入市，但是在售的聯(lián)泰香域?yàn)I江、奧克斯盛世經(jīng)典、南昌華南城一直保持著熱銷的態(tài)勢，綠地海域香廷雖為高端項(xiàng)目，但未來中心區(qū)的價值洼地仍讓它即推即售罄。綜合價格指數(shù)在2011年7月下降之后持續(xù)兩個月上升，且在9月份上升幅度較大，主要由于綠湖豪城的別墅房源入市而新增了別墅價格指數(shù)。12月份，綠湖豪城推出了寫字樓房源，新增了寫字樓價格指數(shù)，%。圖：2011年6月2012年6月市紅角洲塊普通住宅價格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 上圖顯示，紅角洲板塊普通住宅價格指數(shù)整體呈現(xiàn)下行的走勢。而10月份的下降由于華南城的入市價格遠(yuǎn)低于原有均價，且其自身預(yù)售權(quán)重占比較高，%。6月價格指數(shù)運(yùn)行表：2012年6月紅角洲板塊價格指數(shù)及變化一覽表分類指數(shù)指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù)﹢↑%﹢↑%住宅指數(shù)﹢↑% ↓%商業(yè)指數(shù) ↓% ↓%寫字樓指數(shù) ↓%————別墅指數(shù) ﹢↑%————數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，%，%，相比基期繼續(xù)表現(xiàn)上升，%。商業(yè)和寫字樓價格指數(shù)環(huán)比均小幅下降，%、%。疊加權(quán)重在20%以上的樣本項(xiàng)目共有3個，%、%、%，%，其余樣本項(xiàng)目的疊加權(quán)重均在10%以下。且在政府的引導(dǎo)下，市政配套、交通環(huán)境大為改善，還有大學(xué)城坐落其內(nèi)，加上不可復(fù)制的景觀資源，預(yù)計(jì)不僅在售項(xiàng)目仍能持續(xù)熱銷，將來入市的新盤也會璀璨綻放。且作為未來的行政中心，紅角洲的定位高于其他板塊，價格的抗跌性也隨之增強(qiáng)，未來上漲的空間很大，板塊價格指數(shù)走勢也會深受其影響。從成交量看，朝陽洲板塊新房成交量逐月遞增。純新盤的入市價格均低于原有的均價，從而拉低了朝陽洲板塊整體均價。2011年9月份，%,%。2012年前5個月持續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上行的走勢，在4月份，由于中海朝陽郡推出別墅房源，綜合價格指數(shù)因新增別墅價格指數(shù)而上升幅度較大。 圖：2011年6月2012年6月市朝陽洲塊普通住宅價格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 上圖顯示，朝陽洲板塊普通住宅價格指數(shù)在2011年下半年和2012年上半年的走勢截然相反。由于11月份之前，朝陽洲板塊只有住宅樣本項(xiàng)目，故6—10月份綜合價格指數(shù)與普通住宅價格指數(shù)走勢相同。2012年朝陽洲板塊普通住宅價格指數(shù)卻呈現(xiàn)上行的走勢。2012年6月份，由于東亞盛世濱江、中大云錦、聯(lián)發(fā)君悅朝陽三個純新項(xiàng)目入市價格均低于原有均價，加上華潤橡樹灣高層新房源價格較低，%。2012年6月份朝陽洲板塊的綜合價格指數(shù)由普通住宅、商業(yè)、別墅價格指數(shù)三部分組成，且它們環(huán)比均表現(xiàn)為小幅下降，%、%、%。樣本項(xiàng)目圖：2012年6月朝陽洲板塊價格指數(shù)樣本項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 2012年6月份朝陽洲板塊樣本共有10個，新增東亞盛世濱江、中大云錦、聯(lián)發(fā)君悅朝陽。而6月新入市的聯(lián)發(fā)君悅朝陽、中大云錦兩個樣本項(xiàng)目最小，%、%。朝陽洲板塊新建商品房供應(yīng)量直到2012年2月份持續(xù)保持在低位，供應(yīng)面積均不足5萬㎡， 自3月份開始，隨著樓市解凍回暖再到升溫，朝陽洲板塊新增供應(yīng)量持續(xù)保持在高位，㎡的供應(yīng)面積屹立南昌樓市。寫字樓主要要東亞盛世濱江的公寓房源體現(xiàn)，而商業(yè)房源主要是住宅項(xiàng)目的底商，故新增供應(yīng)量較少。市場總結(jié)朝陽洲板塊作為南昌未來的“新四城”， 一系列城市基礎(chǔ)建設(shè)工程正如火如荼的進(jìn)行著，板塊房地產(chǎn)市場也在隨之崛起。朝陽洲作為冉冉升起的新城，后續(xù)還將有多個純新項(xiàng)目陸續(xù)入市，不僅會影響板塊價格指數(shù)變化，也將進(jìn)一步完善板塊房地產(chǎn)市場。而就京東板塊房地產(chǎn)市場而言，歷經(jīng)樓市限購、限貸政策以及房價調(diào)控目標(biāo)后，京東房地產(chǎn)市場依然相對火熱。進(jìn)入2012年后，博泰凡爾賽宮、華宸東區(qū)國際的入市，以及綠地未來城、南昌佳海產(chǎn)業(yè)園、綠都溫莎城堡等新項(xiàng)目的興起，注定將京東板塊房地產(chǎn)市場再次推向2012年的焦點(diǎn)。因此，此階段房地產(chǎn)價格指數(shù)基本保持平穩(wěn)、微幅上升態(tài)勢。 普通住宅價格指數(shù)走勢圖：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 從指數(shù)走勢來看，京東板塊普通住宅價格指數(shù)逐漸趨于平穩(wěn)。9月份，京東板塊價格指數(shù)開始較為明顯下跌趨勢，%。而進(jìn)入2012年后，其價格指數(shù)逐漸回升，且區(qū)域平穩(wěn)。圖：2012年6月京東板塊各分類指數(shù)值及變化狀況一覽表分類指數(shù)名稱指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↓ ↓%↑ ↑%住宅指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%商業(yè)指數(shù) ↓ ↓%↑ ↑%寫字樓指數(shù) ↓ ↓%————別墅指數(shù) ↓ ↓%↓ ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局2012年6月，%，%；與2010年12月基期相比。與去年同期相比來看，僅商業(yè)價格指數(shù)出現(xiàn)上升，住宅價格指數(shù)和別墅價格指數(shù)則現(xiàn)下跌。從各樣本項(xiàng)目疊加權(quán)重看，綠地新都會項(xiàng)目權(quán)重最高，%，%。在其他樣本項(xiàng)目中，權(quán)重超過5%的有水榭尚都、南昌恒大名都和城泰湖韻天成。在2011年下半年，受全國房地產(chǎn)市場調(diào)控、信貸政策和房企自身資金壓力影響，京東板塊樓市整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢。進(jìn)入2012年后，尤其陽春3月之后，剛性需求購房逐漸增多，市民入市預(yù)期有所改變；同時，房企和開發(fā)商經(jīng)過一年多最嚴(yán)調(diào)控期后逐漸摸索出了應(yīng)對調(diào)控政策的銷售策略，通過產(chǎn)品推廣、活動促銷、優(yōu)惠促銷、甚至直接降價方式來維持樓市熱度。從長期看，在核心增長極核心發(fā)展的京東板塊，其綜合價值將隨板塊的飛速發(fā)展而穩(wěn)步上升。昌南客運(yùn)站的運(yùn)行、城南道路改造、青云譜副中心圈的發(fā)展、城南片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的出臺正在為昌南板塊提升不可估量的價值。就昌南板塊市場而言，隨著其板塊潛在價值的凸顯，愈來愈多的知名房企搶占昌南板塊資源，為昌南板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展又一次注入強(qiáng)心劑。從圖上板塊綜合價格指數(shù)走勢來看，受淡季影響，2011年6月7月呈現(xiàn)小幅下跌態(tài)勢，%。在2011年年末、2012年年初，受房企年末大考和春節(jié)淡季影響，昌南板塊綜合價格指數(shù)再次迎來一次較大幅度的下跌，%，在接下來數(shù)月，多數(shù)房企采取“以價換量”增強(qiáng)自身業(yè)績，使得其綜合價格指數(shù)基本保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。在第二階段，從2011年8月2012年2月，板塊普通住宅價格指數(shù)保持持續(xù)下滑態(tài)勢，至2012年2月，%，%。圖：2012年6月昌南板塊各分類指數(shù)值及變化狀況一覽表分類指數(shù)名稱指數(shù)值環(huán)比變化同比變化綜合指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%住宅指數(shù) ↑ ↑%↓ ↓%商業(yè)指數(shù) ↓ ↓%↑ ↑%寫字樓指數(shù)——————————別墅指數(shù) ↓ ↓%↓ ↓%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 2012年6月，%，%，相比2010年12月基期。而與去年同期相比來看，普通住宅價格指數(shù)和別墅價格指數(shù)同比均顯現(xiàn)下滑趨勢，而商業(yè)物業(yè)由于后期綠都丹石街區(qū)較大批量供應(yīng)，直接拉高其物業(yè)權(quán)重，從而拉升商業(yè)物業(yè)指數(shù)價格。從各樣本項(xiàng)目疊加權(quán)重來看，綠都丹石街區(qū)項(xiàng)目占據(jù)重要地位，疊加權(quán)重位居第一，%；疊加權(quán)重處于第二位的是萬科潤園，%；%的權(quán)重位居第三。市場總結(jié) 近一年以來，昌南板塊正迎合房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期而快速發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場從下跌態(tài)勢轉(zhuǎn)向回升平穩(wěn)運(yùn)行。隨著昌南板塊的市政規(guī)劃、城南區(qū)道路改造工程逐漸完成，基礎(chǔ)設(shè)施配套也激發(fā)昌南價值突增。屆時，昌南板塊綜合價值也隨之上升。從近一年經(jīng)開區(qū)板塊房地產(chǎn)市場來看，老盤項(xiàng)目綠騰雅苑、南天陽光等一直處于主導(dǎo)經(jīng)開區(qū)板塊的作用，然而隨著2012年上半年億通藤旺居、洪客隆英倫聯(lián)邦的重磅入市，一舉改變經(jīng)開區(qū)板塊格局，上半年經(jīng)開區(qū)市場、尤其近幾個月市場均由洪客隆英倫聯(lián)邦主導(dǎo)。價格走勢運(yùn)行表： 綜合價格指數(shù)住宅價格指數(shù)商業(yè)價格指數(shù)寫字樓價格指數(shù)別墅價格指數(shù)2011年6月 ————2011年7月 ————2011年8月 ————2011年9月 ————2011年10月 ————2011年11月 ————2011年12月 ————2012年1月 ————2012年2月 ————2012年3月 ————2012年4月 ————2012年5月 ————2012年6月 ————數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局綜合價格指數(shù)走勢圖：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 從圖上價格指數(shù)走勢可以看出，近一年來經(jīng)開區(qū)綜合價格指數(shù)總體可分為兩個階段——小幅上揚(yáng)階段和平穩(wěn)下跌階段。%，%。普通住宅價格指數(shù)走勢圖：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從圖上價格指數(shù)走勢可以看出，經(jīng)開區(qū)板塊普通住宅價格指數(shù)與其綜合價格指數(shù)運(yùn)行接近。從2011年9月份開始，板塊普通住宅價格指數(shù)一直保持下跌趨穩(wěn)態(tài)勢，2011年9月，,；2012年6月，與9月相比，%，%。從各分類物業(yè)價格指數(shù)看，住宅價格指數(shù)同比、環(huán)比均表現(xiàn)上升，商業(yè)價格指數(shù)則正好相反，環(huán)比同比均現(xiàn)下跌。從各樣本項(xiàng)目疊加權(quán)重對比來看，南天陽光權(quán)重系數(shù)最高，%，%%。此外，金橋慧景七彩時光和昌北建材大市場權(quán)重則依然保持低位。雖然經(jīng)過中期（2011年10月2012年2月）相對較大幅度下滑，陽春三月后的樓市回暖升溫隨即帶動經(jīng)開區(qū)板塊樓市回升。從長期來看，隨著經(jīng)開區(qū)規(guī)劃打造核心增長極的提升，其板塊優(yōu)勢、潛在價值正不斷被挖掘，其板塊綜合價值也將隨之上升