某某房地產(chǎn)項目投資分析-閱讀頁
2025-07-12 10:14本頁面
【正文】 攤率物業(yè)管理費（元/㎡）配套設施周邊環(huán)境起價均價錦華時代八一路富麗華酒店東側(cè)459套30—50毛坯房26503100會所、三層一個空中花園、健身房、咖啡廳富麗華酒店、阿波羅商場、肯得基、麥當勞、家潤多生活超市千喜華 城遠大路附一200套55鋪地板磚、廚房衛(wèi)生間吊頂2900310017%家潤多千喜店、兩部電梯長沙火車站、阿波羅商場今朝賓館、富麗華酒店日出東方八一路68號180套39—75毛坯房2780312030%三臺電梯、阿波羅商業(yè)廣場、曉圓公園、家潤多超市、富麗華酒店、幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都信息大廈八一路446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠鈴整體浴室等3618400030%7臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中?。┢眲罩行摹⒔∩矸康仁≤妳^(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等六 項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議通過上面對長沙公寓及小戶型的分析，我們對本項目的有了一個初步的描述：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——一個具象的商務樓盤，更是無數(shù)象征的抽象載體。一、產(chǎn)品定位“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——填補市場空白產(chǎn)品形式 本案“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓形式是將寫字樓與公寓結(jié)合，兩者均在同一棟建筑物內(nèi)，即在同一棟建筑物內(nèi)，合理配置商住樓與公寓的位置與比例，如寫字樓與公寓合理布置在同一層的不同區(qū)域上；塔樓上部分為公寓下部分為寫字樓；產(chǎn)品用途：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓是辦公、商住功能的一種完美結(jié)合，旨在使居住與辦公融為一體，并取其最佳之平衡點。二、建筑形態(tài)定位建筑類型——塔樓建筑結(jié)構(gòu)——框架式結(jié)構(gòu)避免框剪式結(jié)構(gòu)，以便可以隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為4080平方米的小戶型建筑風格——現(xiàn)代簡約式風格外立面簡潔流暢，色彩鮮明，節(jié)約成本材質(zhì)使用——環(huán)保、美觀、健康至于運用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；裝修風格——DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預售商品房住宅時提供多種裝修方案、提供多種不同標準裝修的價格供購房人選擇。◆ 靈活性和舒適性——可大可小，可拆可改，營造舒適、隨意空間 七 項目投資收益及風險預測項目建設投資預測 項目情況表 項目簡介地理位置體育館路附1，旁臨商業(yè)銀行，前臨芙蓉路，背靠鐵路堵頭所有權(quán)歸屬及性質(zhì)現(xiàn)屬金陽公司，金陽公司股權(quán)轉(zhuǎn)給華通公司地形地況采取與商業(yè)銀行聯(lián)體建設，使建筑面積達24000平米建筑密度要求綠化率要求25%其他要求總占地面積1900㎡容積率要求項目初步設想及建設建議方案建設環(huán)境周邊住宅如唐朝碧閣28層均價3000元/㎡，元盛大廈均價3400元/㎡（商?。袌鱿^強目標客戶定位適宜中小型企業(yè)購買和投資者投資建筑規(guī)劃形式4層裙樓，25層商住，地下一層停車場，限高84米建筑類型及要求總建筑面積16150㎡商鋪面積3200㎡其中1900㎡上建筑面積15350㎡建筑密度聯(lián)體產(chǎn)生面積0㎡綠地率地下室面積800㎡戶數(shù)輔助用房面積停車位30個一、 項目開發(fā)總收入預測指標銷售面積價格（元/㎡）收入（萬元）備注商鋪部分一層650㎡25000有公共部分150㎡二層800㎡8000三層800㎡5000四層800㎡4000商住部分12150㎡3300停車位部分30個9萬元/個送給自留部分800*3=2400㎡33002層自留1層給鐵路公司合計二、項目開發(fā)總投資綜述項目名稱工程量㎡單價（元/㎡）總投資（萬元）土地成本 800萬左右（估值）前期開發(fā)費1900 185 建筑安裝工程 161501450 其中：報建費用16150 160 公建配套設施費1900 240 管理費用16150 20 營銷費用 % 財務費用2000萬元 貸1年7%利息 140 開發(fā)稅費%+增值稅1% 靜態(tài)投資總額項目開發(fā)效益分析表1銷售總收入 減：項目總投資 2利潤總額 投資回報率 53%現(xiàn)金流量指標一覽（假設現(xiàn)在籌備，預計2年開發(fā)完成，2005年10月開盤） 2004200520062007合計（萬元）現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 結(jié)論：在各種假設順利通過、按原規(guī)劃設計的條件下，具有投資可行性；前期啟動資金應為：**+800萬元=；本次計算未將股權(quán)分配計算入內(nèi)。項目運作注意點如果涉及到自身開發(fā)問題，那么一定要確保資金流的正常運轉(zhuǎn)，起碼要做到自有資金保證項目啟動，銀行貸款和帶資保證工程進度，銷售收入（含按揭）補充開發(fā)資金，資本市場融資與合作開發(fā)作為備用；涉及到資本運營方面則要做好項目地塊整體包裝，挖掘項目潛在優(yōu)勢，激活投資者的投資熱情，使資本利潤最大化；開發(fā)運作上注意與片區(qū)聯(lián)動，形成一種你中有我，我中有你的抱成團的做法，利用該片區(qū)共同開發(fā)和項目互補的優(yōu)勢
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