xx房地產(chǎn)項目投資價值分析-閱讀頁
2025-08-07 16:30本頁面
【正文】 資 5 防洪保安資金 800 元 /畝，可抵扣建路、橋投資 6 土地契稅 4%，可抵扣建路、橋投資 二 二環(huán)路西側(cè)建設(shè)資金 用 土地出讓金、全部的土地稅費和報建費逐步抵扣 三 前期費用 1 工程設(shè)計費 2 工程勘察費 % 3 工程監(jiān)理費 % 4 報建費 130 元 /平米（含長沙當?shù)亟ㄔO(shè)各項收費），可抵扣建二 環(huán)路投資 抵扣后應(yīng)繳納報建費 120xx 四 房屋建設(shè)費 1 建安費 生態(tài)住宅 600 元 /平米，配套商業(yè)性設(shè)施 800 元 /平 米 2 高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑 高爾夫 5000 萬元，高爾夫設(shè)計 300 萬元， 休閑農(nóng)業(yè)配套 850 元 /平米 五 公用配套設(shè)施及非營業(yè)性公建費用 22500 150 元 /平方米 含托幼、中小學、醫(yī)療中心 六 管理費 300 萬元 /年 七 不可預見費 10% 八 資金成本 1 600 畝土地費用、前期費用，部分建設(shè)投資 資金成本 開發(fā)期 3 年，考慮資金滾動開發(fā)，部分貸款， 貸款利率 % ，復利 2 建二環(huán)西側(cè)資金成本 因投資成本逐步回收，考慮時間因素，做保守估計， 3 年，復利 九 銷售費用 10305 % 總成本（不含兩稅一費） 銷售收入 生態(tài)住宅： 2500 元 /平米，配套商業(yè)性設(shè)施： 3300 元 /平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑 3200 元 /平米。在全投資狀態(tài)下（不考慮融資因素），城市花都項目投資方只須使用將近 5 億資金即可順利完成項目操作，操作時間五年，全部財務(wù)凈現(xiàn)值 億元，內(nèi)部收益率高達%，動態(tài)投資回收期 年；桃花嶺項目投資方需投入資金 億元、在六年內(nèi)完成項目操作，在未考慮高 爾夫球場收益的情況下（投入已算），其全部財務(wù)凈現(xiàn)值 億元，內(nèi)部收益率 18%，動態(tài)投資回收期 年。因此，上述項目在經(jīng)濟上是可行的。預計未來幾年市場將會迅速向成熟市場靠攏，發(fā)展空間極大。 項目地塊地價較低，當?shù)赝两ā惭b等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測算后，項目利潤空間極大。 項目地塊所處地段的市政、道路交通等各項基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。 項目規(guī)模大 ,開發(fā)周期較長，可能增加市場風險和資金壓力。 （三）影響項目的其他重要因素分析 政府政策因素 政府對土地總體規(guī)劃和年度計劃的調(diào)控因素 政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。 城市規(guī)劃的影響 城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 稅收的影響 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。 金融杠桿作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。 住房政策的影響 只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑。 環(huán)境因素 項目的自然條件 擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對于大型項目顯得尤其重要。 經(jīng)濟因素 經(jīng)濟增長影響 經(jīng)濟增長速度對房地產(chǎn)市場的影響很大，經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)價格上漲；經(jīng)濟衰退，房地產(chǎn)價格下降。 財政金融狀況影響 政府為控制過快的經(jīng)濟增長速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長。財政金融狀況是觀察房 地產(chǎn)市場狀況的重要窗口。 工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響 工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生城市，并帶動城市的發(fā)展。但當工業(yè)走向下坡時，人們又開始離開，又使商業(yè)和其它行業(yè)下滑，房地產(chǎn)價格下降。 （四）項目風險分析 本項目由企業(yè)投資開發(fā)，其風險主要來自以下方面： 企業(yè)自身原因。 當?shù)卣罢咴颉? 國家大環(huán)境因素。 （五）項目風險規(guī)避 加強對國家宏觀經(jīng)濟政策和各行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，積極把握國家政策的動態(tài)，在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時，及早做出對策，化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來的風險。 加強人力資源配置，盡力完善項目開發(fā)建設(shè)組織機構(gòu)； 做好地塊的全面勘查，摸清地質(zhì)狀況，盡量減少投資的不可預見性； 科學安排道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，盡量保持前期資金穩(wěn)定有序地投入，避免出現(xiàn) 大起大落的局面，以緩解項目融資壓力，減少財務(wù)成本； 探索新的融資渠道，加強融資能力，保證項目建設(shè)后續(xù)資金； 注重宣傳推廣，在項目前期和建設(shè)期即盡快提高項目的透明度、可信度和知名度，以保障后期銷售目標的順利實現(xiàn)。 六、結(jié)論 綜合以上分析，城市花都和桃花嶺項目具備較強盈利能力，利潤空間較大，經(jīng)濟上是可行的；如能保證前期資金足額到位，并科學安排投入進度，則項目風險基本可控。 北京管理總部：劉品 20xx 年 10 月 28 日
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