房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查工作指引(草稿-閱讀頁
2024-11-27 07:19本頁面
【正文】 第 三十一 條 資金所投向 項目 （以下簡稱 “開發(fā) 項目 ” ） 區(qū)域優(yōu)勢 調(diào)查。 項目小組 應(yīng)結(jié)合開發(fā)項目的物業(yè)形態(tài)，側(cè)重關(guān)注 開發(fā)項目及 周邊 是否存在9 可能影響 開發(fā)項目 銷售 前景 的 不利因素，包括但不限于 是否存在 大氣、水體 或土壤 被 污染 現(xiàn)象，是否存在 化學(xué)、生物、物理（噪聲、放射性、熱、電磁波等）、固體廢物 等 污染 源 ，以及是否存在可能影響開發(fā)項目品質(zhì)、潛在客戶購買意愿的其他因素，如 陵墓、火化場、 高檔樓盤附近 的棚戶區(qū)等 。 項目小組 應(yīng) 了解 開發(fā) 項目的 各項 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ，包括 開發(fā) 項目的 物業(yè)類型、用地面積 、 建筑面積 （地上及地下）、 規(guī)劃容積率 、 綠化率、 建筑密度等主要規(guī)劃指標(biāo)，以及 樓盤 的 組成結(jié)構(gòu) 、 規(guī)劃戶數(shù) 、層高 、戶型 、 樓盤銷售定價 等 ， 以評判 開發(fā) 項目定位 及營銷 的合理性。 項目小組 應(yīng)通過查看土地出讓合同或 劃撥決定書、各項 批準(zhǔn)文件、報批手續(xù)、 各許可證原件及 交易對手 各種權(quán)證等 ， 了解 開發(fā) 項目的 土地取得方式、 產(chǎn)權(quán) 狀況 、批文落實情況以及“五證”的取得情況， 必要時到相關(guān)部門或通過網(wǎng)上查詢系統(tǒng)核查 開發(fā) 項目手續(xù)，對 開發(fā) 項目的合法性、真實性作出判斷。 項目小組 應(yīng)通過與交易對手法 定代表人、高管進行訪談，查閱 相關(guān)資料 ，了解 開發(fā) 項目 的 開發(fā)進度、 總投資情況 及 資金來源 情況，包括 開發(fā) 項目 是否分期開發(fā)，開工日期，計劃封頂、竣工、交樓日期，預(yù)售日期和計劃 ， 項目總投資及其構(gòu)成 (包括地價、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用、營銷費用 、財務(wù)費用 、不可預(yù)見費用 等 )、已投入資金情況、計劃籌資舉措等 ， 并進一步 評估 開發(fā) 項目現(xiàn)金流預(yù)測 的合理性 及 開發(fā)進度安排的可行性 。 項目小組 可 通過與交易對手法定代表人、高管進行訪談 、 網(wǎng)絡(luò)查詢、向行業(yè)內(nèi)專家或?qū)ｉT機構(gòu)咨詢 、獲取權(quán)威 機構(gòu) 統(tǒng)計數(shù)據(jù)及 調(diào)研 報告 等方式，了解 開發(fā) 項目所在區(qū)域近年的經(jīng)濟 建設(shè)、 房地產(chǎn)市場情況 及未來發(fā)展態(tài)勢 ， 包括 城市未來 總體規(guī)劃， 宏觀經(jīng)濟環(huán)境、國家政策 對 開發(fā)項目所在區(qū)域 的影響 ， 近年 住宅、商業(yè)、寫字樓等各類樓盤的平均價位和波動情況， 近 年房地產(chǎn)一手及二手房產(chǎn)的交投規(guī)模，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資和消費意愿和習(xí)慣 等 ，評估 其對10 開發(fā) 項目市場前景的影響 。 項目小組 可 通過與 交易對手 銷售部門負(fù)責(zé)人溝通、獲取權(quán)威市場調(diào)研機構(gòu)的報告、走訪競爭性項目等方法， 了解開發(fā) 項目的 銷售模式 、 市場定位、 潛在客戶的市場 需求狀況 、與 競爭性項目 比較存在的優(yōu)劣勢以及 是否有穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)等 ， 條件許可的情況下還可 通過查閱銷售合同、 公開信息資料 等 方法 了解開發(fā) 項目銷售價格的變動情況及客戶回款情況， 評判開發(fā) 項目的 銷售收入和盈利能力 預(yù)測是否具有合理性 。 項目小組 可查閱擔(dān)保財產(chǎn)價值評估報告，或在必要時委托第三方對擔(dān)保財產(chǎn)進行價值評估，以了解擔(dān)保財產(chǎn)價值。 第 三十八 條 擔(dān)保財產(chǎn)流動性 調(diào)查。 第 三十九 條 擔(dān)保登記及處置 方式 調(diào)查。 第 四 章 盡職調(diào)查工作的監(jiān)督 第四十 條 部門領(lǐng)導(dǎo)及其授權(quán)的人員負(fù)責(zé)對 盡職調(diào)查工作 進 行 監(jiān)督和評估。 11 第四十 二 條 部門領(lǐng)導(dǎo)及其授權(quán)的人員 有權(quán)要求項目小組 對未盡事宜重新或進一步履行盡職調(diào)查責(zé)任。 第 五 章 盡職調(diào)查的檔案管理 第四十 四 條 盡職調(diào)查 工作 應(yīng)形成 底稿 （格式見附件） ， 底稿體現(xiàn)的內(nèi)容 具體包括但不限于：盡職調(diào)查的各種書面記錄文件、會議記錄、 開發(fā) 項目或 交易對手 的有關(guān)政府批準(zhǔn)文件 、法律文件、制度文件、財務(wù)資料、承諾文件、合同文件、行業(yè)調(diào)查資料、訴訟等重大事項 的 有關(guān)文件 ，必須妥善保管 。 第 六 章 附則 第 四十六 條 本指引 自 發(fā)布之日起施 行。 附件： 盡職調(diào)查工作底稿 項目名稱： 編號 : 調(diào)查地點 調(diào)查 時間 合作方人員 調(diào)查方法 調(diào)查過程及內(nèi)容 調(diào)查結(jié)論 其 他應(yīng)說明的事項 附件 （盡職調(diào)查取得的相關(guān)資料，直接附在底稿后） 調(diào)查人員 : （簽字） 12
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