【正文】 。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。建筑面積以產(chǎn)權證為準。首付幾成多少，余款多少如何處理。 第四條：我方收到意向金后幾日內完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。 定買賣雙方在規(guī)定的時間內簽定正式的《房屋轉讓合同》，如一方違約則適用定金法則。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。比如：“7個工作日”和“7天”的概念是不一樣的。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認或合同修改校對章。 定金不得超過總價款的20%，超過部分無效。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。四、法律知識問與答承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？【問題】我和老公剛結婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬元的價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負任何責任?！窘獯稹扛鶕?jù)我國的司法解釋《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。承租人有沒有權利轉租給非約定的其他人？【問題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。請問王某有沒有權利將我的房屋轉租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。如果沒有約定，則王某轉租必須事先征得房東的同意。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！?出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。黃某取得了該房屋所有權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關?！窘獯稹?)根據(jù)有關法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。 黃某無權要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。請問我結婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。【解答】按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或實際合同成交價的（以低者為準）60%，住房不得超過80%。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。住房房齡加貸款期限不超過30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過10年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝ 貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計額）日利率每月實際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1（三）申請二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物．4．所購商品房產(chǎn)權明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權利的住房。２． 購房人（借款人）提交的資料：（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料。二、杭州市二手房交易稅費1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征收一次性稅收。應繳稅額 = 計稅價格%（針對個人住宅、排屋） 計稅價格3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。應繳稅額 = 計稅價格5‰0 計稅價格3‰0（針對商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價]%開征時間：2000年9月1日適用的對象和范圍：個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。%的組成：營業(yè)稅5%、城市建設維護稅7%、教育費附加4%，即5%+5%（7%+4%）=%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方）土地出讓金繳納標準 （元/平方米）土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八繳納標準 600 500 400 300 200 100 80 50出讓年期 20以下 2125 2630 3135 3640 4145 4650 5155 5660 6165 6670修正系數(shù) 年期修正系數(shù)土地出讓金 = 土地分攤面積土地等級相應的繳納標準金額年期修正系數(shù) ↓　　　 　 建筑面積247。房改房交易住房標準價款職務等級 一般干部 科級 處級 局級 廳級享受面積（平方米） 70 80 90 100 120（元） 273000 312000 351000 390000 468000（元） 336000 384000 432000 480000 5760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：，免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。關于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的，%部分，退100%；%部分，退90%。6．20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方）應繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用）20%合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。個人在出售住房前一年內已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。個人所得稅申報納稅時應提供以下資料：1．房屋所有權證、土地使用證原件、復印件；　　2．杭州市房屋轉讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件；　　3．契證原件；　　4．購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件、復印件；　　5．住房出售方如在住房轉讓合同前一年內已另購住房的，還應提供所購住房的契證原件和房屋所有權證復印件；　　6．納稅義務人夫妻雙方的身份證復印件、結婚證復印件或共有權人的身份證復印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 第十章 房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房。（2）“三證”完備：房屋所有權證、土地使用權證和契證。（2）出售在學校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權單位享有優(yōu)先購買權。（2）擅自改變房屋使用性質的房改房。（5）職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準，與原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。五、房改房贈與的計稅標準：贈與方應繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：%繳稅。 印花稅：%繳納。交換雙方互為買方和賣方。 印花稅:%繳納。 所得收益：交換房屋的評估價(不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款)，小于住房標準價款（按規(guī)定享受的住房面積標準與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同），免繳所得收益；，按25%的比例繳納所得收益；，按50%的比例繳納所得收益。七、房改房上市交易實例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū)X幢2單元301室房屋一套，95年參加房改，99年11月以21萬元的價格賣于小張。 印花稅：224000元%=112元 所得收益：，免繳所得收益。例題二：老劉是單位的處級干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。土地等級為一級，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？答： 賣方老劉應繳納的稅費有：綜合稅：因老劉出售的房改房購進并居住不足一年，應按規(guī)定繳納綜合稅。買方小謝應繳納的稅費有：契稅：489000% 印花稅: 489000%土地出讓金：600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買進一套房改房，土地分攤面積為10平方米，土地等級為一級土地。 印花稅：175000%=，兩人須繳納的稅費共計7865元。(二) 清晰填寫該項交易之成交價格。(三) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。(四) 傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。其他注意事項：1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。 第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴大自己的工作范圍，提高業(yè)務能力。6．工作中要分清主次，找對重點。8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。10．不要輕易的下結論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責任推給對方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務技巧要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關：第一關：面皮關。第二關：專業(yè)關。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。承受自來公司外部、內部、及自身給予的壓力。第四關：辛苦關。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財”第五關：誘惑關。九陰真經(jīng)：第一招：引蛇出洞。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺第二招：埋身。搞好相互之間關系。把有利的東西控制在自己的手里。掌握報價技巧。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。今天決定的事到了明天就可能會有變化。第五招：準。配對要準，談判對象要準。第六招：狠。不能拖泥帶水。怎樣和客人處好關系，讓客人對你產(chǎn)生信任感。推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友如何做：找到共同話題，不要直接問對方問題，而是需要旁敲側擊第八招：危機感。不僅對客戶要存在危機感，對同事、對自己也存在危機感。把前面八個工作完成之后，還是沒有成交。就當作是一種學習，為下一次的成功作更多、更好