某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)項目建議書-閱讀頁
2025-07-08 02:26本頁面
【正文】 資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，%。開發(fā)收益測算表本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算序號成本項目合計住宅部分 商業(yè)部分備注一項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1用地面積492 2可開發(fā)商品房建設(shè)面積115萬平方米二土地出讓金、契稅22232 ，評估值約120萬元/畝三開發(fā)建設(shè)總成本5042754442460031萬元1報建辦證費用19550172232327170元/平方米2設(shè)計綜合費2300202627420元/平方米3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費92008105109580元/平米4土建安裝工程費207000 182358246421800元/平米5公共配套建設(shè)費14950131701780130元/㎡,供熱、水、電設(shè)備、電梯、會所、物管用房6管理費用57505031 216 %7營銷費用11500 6204 438 %8稅費4189820565 1453 %9財務(wù)費用13225116511574%10不可預(yù)見費57505066684%四總投入545833 萬元五預(yù)期收入634825511616123209萬元， 銷售均價 50509000 元/平方米（三）融資方案本項目融資渠道為自有資金+商業(yè)銀行開發(fā)貸款+銷售回款自有資金約5億元，其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決，一期按開發(fā)商品房總量45萬㎡計算，根據(jù)慣例1000元/㎡，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設(shè)6個月9個月可進(jìn)行預(yù)售，即可實現(xiàn)資金流入。（四）財務(wù)評價本項目總投資額約545833萬元（開發(fā)建設(shè)總投資+拆遷安置總投資），銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，%，投資回報率尚可。 六、項目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價（一）現(xiàn)金流量分析本項目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。（三）長期收益本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。七、社會效益評價（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶昂诵膮^(qū)”。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù)強(qiáng)力推動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。八、風(fēng)險分析（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項目總投資額約545833萬元，在住宅均價按5050元/㎡計算時，銷售收入約634825萬元，項目整體收益為88992萬元，%，經(jīng)過測算，可以看出銷售價格是影響項目盈虧的關(guān)鍵因素。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險項目經(jīng)濟(jì)評價是面向未來的評價與分析，由于未來不確定性因素的影響，項目評價所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測、估計和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。通貨膨脹可能使物價大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費和人工勞務(wù)費等都超過預(yù)計。防范和降低風(fēng)險措施項目風(fēng)險管理的基本對策為風(fēng)險控制、風(fēng)險自留和風(fēng)險轉(zhuǎn)移等三種。因此，當(dāng)風(fēng)險管理人員規(guī)劃和決策時，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。因此，風(fēng)險管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項目風(fēng)險發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項目風(fēng)險。（２）風(fēng)險轉(zhuǎn)移對策風(fēng)險轉(zhuǎn)移是工程項目風(fēng)險管理中非常重要而廣泛的一項措施。九、項目評價的結(jié)論（一）結(jié)論未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目的實施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對大興西路區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。在經(jīng)濟(jì)效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達(dá)到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益，因此，從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實施是非常必要的。（二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風(fēng)險；同時，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷安置及項目開發(fā)，項目總投資收益較低，項目抗風(fēng)險能較差。本項目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費減免
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