【正文】 O一O年十月目 錄一、項(xiàng)目概況 3（一）地理位置 6（二）基本情況 6二、項(xiàng)目市場定位 7（一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 7（二）商品房房價初步調(diào)查 9（三）市場研究結(jié)論 10三、項(xiàng)目定位 11（一）客戶定位 11（二）產(chǎn)品定位 11（三）價格定位 12四、項(xiàng)目建設(shè)方案 12（一）建設(shè)規(guī)模 12（二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則 13（三）項(xiàng)目進(jìn)度安排 13五、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析 13（一）本次測算的依據(jù) 14（二）經(jīng)濟(jì)效益分析 14（三）融資方案 18六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價 18（一）現(xiàn)金流量分析 18（二）貸款償還分析 18（三）長期收益 19七、社會效益評價 19（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 19（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 19八、風(fēng)險分析（不確定分析） 20（一）盈虧平衡分析 20（二）風(fēng)險規(guī)避 20九、項(xiàng)目評價的結(jié)論 22（一）結(jié)論 22（二）建議 22一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫）的建設(shè)使該項(xiàng)目區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。交通價值方面：劉漢村所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連西寶高速，西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南接西高新、西萬公路、西漢高速，可達(dá)渝、蜀，快速干道與西安咸陽國際航空港連接及其方便，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西，距城西客運(yùn)站不到2KM，大興西西路、西二環(huán)、北二環(huán)連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市政府和新客站，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護(hù)區(qū)，漢城北路、丈八路與西二環(huán)使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。人文消費(fèi)價值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域?yàn)闈h文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓冢瑬|側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強(qiáng)，可塑性強(qiáng)，元素豐富。城西地區(qū)作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。是我國“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè)100余家，其中遠(yuǎn)東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團(tuán)、鐵道部西安車輛廠、西安電力機(jī)械制造公司、西安印鈔廠、西安利君集團(tuán)等30多家聞名全國的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域和經(jīng)開區(qū)居住著大批工作的白領(lǐng)一族和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和消費(fèi)能力的中尖消費(fèi)人群。商業(yè)氛圍方面：區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和玉祥門商圈三足鼎立。大興西路作為區(qū)域級東西主動脈，未來漢遺址公園的建設(shè)在該項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。自然景觀方面：區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺址公園眾多。有占地約36平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積890畝的團(tuán)結(jié)水庫），有占地約60萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。近年來，西安國際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托漢長安城遺址發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前，大興西路區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。因此，無論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。市政配套的不足，對未來項(xiàng)目的銷售帶來很大的制約，因此在項(xiàng)目開發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。作為項(xiàng)目所在地的大興西路區(qū)域既是古絲綢之路的重要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售和食品批發(fā)集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個特色區(qū)域。灃渭新區(qū)、大興新區(qū)大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待，大興西路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。（一）