【正文】 銷售員一星期可休息1天。（13） 銷售員不得在售樓處代賣其它公司的房屋。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。（16） 銷售部每周一次例會(huì)，時(shí)間暫定為每周三下午6：00點(diǎn)開始，以便對(duì)工作中遇到的問題及銷售中的體會(huì)作一次交流。（17） 每月銷售第一名設(shè)特別獎(jiǎng)300～500元，連續(xù)3個(gè)月業(yè)績(jī)最低則自動(dòng)解聘。11月23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。據(jù)悉，根據(jù)國(guó)家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個(gè)行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地區(qū)以華陽鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽區(qū)（暫名）。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢(shì). 相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種主要市政設(shè)施及配套. 戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析. 物管簡(jiǎn)介. 綜述本項(xiàng)目性價(jià)比最優(yōu)5. 民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。自從人類能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。（1） 以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。（5） 以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(jí)（100年以上，重要建筑），二級(jí)（50~100年，一般性建筑），三級(jí)（25~50 年，次要建筑），四級(jí)（15年以下，臨時(shí)性建筑）。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。~12 176。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7 176。框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。（2） 配電系統(tǒng)。（3） 防盜系統(tǒng)。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：（1） 外墻：色彩及材質(zhì)。（3） 門窗：?jiǎn)卧T、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。（5） 廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100~400元/M 2屬低檔裝修，400~800元/M 2 屬中檔裝修，800元/M 2以上屬中高檔和高檔裝修。6. 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范.《 商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》（中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要. 定義（1） 商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。（4） 套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。（6） 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。（8） 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。. 商品房建筑面積計(jì)算（）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。. 計(jì)算全部建筑面積的范圍（1） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。（3） 穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。（4） 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。（6） 封閉陽臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（8） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。 （10） ，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（12） 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋， 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。（2） 獨(dú)立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。（2） 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。（4） 無柱的雨蓬。（6） 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。. 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算.《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999. 術(shù)語（1） 地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2（2） 半地下室(semibasement)：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2 者。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（4） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。. 層高和室內(nèi)凈高要求（1） 。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。（5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、 ，且不得影響門、窗扇開啟。7. 物業(yè)管理、管理架構(gòu)、管理公約解釋、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等、法規(guī)條款8. 銷售員的基本素質(zhì)、儀態(tài)9. 銷售技術(shù). 相信“推銷”的潛力. 相信自己的魅力. 相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力. 處理反對(duì)意見的策略，促成客戶預(yù)訂或簽合同. 建議購(gòu)買的策略. 簽預(yù)訂書或合同時(shí)要注意的幾點(diǎn)10. 房地產(chǎn)法規(guī)及制度（城市房屋權(quán)屬登記管理辦法）11. 銷售人員須知房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是附著于土地之上的。我們?cè)诹私馊绾钨?gòu)買住房、欲購(gòu)買的房屋是否能夠用于出售、購(gòu)房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國(guó)的土地所有權(quán)制度。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。目前，我國(guó)從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購(gòu)買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出賣享有國(guó)家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買或建造的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如果開發(fā)商沒有取得有效的國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)買。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。有職稱的建筑。財(cái)務(wù)管理。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。B. 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500萬元。工程技術(shù)。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。管道滲漏：年；墻面。大面積起砂1年；門窗翹裂。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對(duì)共有共享的門廳。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購(gòu)房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無效。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價(jià)格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。? 土地補(bǔ)償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計(jì)。：一般占銷售回收金額的2％~3％。? 設(shè)計(jì)費(fèi)＝按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。? 城市規(guī)劃管理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。? 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。? 學(xué)校修建費(fèi)；按2元／m2收取。? 房屋拆遷管理費(fèi)：按土地補(bǔ)償費(fèi)用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。? 電增容費(fèi)：計(jì)算所需用電量，按650元／kW收取。：? 企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24％計(jì)算。：包括不可預(yù)見費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷售收入的1。* 以上所列數(shù)字，視時(shí)間性和各地具體情況不同會(huì)有所差別。. 貸款. 個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。. 個(gè)人住房貸款的種類目前，個(gè)人住房貸款一般有委托貸款。個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通怯房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買往房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。. 個(gè)人住房貸款發(fā)放對(duì)象 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18歲的公民。. 個(gè)人住房貸款的期限和利率期限：最長(zhǎng)不得超過20年。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。公證等部門辦理抵押登記、保險(xiǎn)和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個(gè)人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。. 可作為個(gè)人住房貸款的抵押物? 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。? 貸款銀行認(rèn)可的其它符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。? 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券。? AAA級(jí)企業(yè)債券。. 個(gè)人住房貸款的保證法人和個(gè)人均可為個(gè)人住房貸款提供保證。保證人是個(gè)人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。公證部門和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險(xiǎn)。. 個(gè)人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：。采取專項(xiàng)提款方式的借款人，在提取貸款時(shí)，必須向貸款行提供有關(guān)合同。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項(xiàng)提