【正文】 務制定項目總計劃月度計劃部門建設計劃推廣控制及評估推廣計劃、費用核定推廣核心及主線核定推廣表現核定推廣績效評估推廣調整建議銷售管理與協調開盤前準備現場管理現場協調現金管理信息反饋現場期報市場報告快報銷售建議簽約及后續(xù)工作簽約款項催收售后服務收樓違約處理注：此表內容根據市場一般操作貫例劃分，具體工作分工、配合及流程須經雙方商定。 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。 本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。 第四條 國家根據社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。 采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。第十四條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。 第二十條 土地使用權因土地滅失而終止。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。 【章名】 第二節(jié) 土地使用權劃撥 第二十二條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 第二十三條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： （一）國家機關用地和軍事用地； （二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第二十六條 房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。 第二十七條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。 第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。 設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。 第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。 【章名】 第四章 房地產交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。具體辦法由國務院規(guī)定。第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。第四條 房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。第二章　銷售條件第六條 商品房預售實行預售許可制度。第七條 商品房現售,應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。第九條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第三章　廣告與合同第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規(guī)定的除外。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。平面圖應當標明詳細尺寸，　并約定誤差范圍。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。合同未作約定的，按以下原則處理：　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；　　 （二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。　　　　面積誤差比 ＝[(產權登記面積－合同約定面積)/ 合同約定面積]100％因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定一、 準備工作：（一） 根據施測單位提供的竣工圖紙或施工圖紙按約比例繪制作業(yè)草圖，草圖繪制在統(tǒng)一的草圖紙上。二、 實地測量：按照《建筑面積計算規(guī)則》（1982）經基設字58號進行實地測量，測量數據要滿足面積計算的要求，草圖的繪制和草圖內容按照《北京市房地產登記測繪細則》中的要求執(zhí)行。四、 面積計算：面積計算按照《建筑面積計算規(guī)則》（1982）經基設字58號和《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的要求進行計算。其中，（一） 測量數據米為單位，保留兩位小數。（三） 計算過程保留三位數。（四） 最終計算成果均保留兩位小數。（二） 填寫“北京市房屋登記表”：依據《北京市房地產登記測繪細則》，分攤公用建筑面積填在備注欄中。登記表所填數字均保留兩位小數。新的登記表使用之前，按以上要求填寫現行有關表格。附件四： 銀行按揭貸款流程附件五： 建筑面積計算規(guī)則（1995年1月1日）一、計算建筑面積的范圍（一） 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。（二） 高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中住外邊線的水平寬度計算。（四） 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。（六） 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2．2米的，按圍護外圍水平面積計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。（九） 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。（十一） 建筑物內的技術層，層高超過2．2米的，應計算建筑面積。（十三） 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。（十五） 突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（十八） 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。（十九） 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。二、不計算建筑面積的范圍（一） 突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（三） 層高在2．2米以內的技術層。（五） 建筑物以內的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。（八） 層高小于2．2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空