時(shí)代皇家半島建議書可研報(bào)告-閱讀頁
2025-07-07 17:49本頁面
【正文】 ）1城市市政配套費(fèi)16965025元/m24242勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測(cè)、環(huán)評(píng)等費(fèi)用16965010元/m21703設(shè)計(jì)、估價(jià)、監(jiān)理費(fèi)16965070元/m211884合計(jì)17823)、住宅建安工程費(fèi)聯(lián)體別墅工程量15995015% = 23993平方米獨(dú)立別墅工程量15995085% = 135958平方米聯(lián)體別墅：土建成本800元/ 平方米獨(dú)立別墅土建成本800元/平方米公建配套：土建成本800元/平方米，裝修成本1500元/平方米表7序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）工程量（m2）金額（萬元）1聯(lián)體別墅土建及外裝飾8002399319192獨(dú)立別墅土建成及外裝飾800135958108773公建設(shè)施土建及裝修工程2300970022314合計(jì)169650150274)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)表8項(xiàng) 目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（按總建筑平米計(jì)）依據(jù)總額（萬元）小區(qū)外大市政配套費(fèi)380元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算6447供水管道工程費(fèi)18元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算305燃?xì)夤艿拦こ?5元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算424電信工程13元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算221供電工程145元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算2460綠化工程200元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算3393小區(qū)智能化設(shè)施費(fèi)25元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算424人防費(fèi)60元/平方米類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)估算1018合 計(jì)146925)、不可預(yù)見費(fèi)（前期工程費(fèi)+建安費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)）5%=（1782+15027+14692）5%=1575萬6)、開發(fā)管理費(fèi)（前期工程費(fèi)+建安費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)）2%=（1782+15027+11978）2%=630萬元7)、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)總銷售金額2%=123162萬元2%=2463萬8)、財(cái)務(wù)費(fèi)用在開發(fā)期間，以自有資金40%計(jì)，60%依靠籌措資金（第2項(xiàng)至第7項(xiàng)合計(jì)）60%6%=（1782+15027+14692+1575+630+2463）60%6%=1302萬元9)、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算匯總表表9項(xiàng) 目總費(fèi)用（萬元）土地使用權(quán)出讓金11309前期工程費(fèi)1782住宅建安工程費(fèi)15027基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14692不可預(yù)見費(fèi)1575開發(fā)管理費(fèi)630營(yíng)銷費(fèi)用2463財(cái)務(wù)費(fèi)用1302合 計(jì)4878010)、銷售期間稅費(fèi)銷售期間營(yíng)業(yè)稅、%。2)、銷售率敏感性分析表11：項(xiàng)目銷售率敏感性分析銷售率銷售收入總成本銷售利潤(rùn)年銷售利潤(rùn)率年成本利潤(rùn)率30%3694948989120417%5%40%49265499096450%0%50%6158150830107513%4%60%7389751750221476%9%70%8621352670335438%13%80%9853053591449399%17%90%110846545115633510%21%100%123162554316773111%24%如上表所示，當(dāng)后期銷售率達(dá)到60%或更高時(shí)，其年銷售利潤(rùn)率和年成本利潤(rùn)率卻提高得較快，利潤(rùn)上升明顯。3)、盈虧平衡分析根據(jù)表11顯示，當(dāng)項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到40%時(shí)，項(xiàng)目就基本上達(dá)到了盈虧平衡。項(xiàng)目的年均銷售利潤(rùn)率為11%，年成本利潤(rùn)率為24%l 銷售價(jià)格和銷售率、獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅規(guī)劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的收益水平影響最大，是將來項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。因此，項(xiàng)目后期如果開發(fā)洋房則要根據(jù)未來市場(chǎng)的情況及項(xiàng)目的成熟度而定。5．2項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）12345投資總額55431106691313611854113808392 建設(shè)投資55431106691313611854113808392資金籌措55431106691313611854113808392 自有資金14468106693799 銷售收入回投4096309337118541138083925．3稅后利潤(rùn)表 稅后利潤(rùn)表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1期2期3期4期5期銷售收入1231622370429187263382528518649開發(fā)成本4878093881156010431100147386營(yíng)業(yè)稅及附加665112801576142213651007土地增值稅1847356438395379280利潤(rùn)總額65884126801561314089135269975所得稅2174141855152464944633292稅后凈利潤(rùn)4414284991046194409062668355．4現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元項(xiàng)目名稱總費(fèi)用建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一期第二期第三期第四期第五期現(xiàn)金流入1231622370429187263382528518648 1231622370429187263382528518648 000000現(xiàn)金流出79019 15029 18726 16887 16221 11965 4878093881156010431100147386 665112801576142213651007 1847356438395379280 217414185515246494463329244143 8675 10461 9451 9064 6683 從以上分析可以看出，本項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流量均十分理想。只要本項(xiàng)目采取“高品質(zhì)、中容積率、中檔價(jià)格”的贏利模式，做好首期、二期的開發(fā)建設(shè)，打響品牌，迅速銷售，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本項(xiàng)目將會(huì)有穩(wěn)定、可觀的利潤(rùn)回報(bào)。另外，政府不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制和調(diào)整，嚴(yán)控別墅等高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)，提高交易門檻，這客觀上造成了購(gòu)買熱情的降低和別墅產(chǎn)品的稀缺，市場(chǎng)全面繁榮尚待時(shí)日。二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目所處的淀山湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，別墅產(chǎn)品不多，短期內(nèi)尚難形成良好的高尚別墅社區(qū)居住氛圍，同時(shí)，本項(xiàng)目離昆山、上海都較為偏遠(yuǎn)，難以成為常住型的居家別墅，比較適合做度假型的第二居所，這使得本項(xiàng)目與陽澄湖等地的別墅形成一定的同比競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也使得商業(yè)配套的經(jīng)營(yíng)有一定難度。三、 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，而市場(chǎng)變化因素較多，要避免工程開發(fā)與市場(chǎng)、銷售的脫節(jié)或中斷，因此，應(yīng)合理地安排工程進(jìn)度、籌措資金，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷，保持良好的銷售回款速度，保證良好而穩(wěn)健的開發(fā)節(jié)奏，才能降低可能的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免中斷開發(fā)周期過長(zhǎng)給項(xiàng)目發(fā)展和品牌形象造成不良影響。五、 資金風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目總投資額高達(dá)55431萬元，投資周期長(zhǎng)達(dá)五年，第一、第二年開發(fā)期資金投入較多，因此，應(yīng)合理地籌措資金，保持良好的開發(fā)進(jìn)度和銷售回款速度，從第三年開發(fā)周期始，基本上由銷售收入便可支持整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)資金要求，因此，穩(wěn)健的銷售回款對(duì)減輕本項(xiàng)目的資金壓力意義重大，但同時(shí)也要保證項(xiàng)目合理的利潤(rùn)回報(bào)，這兩者應(yīng)找到一個(gè)平衡點(diǎn)，同時(shí)，項(xiàng)目公司應(yīng)采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，并合理避稅，盡量降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的交付額度，提高項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)率，才能有效地降低資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)
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