【正文】 12420，最低4466，均價：8572； 5月：最高4500，最低4500，均價：4500； 6月：最高6000，最低4466，均價：5079；； 開福區(qū)： 4月：最高18000，最低15000，均價：16102； 5月：最高18000，最低6000，均價：17569； 6月：最高18000，最低6000，均價：9082； 雨花區(qū)： 4月：最高25290，最低2000，均價：7430； 5月：最高14308，最低2000，均價：4072； 6月：最高14000，最低2000，均價：5085；據(jù)長沙房屋交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年一季度商品房銷售均價為每平方米2823元，％，其中商品住宅均價為每平方米2451元，％。2005年一季度，長沙商品住宅價格在全國37個大中城市中居第23位。市場波動不大，交易呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。對于高品質(zhì)、中高檔樓盤影響很小。從上述樓盤銷售價格的調(diào)查分析，目前長沙樓盤價格還十分堅挺，尚無樓盤準備實施價格“跳水”。項目總占地面積640畝，除去路幅用地140畝，實際可用土地面積500畝。項目規(guī)劃路 項目地塊項目地塊位置圖12 項目周邊配套政府機關(guān)：省政府、雨花區(qū)政府、雨花區(qū)公安局、雨花區(qū)檢察院、雨花區(qū)法院、天心區(qū)政府、省商檢局、天心區(qū)工商局、天心區(qū)武裝部、天心區(qū)公安局、天心區(qū)檢察院、天心區(qū)法院；教育機構(gòu)：湖南女子大學、湖南稅務(wù)高等?？茖W校、湖南中醫(yī)學院；醫(yī)療機構(gòu)：長沙市中心醫(yī)院；銀行：農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、中國銀行商業(yè)配套：紅星大市場、紅星商業(yè)廣場、紅星日用品批發(fā)市場、紅星蔬菜批發(fā)市場、紅星建材市場、紅星花卉批發(fā)市場；娛樂配套：省群眾藝術(shù)活動中心、省青少年活動中心；公園配套：省植物園；商務(wù)配套：紅星國際會展中心通信：長沙移動通信、長沙電信、長沙聯(lián)通交通：807010101550805等多路公交路線。省植物園以及即將建設(shè)的圭塘河風光帶對地塊價值的提高及項目品質(zhì)的提升都有一定的積極作用。建筑樣式采用板式結(jié)構(gòu)，以平層為主，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層。23 公共生活設(shè)施 包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)； 周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū) 周邊進行巡邏；3．項目市場分析及市場定位31 市場分析項目周邊住宅市場研究321項目周邊住宅市場整體評價及發(fā)展前景簡析項目位于紅星商圈的核心位置，項目周邊區(qū)域早年開發(fā)的房地產(chǎn)項目以低檔次產(chǎn)品為主如：佳園星城、新點苑、佳英農(nóng)博小區(qū)、大為農(nóng)博家園、融城苑等，但是隨著紅星商圈的崛起、萬家麗路、芙蓉南路、湘府路的拉通、韶山南路的拓改、沃爾瑪、步步高的入駐以及省政府、雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府的進駐、汽車南站、紅星國際會展中心的落成以及長株潭融城帶動了該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，一批高品質(zhì)樓盤紛紛入駐如：上海城、華銀園、長沙奧林匹克花園、白沙世紀佳園等，加上正在籌備階段的天際湘府、泰禹風景園、本案周邊不久的將來將成為南城最具品位的高尚住宅區(qū)，市場前景十分看好。 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）華銀園樓盤名稱華銀園位 置長沙韶山中路746號發(fā)展商長沙金蕾置業(yè)發(fā)展有限公司代理商加力地產(chǎn)機構(gòu)項目概況占地面積160畝建筑面積20萬平方米容積率綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)1600左右建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀一般建筑風格外墻漆，無特色主要戶型兩房兩廳、三房兩廳戶型面積項目整體規(guī)劃項目分三期進行，一、二期已經(jīng)交房；三期由1棟17層和10棟10層住宅組成，一梯兩戶，17棟為兩梯四戶周邊配套學　校雨花區(qū)學校，湖南工業(yè)技術(shù)學院商　業(yè)中國機電市場銀　行中國農(nóng)業(yè)銀行，中國建設(shè)銀行醫(yī)　院博雅眼科醫(yī)院，市中心醫(yī)院娛　樂音樂房子KTV、海闊天空浴場交　通10502物業(yè)類型帶電梯小高層高檔住宅物業(yè)檔次中高檔管理費用㎡分攤率14%工程狀況現(xiàn)房推出日期交樓日期年底裝修標準毛坯房售樓熱線5595555商業(yè)業(yè)態(tài)三星級酒店、綜合商場商業(yè)面積未定價格住宅起價2500元/平方米商鋪起價待定車位個數(shù)不祥均價2800元/平方米均價待定價格不祥層差價30元/平方米租金待定租金150元/月付款方式8 成 30 年銷 售 率85%賣點分析交通便利、環(huán)境、周邊配套綜合點評從項目一期來看，小區(qū)環(huán)境比較整潔、舒適，建筑規(guī)劃合理，園林規(guī)劃也比較好，由公司自建自營的面積達21000平方米的華銀超市為業(yè)主的日常生活提供了極大的方便，本項目最大的優(yōu)勢在于其小區(qū)內(nèi)有一原始生態(tài)森林，經(jīng)人為加工將成為業(yè)主日常休閑的好去處，銷售人員素質(zhì)高，熱情周到，銷售技巧及把握顧客心理方面也比較出色，不足之處在于樓盤品質(zhì)有待提升，體現(xiàn)在細小環(huán)節(jié)如：飄窗、欄桿以及樓道、扶手等。周邊配套學　校紅星小學商　業(yè)井灣綜合農(nóng)貿(mào)市場銀　行中國農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)　院市中心醫(yī)院娛　樂無大型娛樂場所交　通10502物業(yè)類型帶電梯小高層高檔住宅物業(yè)檔次中檔管理費用分攤率1520%工程狀況現(xiàn)房推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5661166商業(yè)業(yè)態(tài)超市、小商鋪商業(yè)面積2300平方米價格住宅起價2200元/平方米商鋪起價8000元/平方米車位個數(shù)642均價2400元/平方米均價11000元/平方米價格59萬層差價30元/平方米租金租金150200元/月付款方式7 成 20 年銷 售 率99%賣點分析性價比、環(huán)境、地段綜合點評本項目一期銷售的成功為二期的推廣打下了良好的基礎(chǔ)，4070米的樓間距保證了每戶的私密性和開闊的視野及充足的陽光。項目不足之處是140平方米以上的戶型占有很大比例，但是由于價格相對來是說較低，韶山路的擴建，項目銷售情況較好。周邊配套學　校長沙稅物?？聘叩葘W校商　業(yè)紅星商業(yè)廣場、紅星大市場銀　行中國建設(shè)銀行醫(yī)　院市中心醫(yī)院娛　樂群眾藝術(shù)活動中心省青少年活動中心交　通10802物業(yè)類型商品房、物業(yè)檔次高檔管理費用㎡分攤率12%工程狀況已經(jīng)建5層推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5079999商業(yè)業(yè)態(tài)未定商業(yè)面積不祥價格住宅起價3200元/平方米商鋪起價待定車位個數(shù)待定均價待定均價待定價格待定層差價待定租金待定租金待定付款方式按揭7成20年銷 售 率目前正在登記賣點分析品牌、園林、品質(zhì)、地段、運動綜合點評奧園憑借其在全國的品牌效應(yīng)，迅速在長沙打響知名度、其提出的運動健身口號得到了廣大消費者的認同，樓盤品質(zhì)、園林規(guī)劃也相當不錯，從售樓現(xiàn)場來看，消費者反映不錯，不足之處在于戶型設(shè)計方面餐廳和客廳設(shè)計不是很好，不過銷售前景看好。芙蓉位 置井圭路25號發(fā)展商鑫天置業(yè)代理商物業(yè)公司星城物業(yè)管理項目概況占地面積40畝建筑面積容積率3綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)518建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀面磚建筑風格主要戶型三房兩廳戶型面積項目整體規(guī)劃項目由7棟16層高層建筑組成周邊配套學　校紅星小學、井灣子中學商　業(yè)井灣子家具城、紅星建材市場銀　行建設(shè)銀行、農(nóng)村信用社醫(yī)　院中建五局醫(yī)院娛　樂無大型娛樂場所交　通131460127物業(yè)類型商品房物業(yè)檔次中高檔管理費用分攤率16%工程狀況建設(shè)中推出日期交樓日期裝修標準毛坯售樓熱線5045511商業(yè)業(yè)態(tài)不祥商業(yè)面積不祥價格住宅起價2100元/㎡商鋪起價待定車位個數(shù)不祥均價2400元/平方米均價待定價格估計5萬左右層差價3040㎡租金待定租金不祥付款方式按揭7成20年銷 售 率不祥綜合點評項目所處環(huán)境比較安靜、交通便利、性價比較高，不過項目戶型設(shè)計比較差、樓盤品質(zhì)不是很好。在七八年前，紅星村還只是一片“晚來一片蛙聲”的田園村落，適合于城里人閑來體驗農(nóng)村生活。大規(guī)模的市場群使紅星一躍成為省內(nèi)的物流中心，加上投資達1．8億元的有1500個國際標準展位的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心展館；可容納5400多戶企業(yè)和經(jīng)營戶、配套齊全的現(xiàn)代國際物流中心以及在建的紅星商業(yè)廣場，整個紅星商圈商業(yè)占地面積達3000多畝，已經(jīng)成為長沙頗具規(guī)模的物流中心和農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場聚集地，隨著紅星商業(yè)氛圍的日益濃厚，其商業(yè)價值也得到質(zhì)的飛躍，據(jù)了解在紅星市場群中，當初1400元每平方米的門面現(xiàn)在已漲到8800元了，房價由原來的1600左右/平方米漲到現(xiàn)在的2000多每平方米，最高的已經(jīng)達到3000多每平方米；正是由于看到紅星商圈的巨大升值潛力，象步步高等一些品牌超市紛紛搶灘紅星市場。隨著周邊各種配套的不段完善以及長株潭融城的加速形成，紅星商業(yè)升值潛力不可限量。 （數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部調(diào)查統(tǒng)計資料 ）紅星商業(yè)廣場場所名稱紅星商業(yè)廣場位 置韶山路與湘府路交匯處經(jīng)營商長沙紅星實業(yè)總公司規(guī) 模2萬平方米配 套綠化廣場、酒店（待建）工程狀況將近封頂管理費: 2元/平方米推出日期2005年10月開業(yè)經(jīng)營狀況：未開業(yè)裝修標準簡單裝修主題檔次定位中檔樓層商戶組合服裝、日用百貨品牌入駐情況步步高超市主要消費群體品牌店、超市投資經(jīng)營及代理者租 金200元/㎡出 租 率80%車位價格不售售 價6500元/㎡、最高達16000元/㎡銷 售 率80%車位個數(shù)120賣 點綠化廣場、專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目位于紅星商業(yè)商圈的核心位置，超大綠化廣場成為其一大賣點，作為整個紅星商業(yè)中心的日常生活配套項目，順應(yīng)了該商業(yè)中心周邊居民的日常需求，項目租售情況非常好。工程狀況不祥管理費: 不祥推出日期2005年10月開業(yè)經(jīng)營狀況：不詳裝修標準精裝修主題檔次定位中檔樓層商戶組合服裝、文體用品、食品品牌入駐情況浙江小商品主要消費群體品牌店、投資經(jīng)營及代理者租 金3033元元/平方米出 租 率不祥車位價格不售售 價6500元/平方米、最高達8800元/平方米銷 售 率不祥車位個數(shù)120賣 點專業(yè)市場氛圍、周邊配套，商業(yè)升值潛力綜合點評該項目位于長沙市物流中心：紅星物流中心的核心位置，長沙南大門的核心地段，交通便利 ，配套齊全，項目前景看好。412 項目規(guī)劃（1）規(guī)劃策略根據(jù)提升項目形象力的營銷策略，尋找到多層住宅與花園洋房的嫁接點，挖掘區(qū)域市場的差異點，進行創(chuàng)意性規(guī)劃，體現(xiàn)產(chǎn)品的個性、優(yōu)越性和高性價比，達到提升價格的目的。（2）項目劣勢A．地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價相對較低；B．地塊為大面積的空地，周邊樓盤檔次偏低，且人氣仍顯不足；C．當前地塊上空有高壓線經(jīng)過，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負面影響。B． 項目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果；C． 升值潛力強勁：項目位于飛躍發(fā)展中的紅星商圈及長株潭融城的核心位置，加上項目四面臨路，地塊升值潛力不言而喻；D． 長沙市住宅新政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展；（4）威脅分析A．與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，長沙市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制豐升項目的客戶群來源。C． 在省府板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項目更具有位置優(yōu)勢的高尚住宅項目。D． 奧林匹克花園、陽光100、上海城等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與項目類似，項目面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“奧林匹克花園”運作的“運動主題社區(qū)”將對豐升項目產(chǎn)生比較大的沖擊。因此，項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。本案整體規(guī)劃應(yīng)秉承“以人為本”規(guī)劃設(shè)計思想，創(chuàng)造出一座具備：幽雅舒適的居所