【正文】 三、 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，而市場(chǎng)變化因素較多，要避免工程開發(fā)與市場(chǎng)、銷售的脫節(jié)或中斷，因此，應(yīng)合理地安排工程進(jìn)度、籌措資金，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷，保持良好的銷售回款速度，保證良好而穩(wěn)健的開發(fā)節(jié)奏，才能降低可能的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免中斷開發(fā)周期過長(zhǎng)給項(xiàng)目發(fā)展和品牌形象造成不良影響。5．2項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）12345投資總額55431106691313611854113808392 建設(shè)投資55431106691313611854113808392資金籌措55431106691313611854113808392 自有資金14468106693799　　　 銷售收入回投4096309337118541138083925．3稅后利潤(rùn)表 稅后利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1期2期3期4期5期銷售收入1231622370429187263382528518649開發(fā)成本4878093881156010431100147386營(yíng)業(yè)稅及附加665112801576142213651007土地增值稅1847356438395379280利潤(rùn)總額65884126801561314089135269975所得稅2174141855152464944633292稅后凈利潤(rùn)4414284991046194409062668355．4現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱總費(fèi)用建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一期第二期第三期第四期第五期現(xiàn)金流入1231622370429187263382528518648 1231622370429187263382528518648 000000現(xiàn)金流出79019 15029 18726 16887 16221 11965 4878093881156010431100147386 665112801576142213651007 1847356438395379280 217414185515246494463329244143 8675 10461 9451 9064 6683 從以上分析可以看出，本項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流量均十分理想。3)、盈虧平衡分析根據(jù)表11顯示，當(dāng)項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到40%時(shí)，項(xiàng)目就基本上達(dá)到了盈虧平衡。土地使用權(quán)屬于昆山時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。上海和昆山，在心理上已經(jīng)沒有明顯的行政界限，昆山作為長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)生活的熱點(diǎn)城市，已經(jīng)成為大上海經(jīng)濟(jì)生活圈的重要組成部分。泊岸臨水：知名建筑規(guī)劃公司設(shè)計(jì)，幾乎戶戶臨水，家家枕河，湖山列島、泊岸別墅，盡享江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。整個(gè)社區(qū)別墅的面積比例如果按別墅總面積比例建議為（聯(lián)排TOWN HOUSE別墅的數(shù)量根據(jù)容積率要求可再調(diào)整）：具體見下表：產(chǎn)品形式面 積（m2）比例套數(shù)聯(lián)排、TOWNHOUSE別墅200—25015%108獨(dú)立別墅250—350 27%146獨(dú)立別墅400—50022%80獨(dú)立別墅550—650 19%50獨(dú)立別墅700—900 10%20獨(dú)立別墅1000—15006%8合計(jì)159950100%412商業(yè)配套和會(huì)所的開發(fā)，首期、二期開發(fā)時(shí)商業(yè)配套主要集中在兩個(gè)會(huì)所的開發(fā)，一個(gè)是對(duì)外營(yíng)業(yè)的、位于北部主入口的皇家城堡會(huì)所，約6000平方米；一個(gè)是位于社區(qū)東部湖畔的皇家游艇會(huì)所，約3000平方米，兩個(gè)會(huì)所的規(guī)模不一定很大，但功能要齊全，既要體現(xiàn)社區(qū)的尊貴和檔次，又要能滿足業(yè)主的日常生活所需和社區(qū)的物業(yè)管理所需。 項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展方向建議首期開發(fā)選址建議在整個(gè)項(xiàng)目最好的臨湖地塊，全部開發(fā)獨(dú)立別墅以樹立樓盤的高檔形象，打響品牌；首期別墅應(yīng)有多種戶型和風(fēng)格，高品質(zhì)、低價(jià)格，以物美價(jià)廉的高檔別墅來迅速建立項(xiàng)目的品牌美譽(yù)度和市場(chǎng)口碑，并檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)各種戶型、風(fēng)格別墅的接受程度，以利于后期產(chǎn)品開發(fā)和調(diào)整。 (3)、項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期資金投入較大，國(guó)家宏觀政策的干預(yù)要求開發(fā)商具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力項(xiàng)目的開發(fā)周期約4－6年，開發(fā)周期長(zhǎng)，前期的市政道路、配套、會(huì)所、綠化、水系等方面投入資金較大，別墅作為高價(jià)值的物業(yè)形態(tài)，其銷售速度較為緩慢，資金回籠的時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)商的前一、兩年資金投入較大，同時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的可變因素較高，因此，需要有正確的開發(fā)思路、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃和科學(xué)的決策、管理能力，以提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。淀山湖板塊則以綠洲江南園為代表的新一代融景別墅為中國(guó)十大關(guān)注別墅，隨著時(shí)代皇家半島的加入，勢(shì)必掀起淀山湖板塊新一輪開發(fā)居住、度假型別墅的熱潮，占地面積大、風(fēng)光秀麗、旅游度假資源豐富的淀山湖畔必將成為上海的第二個(gè)高尚別墅區(qū)。而且，昆山市缺乏高水準(zhǔn)規(guī)劃和開發(fā)的高品質(zhì)別墅，淀山湖周邊別墅的開發(fā)又剛剛興起，市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)較大。而淀山湖板塊的別墅項(xiàng)目在昆山不多，知名度和影響有一定局限，市場(chǎng)接受程度相對(duì)較低。（7） 潛在購(gòu)房者區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大本項(xiàng)目地處長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈中心，產(chǎn)品定位于居住、休閑、度假型別墅，客戶來源以上海市為主，本地的富裕階層、臺(tái)商、外資企業(yè)CEO、高層管理人員占相當(dāng)?shù)姆蓊~，同時(shí)覆蓋蘇、杭等周邊地區(qū)具體較強(qiáng)購(gòu)買力的投資者，客戶來源區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大。昆山是江蘇的“東大門”，擁有國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。本項(xiàng)目擁有2000米的湖岸第一排景觀帶，充滿自然情趣，地塊內(nèi)眾多水系形成密集的天然活水網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng)造親水、親自然的水環(huán)境系統(tǒng)提供了豐富的素材，而且項(xiàng)目本身的定位高，有很多島嶼式、半島式規(guī)劃，并有豪華會(huì)所和游艇碼頭設(shè)計(jì)，有利于打造成為高品質(zhì)居住、度假、商務(wù)休閑型的國(guó)際級(jí)湖畔生態(tài)莊園別墅。（3） 位于上海西翼，低土地成本開發(fā)，售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸的上海別墅本項(xiàng)目雖然位于淀山湖畔，但卻位于昆山，雖然與上海市一水之隔，但與上海市區(qū)、西郊一帶高昂的土地成本相比較，本項(xiàng)目（總用地面積為824223平方米，合1235畝）具有較大的成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)只有很少量的民宅需要拆遷，這些也全部由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)拆遷，減少了相關(guān)的拆遷成本，這些優(yōu)勢(shì)為開發(fā)商的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，這已在其它項(xiàng)目操作過程中得到了驗(yàn)證。全年新批利用外資項(xiàng)目511個(gè)，人均GDP、人均財(cái)政收入、進(jìn)出口總額和外商直接投資均列江蘇省縣（市）第一。（8） 已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”，周邊高尚生活配套設(shè)施眾多以綠州江南園、豐澤灣、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)別墅為代表淀山湖板塊，這些項(xiàng)目的宣傳推廣及客戶定位直接面對(duì)上海，并打下了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，目前已基本上形成了“淀山湖別墅板塊”，而極有可能成為繼佘山板塊之后上海的又一高尚別墅區(qū)，而且周邊高尚生活配套設(shè)施眾多，如高爾夫、游艇會(huì)等，加上日趨完善的便利交通、豐富的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的旅游資源，淀山湖別墅板塊已日趨成熟。（3）上海、昆山市民對(duì)淀山湖板塊度假型別墅認(rèn)知度較低從目前淀山湖板塊的別墅開發(fā)情況來看，樓盤素質(zhì)高、具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目為數(shù)不多，加上宣傳推廣手法較為單一，沒有形成板塊的規(guī)模及品牌效應(yīng)，在上海市民心目中，西郊、佘山一帶、浦東板塊構(gòu)成了高檔別墅的主流市場(chǎng)，對(duì)淀山湖一帶居住、投資、度假型別墅認(rèn)知度相對(duì)較低，特別是位于昆山市境內(nèi)的淀山湖畔的別墅，上海市民的認(rèn)知度和接受度較上海其它別墅板塊低。（3） 占地1235畝，可產(chǎn)生“規(guī)模效益”本項(xiàng)目總用地面積為824223平方米，是淀山湖周邊少有的大型別墅項(xiàng)目，有較大的空間來做全盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以產(chǎn)生“規(guī)模效益”，可以最大限度的利用資源做好配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)。（7） 市區(qū)別墅用地越來越少，別墅遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)有利于淀山湖別墅的開發(fā)和成熟 由于城市發(fā)展的高速膨脹，人口稠密、交通擁擠、空氣質(zhì)量差的城市中心區(qū)生活