【正文】 表4項目可售建筑面積預(yù)計平均銷售單價預(yù)計總銷售收入獨立別墅135957 m28000元/ m2108766萬聯(lián)排別墅23993 m26000元/ m214396萬合計159950 m27700元/m2123162萬1)、土地使用權(quán)出讓金按昆山時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的錦溪項目土地款付款明細(xì)表，合計：表5序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金、契稅、土地登記費1235．7畝91497元/畝113092征地補償金或拆遷費無03合計113092)、前期工程費前期工程費包括現(xiàn)場勘探、定界、招投標(biāo)、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費用和設(shè)計、估價費師、監(jiān)理費。為了避免同區(qū)域別墅同質(zhì)、同價的競爭格局，考慮到本項目的規(guī)劃情況，以良好的品質(zhì)與中檔的價格展開競爭。根據(jù)項目地塊特點，我司建議首期開發(fā)在項目臨湖景觀最好的地塊，建設(shè)成為一個樣板島，形成集英格蘭風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、北美風(fēng)情、中國江南風(fēng)情相融合的各類型別墅。四、項目威脅（1）、國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，抑制了部分購房者的信心，短期內(nèi)市場觀望氣氛濃郁2005年上半年，國家出臺了系列宏觀調(diào)控樓市的政策，規(guī)范了土地市場，提高了投資性購房人的貸款條件及轉(zhuǎn)讓條件和交易稅費，抑制了部分購房者及投資者的信心，購房者觀望心態(tài)較強，對上海及周邊城市房地產(chǎn)市場需求造成一定的沖擊。（4）本地市場的容量較小從本司的市場調(diào)研分析來看，無論是陽澄湖、太湖周邊的別墅板塊，還是環(huán)淀山湖別墅板塊，本地客源的數(shù)量較小，絕大多數(shù)購房者一方面來自上海市中心的新富階層以及溫洲、杭州等地的投資者，另一方面來自昆山工作多年的外企CEO、高層管理人士、政府公務(wù)員等，本土人士的購房消費能力不強，不能構(gòu)成消費的主流市場，所以本地市場容量相應(yīng)偏小。但由于本項目為低密度社區(qū)，人口稀少，而且度假型、投資型業(yè)主占一定比例，太多面積的社區(qū)商業(yè)配套又會造成商業(yè)經(jīng)營上的壓力。（4） 濃郁的江南古鎮(zhèn)文化及人文環(huán)境，旅游資源豐富項目所在地昆山市錦溪鎮(zhèn)是江南水鄉(xiāng)歷史名鎮(zhèn)，曲巷、流堤等構(gòu)成的古鎮(zhèn)美譽吸引了無數(shù)慕名而來的旅游者，與名聞世界的周莊等江南六鎮(zhèn)咫尺之遙，并且是中國博物館之鄉(xiāng)，眾多博物館、江南園林，內(nèi)容幾乎涉及到古代江南民間習(xí)俗、信仰、雕刻和各種藝術(shù)門類，具有高層次審美價值，同時可以悅目、悅心和悅志，為本項目以旅游為載體之一進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。目前，長三角地區(qū)占全國1％％的人口，％的國內(nèi)生產(chǎn)總值，22％％的外貿(mào)出口。該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高，目前獨體別墅的單價已經(jīng)超過7000元，總價也在220萬元以上，聯(lián)體別墅的單價也在5000元以上。（2） 昆山市的房地產(chǎn)市場正處于上升軌道，淀山湖的開發(fā)也剛剛起步 在上海、蘇州的影響下，昆山市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價上漲較快，土地資源日趨緊張，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展強勁，房地產(chǎn)連續(xù)多年處于快速上升軌道。江浙買家曾是上海房產(chǎn)的四大買家之一，但隨著相關(guān)政策的出臺，一些涌入上海的江浙炒房資金紛紛選擇撤離，同時也抑制了部分購房者的信心，對一向認(rèn)為不愁賣的多數(shù)高價位樓盤可能會出現(xiàn)滯銷狀態(tài)，綜合以上因素，將可能對上海及周邊房地產(chǎn)市場帶來資金缺乏的壓力，進(jìn)而帶來需求不足。園林方面，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的地域特點，突出項目皇家氣派、自然尊貴的高檔形象，強調(diào)建筑因水而生，每戶規(guī)劃有泊岸私家花園、親水碼頭、休憩亭等，每戶均以綠化帶相互隔離，同時又通過蜿蜒流轉(zhuǎn)的流水相互聯(lián)聯(lián)系。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，大上海已經(jīng)由昔日的十里洋場發(fā)展成為繁華的現(xiàn)代化大都市，如今，更成為中國中東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，帶動了以滬寧杭為核心的整個長三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛。2)、銷售率敏感性分析表11：項目銷售率敏感性分析銷售率銷售收入總成本銷售利潤年銷售利潤率年成本利潤率30%3694948989120417%5%40%49265499096450%0%50%6158150830107513%4%60%7389751750221476%9%70%8621352670335438%13%80%9853053591449399%17%90%110846545115633510%21%100%123162554316773111%24%如上表所示，當(dāng)后期銷售率達(dá)到60%或更高時，其年銷售利潤率和年成本利潤率卻提高得較快，利潤上升明顯。二、 市場風(fēng)險：本項目所處的淀山湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，別墅產(chǎn)品不多，短期內(nèi)尚難形成良好的高尚別墅社區(qū)居住氛圍，同時，本項目離昆山、上海都較為偏遠(yuǎn)，難以成為常住型的居家別墅，比較適合做度假型的第二居所，這使得本項目與陽澄湖等地的別墅形成一定的同比競爭關(guān)系，也使得商業(yè)配套的經(jīng)營有一定難度。只要本項目采取“高品質(zhì)、中容積率、中檔價格”的贏利模式，做好首期、二期的開發(fā)建設(shè)，打響品牌，迅速銷售，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本項目將會有穩(wěn)定、可觀的利潤回報?；始野雿u初步規(guī)劃總平面圖l 廣州德興地產(chǎn)顧問有限公司對項目初步定位和開發(fā)計劃建 議l 同類項目經(jīng)驗l 專業(yè)人員經(jīng)驗4．2 投資效益分析表1:總用地面積約1700畝，合1133900m2實際征地面積1235．7畝，合824223 m2其中住宅建筑面積159950 m2公建面積9700 m2規(guī)劃總戶數(shù)412戶規(guī)劃人口,合1442人人均公建面積7 m2容積率0．21綠化率大于50%表2:產(chǎn)品形式面 積（m2）比例套數(shù)聯(lián)排、TOWNHOUSE別墅200—250 15%108獨立別墅250—350 27%146獨立別墅400—50022%80獨立別墅550—650 19%50獨立別墅700—900 10%20獨立別墅1000—15006%8合計159950100%412表3:項目用地面積建筑面積m2組團(tuán)內(nèi)容積率產(chǎn)品類別公建配套首期300畝（200100m2）30015 臨湖地塊(大莊園、獨立)3880 m2 (40%)二期250畝（166750m2）36957TH、獨立別墅5820 m2 (60%)三期250畝（166750m2）33350 獨立別墅四期200畝（133400m2）32016 TH、獨立別墅五期236畝（157412m2）23612臨湖地塊（大莊園、獨立）合計824223 m21599509700 m2注: 建議首期開發(fā)時公建配套(會所、接待中心)建設(shè)40%，二期開發(fā)60%，社區(qū)開始走向成熟。綠洲江南園和海源別墅定位在低容積率、較高品質(zhì)、高價格；豐澤灣別墅則定位于中容積率、中檔品質(zhì)、中檔價位；而康橋水鄉(xiāng)則定位于高容積率、較高品質(zhì)、中檔價位。同時，由于受上海海派別墅建筑風(fēng)格影響，本項目別墅產(chǎn)品的風(fēng)格也應(yīng)以歐美風(fēng)格的別墅產(chǎn)品為主，同時考慮到周邊的自然和人文環(huán)境，也可在某一組團(tuán)做少量中式別墅，中西合璧，以多樣化、個性化為產(chǎn)品開發(fā)賣點，以滿足不同買家的個性化需求，避免與當(dāng)?shù)氐臍v史文化淵源完全割裂。由于土地的不可再生性，同時，由于別墅高端物業(yè)大多數(shù)選址在山清水秀、自然環(huán)境優(yōu)美的湖光山色區(qū)域，陽澄湖、太湖周邊的別墅日益成為了長三角新貴們的新寵，淀山湖板塊也同樣如此，居住型和度假型別墅遠(yuǎn)郊化的趨勢日益明顯，有助于淀山湖周邊別墅區(qū)的開發(fā)和成熟。而昆山人對淀山湖周邊度假型別墅的認(rèn)知和接受度同樣很低。二、項目劣勢分析（1）周邊生活配套欠成熟本項目由于距離昆山市中心約20分鐘車程，而周邊的生活配套設(shè)施明顯缺乏，生活的便利性、舒適性不夠，勢必將加大本項目社區(qū)配套建設(shè)的壓力。而且，雖然同處于淀山湖畔，本項目的售價遠(yuǎn)低于湖對岸的上海別墅，具有較強的價格競爭優(yōu)勢。 上海是長三角的核心，上海形成的輻射經(jīng)濟(jì)圈非常廣泛，一個小時可以到周邊的蘇州、嘉興等地區(qū)，2個小時到南通、常州、無錫、杭州、寧波等地。但由于買家以自用型為主，投機炒樓者較少，2004年房價均價約3000元/平方米，遠(yuǎn)低于上海和蘇州，泡沫較少，雖然近年來國家不斷加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，但相信對昆山房地產(chǎn)的上升發(fā)展影響有