【正文】 . 第一種：售樓花 122. 第二種：售地自建 13四. 小區(qū)現(xiàn)場裝飾布置 13（一） 外圍墻 14（二） 圍墻前綠化帶 14（三） 莞樟大道沿途 14（四） 小區(qū)中央大道 14（五） 小區(qū)內(nèi)通道 14（六） 區(qū)內(nèi)指示牌 15五. 項目整體形象包裝及廣告推廣 15六. 推售時間、銷售額及廣告費用 16前 言為了促進(jìn)“（以下簡稱本項目）”能取得更佳的銷售業(yè)績，使貴司能盡快回籠資金，敝司對本項目從小區(qū)環(huán)境、二期規(guī)劃、銷售方案、現(xiàn)場布置、整體形象、推售時間等六大方面進(jìn)行詳細(xì)研究分析，并擬定出以下銷售策劃建議：1. 造成本項目滯銷的主要原因分析敝司通過長期的銷售策劃經(jīng)驗、對來訪客戶的溝通了解、競爭對手的對比分析，結(jié)合本項目自身實際情況，將目前造成本項目滯銷的主要原因分析如下，以便針對性地提出解決方案及各項計劃策略，更大程度上地促進(jìn)本項目銷售業(yè)績的提高。. 部分已建別墅的外墻出現(xiàn)水跡或陳舊跡象，建議對其進(jìn)行清洗或重新粉飾。項目一直以來缺乏形象包裝和形象宣傳，所走的形象路線不明顯，缺乏整體高質(zhì)素包裝。故此,敝司建議暫時調(diào)低價格，加快資金回籠，加快小區(qū)改造，提升項目形象。實行暗放和內(nèi)部認(rèn)購可避免與一期銷售上的沖突。在工程進(jìn)度能配合的情況下，銷售額自推售之日起1個月內(nèi)預(yù)計約達(dá)1500萬，在此期間預(yù)計廣告費用100萬。發(fā)售時間可與一期銷售同時進(jìn)行，以內(nèi)部認(rèn)購方式銷售。這種辦法適合于長期發(fā)展，在日后可使樓價有較大增幅，但不能立刻見效，這種辦法不利于迅速回籠資金，本司不建議立刻采用此種高投入方法。敝司建議在花園內(nèi)種植樹木和花卉，在大花園中建立觀魚池或假山流水，這樣可增加觀賞價值，又可增加樓宇的附加值。. 小區(qū)北則預(yù)留的公寓地塊，建議先將雜物清除并鋪種草皮，搭建涼亭、設(shè)置兒童活動設(shè)施，作為臨時娛樂休閑場所。. 生態(tài)園內(nèi)的羅馬柱廣場與整個園林風(fēng)格（石橋、曲棧道、六角亭）格格不入，而且已綴工多時，嚴(yán)重影響園林景觀，有礙觀瞻，建議將其撤銷，從而利用原占地拓寬湖面，或配合二期造景。戶型面積大，資金總額高，面對中小型私企老板對別墅的龐大需求，無形產(chǎn)生了一道購買屏障。在這種情況下，對客戶入住帶來極大不便，沒有人居住的小區(qū)客戶是不會考慮的。. 送30萬裝修款，其中28萬為室內(nèi)款項，2萬為花園款項。. 小區(qū)中央大道中央大道兩側(cè)樹木間垂掛滿天星串燈連成燈幕，營造星光大道。. 區(qū)內(nèi)指示牌在區(qū)內(nèi)主要賣點所在位置設(shè)置介紹牌，加深客戶對本項目優(yōu)越之處的認(rèn)識。. 操作辦法在調(diào)整后的單位總價上增加30萬和10%的價格（30萬是裝修款，10%是額外折扣率）。項目經(jīng)過幾年的建設(shè)，到現(xiàn)在工地還存在臟亂差現(xiàn)象，小區(qū)的環(huán)境一直沒有搞好，到現(xiàn)在為止，還沒有形成一個整體環(huán)境，