【正文】 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)， 12月月度成交量達(dá)到 598套峰值； 新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至 13125元 /平米。 成都高層豪宅， 170200平米是供銷的主力面積段，其次為 150170平米產(chǎn)品。 140180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為 健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。 半島城邦 150200㎡ 銷售率較低，主要為有新推產(chǎn)品。 天府新城高層豪宅（譽(yù) /城）： ?城南 1號(hào)的高層豪宅整體面積更大，已經(jīng)沒有150㎡ 以下的產(chǎn)品； ?1501700㎡ 產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速走量，屬于保量產(chǎn)品； ?200250㎡ 產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)較合理的銷售速度，量價(jià)相對(duì)平衡； 選擇更具銷售競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，放棄低價(jià)值高速度產(chǎn)品，放棄影響品質(zhì)形象產(chǎn)品，放棄沒有市場(chǎng)的產(chǎn)品。 在規(guī)劃開發(fā)商注重建筑的開闊和景觀視野，同時(shí)通過高綠化率，降低高層的壓抑感和隔離城市的喧鬧。 容積率 建筑形態(tài) 綠化率 梯戶比 車位比 建筑密度 層高 譽(yù)峰 24層 43% 2梯 1戶、 2梯 2戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 3m 麗府 1518層 50% 1梯 2戶、 2梯 3戶 1: 1618% 半島城邦 3033層 56% 3梯 4戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 紫檀 28+1層 25% 3梯 2戶 1︰ 20% 城南 1號(hào) 24層 40% 1梯 2戶， 2梯 4戶 1︰ 1以上 20% 時(shí)代豪庭 2036層 33% 3梯 4戶 1︰ 3035% 華敏世家 2124層 % 3梯 2戶 1︰ % 世紀(jì)峰景 4247層 40% 3梯 2戶 1︰ % 成都高層豪宅規(guī)劃指標(biāo)情況 豪宅市場(chǎng)啟示 — 規(guī)劃更優(yōu)：容積率最低、樓層最少 —— 出身“貴族”，后期在梯戶比、車位比、層高上，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值。 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格是成都目前高層豪宅項(xiàng)目主要選擇的外立面風(fēng)格，特別是新古典主義以及 ARTDECO風(fēng)格。 如城南 1號(hào)的歐洲皇家園林、半島城邦的歐洲宮廷式庭院景觀、紫檀的歐陸風(fēng)格園林等。 38 獨(dú)立配套 會(huì)所配套 譽(yù)峰 集合 37萬方的商業(yè)， 2棟 5星級(jí)酒店， 2棟超甲級(jí)寫字樓 會(huì)所為地上一層，地下一層，總建筑面積 5200平米，內(nèi)設(shè)兒童游戲區(qū)，雪茄吧，室內(nèi)恒溫游泳池，咖啡廳等等。設(shè)計(jì)有下沉式的恒溫游泳池、室內(nèi)壁球館、意境高爾夫練習(xí)場(chǎng)、養(yǎng)身瑜珈、全水療 SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身館、紅酒坊、雪茄吧等休閑設(shè)施。棋牌室 。室外泳池 。美容中心 。 城南 1號(hào) 寫字樓、購物中心等 會(huì)所 時(shí)代豪庭 天府時(shí)代廣場(chǎng)包含酒店、寫字樓以及購物廣場(chǎng) 會(huì)所 華敏世家 無商業(yè)配套 會(huì)所由華敏 ?君豪酒店進(jìn)行酒店式管理和經(jīng)營，室內(nèi)游泳池、桑拿、棋牌室、桌球室、健身房、壁球室、足療按摩室等設(shè)施齊備，提供星級(jí)酒店與專屬管家雙重物業(yè)服務(wù) 高端會(huì)所為高層豪宅必備配套，星級(jí)酒店、高端百貨提升項(xiàng)目形象 會(huì)所配套涉及餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、紅酒以及雪茄室等必要功能間，星級(jí)酒店、高端百貨及寫字樓對(duì)項(xiàng)目高端形象有較大提升。 豪宅市場(chǎng)啟示 — 項(xiàng)目周邊配套完善，可謂“天生麗質(zhì)”，本案將在產(chǎn)品配臵、物業(yè)服務(wù)等等全面超越，實(shí)現(xiàn)更高項(xiàng)目價(jià)值。 43 城市高端項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)的共性 年齡 3050歲的中青年為主 家庭結(jié)構(gòu) 小太陽、后小太陽為主，中年之家、孩子三代家庭為輔 區(qū)域 以項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹? 職業(yè) 私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位中高管理為主 渠道 報(bào)廣、口碑渠道為主 購房目的 自主為主，其次為自住兼投資 購房次數(shù) 再改為主 購房原因 提升居住檔次，改善居住環(huán)境為主 購房關(guān)注因素 地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌 44 年齡 40歲 家庭結(jié)構(gòu) 后小太陽（孩子念小學(xué)五年級(jí)） 職業(yè) 經(jīng)商（成都建材生意） 家庭年收入 100萬元 /年以上 現(xiàn)居住地 成都 楊先生是在成都做建材生意的客戶，目前居住在中華名園，是成都本地人。因?yàn)榧彝ケ旧砭陀休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以購房時(shí)更多選擇的是 大品牌和高端項(xiàng)目 ， 希望能夠離生意區(qū)域不遠(yuǎn) ，能夠脫離經(jīng)營地同時(shí)又能兼顧生意。 典型高端客戶 —— 區(qū)域個(gè)體經(jīng)商戶 (麗府 ) 45 ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋滿意的是： 地段、高端片區(qū)、合理的戶型、臵信品牌、周邊配套 等因素。 ? 購買住宅首要考慮的因素依次是 地段、環(huán)境、品牌、樓盤品質(zhì) ? 對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是 綠化景觀與物業(yè)服務(wù) 。 ? 認(rèn)為沒有滿足但又很重要的功能配套是： 大型生活配套及教育 ? 對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮： 中高檔餐飲、大型超市醫(yī)療配套、醫(yī)院、藥房 . 典型高端客戶 —— 區(qū)域個(gè)體經(jīng)商戶 產(chǎn)品需求特征 46 年齡 43歲 家庭結(jié)構(gòu) 三口之家 職業(yè) 事業(yè)單位高管（衛(wèi)生教育類） 家庭年收入 50萬元 /年以上 現(xiàn)居住地 成都 王女士現(xiàn)居住在神仙樹大院， 120平米左右的房子，是 事業(yè)單位的高管（衛(wèi)生教育類） 。 本身有 改善性居住和投資 的需求，所以此次購房更偏向于大品牌和高端類產(chǎn)品。 典型高端客戶 —— 事業(yè)單位高管 (麗府 ) 47 ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋滿意的是： 地段、高端片區(qū)、臵信品牌、高端社區(qū)品質(zhì) 等因素。） ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋不滿意的是： 紅牌樓環(huán)境、價(jià)格、房屋樓層 等因素。 ? 對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有： 高端會(huì)所、完善的高端生活休閑配套（健身、餐飲、休閑場(chǎng)所）、兒童及老人活動(dòng)中心等。 為了讓自己不再每天被擁堵的交通影響心情，最終決定尋找交通便利、環(huán)境較好的高端樓盤移居。 典型高端客戶 —— 私營企業(yè)主（半島城邦） 49 產(chǎn)品需求特征 ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋滿意的是： 環(huán)境資源、項(xiàng)目地段 等因素。 ? 購買住宅首要考慮的因素依次是 環(huán)境、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù) 。 ? 對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是 綠化植被檔次要高、要好看 。 ? 認(rèn)為沒有滿足但又很重要的功能配套是 1： 2的車位比 。 . 典型高端客戶 —— 私營企業(yè)主 50 年齡 40歲 性別 女 家庭結(jié)構(gòu) 一家三口 職業(yè) 證券公司管理層 家庭年收入 150萬元 /年以上 現(xiàn)居住地 成都林蔭街老小區(qū) 隨著事業(yè)高峰期的來臨，收入增長速度較快，對(duì)住宅品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)等都有了更高的需求， 目前居住地已不能再滿足需要，決定換房。 由于本案開發(fā)商豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，無先例借鑒，另物業(yè)服務(wù)口碑不好 ，以致猶豫了一段時(shí)間，最終因優(yōu)點(diǎn)蓋過缺點(diǎn)，下單購臵。 ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋不滿意的是： 物業(yè)服務(wù)、小區(qū)內(nèi)環(huán)境 等因素。 ? 購買住房會(huì)考慮的類型具體形態(tài)不定，最理想的是 地段滿意的電梯公寓。 ? 對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有： 游泳池。 ? 對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮： 大型購物中心。這次是為 母親養(yǎng)老購房 。對(duì)于 挑高的戶型和 萬科的品牌 也非常的認(rèn)可。 ? 對(duì)現(xiàn)在購買或打算購買的房屋不滿意的是： 樓層 。 ? 對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是 綠化景觀與品質(zhì) 。 ? 認(rèn)為沒有滿足但又很重要的功能配套是 老年活動(dòng)中心 。鐘情于城市高端成熟片區(qū)，對(duì)郊區(qū)高端住宅抗性較大。 雙楠 /紅牌樓 /神仙樹 /紫荊片區(qū)內(nèi)改善型高端客戶 —— 片區(qū)內(nèi)私企業(yè)主 /個(gè)體經(jīng)商戶 /企事業(yè)單位高管，改善現(xiàn)有居住環(huán)境；只選擇成熟高端生活片區(qū)，重視開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)。 備注：中糧品牌可整合的高端客戶資源可作為重要客戶。 結(jié)論：較高的成本將決定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格將超過 10000元 /平米，售價(jià)將步入高端。 條件解析：限高 （ 1213層），容積率 ，規(guī)劃指標(biāo)處于區(qū)域地塊最有配臵。 原因 1：從 限制條件 看， 高地價(jià)、低限高、中等容積率、利潤最大化、提升品牌 等因素要求項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)楦叨宋飿I(yè) 57 高端項(xiàng)目 匹配條件 ?城市核心地塊或稀缺資源 ?相對(duì)較低的居住密度 （容積率、覆蓋率） ?突破創(chuàng)新的明星產(chǎn)品 ?完善高品質(zhì)的生活配套 ?安全私密、鬧中取靜的居住環(huán)境 ?良好的升值保值潛力。 09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。 高層豪宅供銷 兩旺，市場(chǎng)空 間大，價(jià)格穩(wěn) 步提高，成長 性大。 高層豪宅供銷兩 旺產(chǎn)品 140180 平米， 200平米 以上產(chǎn)品銷售速 度較慢。 成都高層豪宅市場(chǎng)中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上； 市場(chǎng)存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 項(xiàng)目發(fā)展大方向 —— 城市高端產(chǎn)品 原因 3： 成都城市高層豪宅市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)、市場(chǎng)空間及成長性，支撐項(xiàng)目的高端方向 59 項(xiàng)目名稱 地段 品牌 資源 主力面積 成交均價(jià) 銷售狀態(tài) 譽(yù)峰 天府新城 合景泰富 / 180240㎡ 1900029000元 /㎡ （ 6000元 /㎡ 精裝修） 去化率約 70% 麗府 麗都片區(qū) 臵信 麗都公園 120180㎡ 約 12500元 /㎡ 較好 半島城邦 天府新城 深長城 錦江、臨河公園 125200㎡ 約 11000元 /㎡ 較好 紫檀 桐梓林 千和物業(yè) / 280440㎡ 約 15000元 /㎡ 較差 城南 1號(hào) 天府新城 中海 天府城市公園 150250㎡ 約 17000元 /㎡ 較好 華敏世家 天府新城 成都華敏 / 289346㎡ 約 15000元 /㎡ 一般 世紀(jì)峰景 天府新城 龍湖地產(chǎn) 錦江、城市公園 90200㎡ / / 時(shí)代豪庭 市中心 九龍倉 / 150200㎡ 約 17000元 /㎡ 較好 項(xiàng)目名稱 地段 品牌 資源 主力面積 成交均價(jià) 銷售狀態(tài) 鷺島國際 外雙楠 滕王閣 / 5090㎡ 約 11000元 /㎡ 較好 海珀香庭 雙楠 綠地 / 7090㎡ 約 9000元 /㎡ 一般 神仙樹大院 神仙樹 怡和 神仙樹公園 5090㎡ 約 10500元 /㎡ （ 1500元 /㎡ 裝修） 一般 疊翠峰 桐梓林 合景泰富 南站公園 4590㎡ 約 12022元 /㎡ （ 2500元 /㎡ 裝修） 一般 時(shí)代豪庭 市中心 九龍倉 / 90130 約 13000元 /㎡ 較好 西府少城 市中心 同心臵業(yè) 人民公園 90130㎡ 約 12500元 /㎡ 較好 城市高端豪宅，實(shí)現(xiàn)價(jià)值高，銷售情況較好，市場(chǎng)影響力較大。 項(xiàng)目發(fā)展方向深入 —— 城市高端大戶豪宅 原因 1：高端中小戶市場(chǎng)容量和價(jià)格均不理想，高端大戶豪宅是較好的發(fā)展方向 60 深圳 北京 上海北京、上海、深圳等城市由于國際化、現(xiàn)代化程度高，高端商務(wù)人士較多，高端城市小戶客戶基礎(chǔ)龐大，存在市場(chǎng)基礎(chǔ)， 目前成都高端商務(wù)群體有限， 且主力發(fā)展方向?qū)⑹侨四下芳疤旄鲁?。而目前區(qū)域小戶產(chǎn)品價(jià)格在 8千 9千左右。 梯戶比：麗府 1梯 2戶和 2梯 3戶，城南一號(hào) /譽(yù)峰 /半島城邦 /紫檀等等均為 3梯 2戶和 3梯 4戶。 說明：紫檀和譽(yù)峰，產(chǎn)品高風(fēng)險(xiǎn)，正常市場(chǎng)條件下，難以實(shí)現(xiàn)。 產(chǎn)品 建筑面積 實(shí)得面積 戶型 套數(shù) 套數(shù)配比 面積配比 大戶型 190 220 五居 84 % % 中戶型下躍 170 送下沉花園 四居 12 % % 中戶型 160 175 四居 168 % % 經(jīng)濟(jì)型 135 142 三居 96 % % 合計(jì) 360 100% 66 ?現(xiàn)代風(fēng)格 多數(shù)以建筑線條、材質(zhì)色彩的變化形成強(qiáng)烈的視覺沖擊以凸顯風(fēng)格特質(zhì)，相較而言目前市場(chǎng)主流的歐式風(fēng)格更易凸顯細(xì)節(jié)特質(zhì)。 裝修特色中融入法式元素： 如地磚、拱門，同時(shí)大堂挑高以保證品質(zhì)感。 69 建筑材質(zhì)建議： 建筑風(fēng)格：法式 古典建筑的華貴、浪漫 風(fēng)格 及 高雅 氣質(zhì)。 外立面主材建議： 建議以石材為主，如：天然砂巖板，或相似材質(zhì)。 外立面細(xì)節(jié)：鐵藝 雕花欄桿 70 建筑品質(zhì) —— 科技運(yùn)用 ?隔音樓板 /阻隔垂直方向噪音 采用美國陶式化學(xué)隔音墊呾擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全丌受干擾的寧靜生活空間。 每天產(chǎn)生的大量食物垃圾通過廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接迚入化糞池。 ?進(jìn)水銅管 /直飲水系統(tǒng) 采用美國 NIBICO迚水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量呾迚水管的使用壽命 。這樣丌僅解決了室內(nèi)衛(wèi)生丌良狀冴，還杜絕了除塵之后的二次污染。 ?同時(shí)由于本案住宅有下沉式庭院及下躍產(chǎn)品，因