【正文】 要查,還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明,按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù),如登記備案,辦理《房屋租賃許可證》《, 房屋租賃安全合格證》等.參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題90中介公司可以收哪些費(fèi)用如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi),如押金,信息費(fèi),.參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條,第二十一條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題91如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子,還用交費(fèi)嗎,則不得要求委托人支付中介費(fèi),即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的,但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用.參考法條:《合同法》第四百二十七條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題92中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi),租賃普通住宅,則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi),而對(duì)于公寓,別墅租賃,則由出租人支付.參考法條:《國(guó)家計(jì)委,建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題93什么是房屋出租代理業(yè)務(wù)是什么房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理,它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋,由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客,簽訂房屋租賃協(xié)議,辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù),通過(guò)銀行收取,交付租金,按照合同規(guī)定,向承租人提供一定的服務(wù),從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題94如果承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦如果承租人沒(méi)有繳付租金,銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢,付給出租人,因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn).參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第十條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題95房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金,承租人也必須將租金交給銀行,由銀行統(tǒng)一代收,代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金,代理機(jī)構(gòu)也必須在3,一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求,出租人就不應(yīng)與這,而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì).參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第七條,第八條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題96承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約,也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎,讓供需雙方見(jiàn)面,就提供了相應(yīng)的服務(wù),即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約,合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的,因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi).參考法條:《合同法》第一百零九條.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中,但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的,開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理,并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題98開(kāi)發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè).《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了,住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí),15 日以前通知全體業(yè)主,并同時(shí)告知居委會(huì).業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有:①制定,修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。③選聘,解聘物業(yè)管理企業(yè)。⑤制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3 以上通過(guò)的情況下,作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力.參考法條:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題104如何選聘物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議,約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),:(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司.(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司.(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象,但實(shí)際上,居委會(huì)是無(wú)權(quán),自我教育,自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo),既不享有業(yè)主的權(quán)利,同發(fā)生糾紛時(shí),居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理,但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題106業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁,履行下列職責(zé):①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。③及時(shí)了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì),在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì),在行使職能,可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式加入到業(yè)主委員會(huì)中.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題108業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎,具有法律意義上的身份,該身份,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加,不能委托他人代表參加.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題109欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎,最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主,其他任何人不得,屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問(wèn)題,主,有資格參加選舉.具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員,的義務(wù),業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同,也侵害了其他業(yè)主的利益,因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表,但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題110業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉任期未滿,業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2 個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。②合同關(guān)系,開(kāi)發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同,聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題113物業(yè)管理公司能進(jìn)行轉(zhuǎn)委托嗎如何進(jìn)行轉(zhuǎn)委托物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè).進(jìn)行轉(zhuǎn)委托時(shí),首先,要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題114轉(zhuǎn)委托后,責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后,并不能免除自己根據(jù)原物合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求,則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任.委托所得收益,應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.實(shí)踐中,對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋,物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取:現(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi),如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符,以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)。如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議,違約金最多也只能折抵一年的物業(yè)管理費(fèi),應(yīng)留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題123房屋買了還沒(méi)住,要交物業(yè)管理費(fèi)嗎,但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù),所以業(yè)主無(wú)論是否入住,只要辦理了入住手續(xù),均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題124對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿,管理費(fèi)還要交嗎應(yīng)視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約,果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過(guò)的前提下,服務(wù)質(zhì)量卻不合要求,業(yè)主可以拒交管理費(fèi).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題125房屋質(zhì)量差,管理費(fèi)還要交嗎因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系,而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的,業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系,業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi).2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題126物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)怎么辦,應(yīng)以物業(yè)管理合同或商,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià).如果確有必要增加必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì),費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào),也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題127不交水電費(fèi),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎,用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi),如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù),則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利.如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi),那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí),物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題128不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水,供電公司。另一種情況,如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意,只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象,開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌,并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便,業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋,但這,物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處1 萬(wàn)元以上10 萬(wàn)元以下的罰款。在一棟住宅內(nèi),專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題138業(yè)主財(cái)物被盜,物業(yè)管理公司該賠嗎成的,物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,如何賠償需要雙方協(xié)商.還存在一種情況,即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi),財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償,作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用,那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件,物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎如果按照物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù),并且沒(méi)有失職行為,則不用,則要根據(jù)過(guò)失承擔(dān)責(zé)任.保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,發(fā)生治安案件,刑事案件,交通事故時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)警,保險(xiǎn),義務(wù)仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的,提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題140未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi),就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施,綠化,交通,如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅,而沒(méi)有采取必要措施,物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題141業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修,必須進(jìn)入業(yè)主的房屋,那么業(yè)主必須提供便利,以免影響整棟樓居民的正常使用.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題142哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi),不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括:(1)從屬于人防工程的地下室,半地下室.(2)供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù).(3),儲(chǔ)蓄所,娛樂(lè)會(huì)所等,居委會(huì),派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題143什么是小區(qū)會(huì)所小區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí),運(yùn)動(dòng)場(chǎng),閱覽室,音樂(lè)廳,超市等設(shè)施.小區(qū)會(huì)所是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的,并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積,因此會(huì)所的,會(huì)所不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利,也無(wú)權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題144物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開(kāi)設(shè)娛樂(lè)設(shè)施嗎小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有,了所有業(yè)主的利益要開(kāi)辦娛樂(lè)設(shè)施,也要向業(yè)主大會(huì)提出建議,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行,否則,即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題145業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎根據(jù)相關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)會(huì)所,儲(chǔ)蓄所,娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用,并無(wú)不妥.2011 年國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)500 題146物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有明確規(guī)定,但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事,對(duì)小區(qū)公共利益造成損害,因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的,金是可以退還的,所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒(méi)有損害.如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi),那么業(yè)主就要按合同支