【正文】 保護法令、法規(guī)的規(guī)定。 總平面布置概況根據總平面布置原則、場地地形及城市道路控制標高等要素，場地北部自西南向東北依次布置冷庫、變配電所、冷庫，場地南部布置綜合大樓，東南部布置輔助用房。廠區(qū)臨西側梵凈山大道設1個出入口。（2）運輸方式，鐵路運輸為輔的運輸方式。（3） 運輸設備本項目場外運輸新增運輸車輛10臺，場內運輸新增電瓶叉車7臺。：主干道：8m 次干道：6m：R=：R= 工廠防護及綠化廠區(qū)范圍設圍墻防護，設1個出入口和一個大門及傳達室。 建筑工程本項目為物流企業(yè)建設項目，新建綜合大樓、冷庫以及變配電站、大門傳達室等輔助用房，倉庫根據倉儲要求進行設計，主要建筑物盡量采用自然采光、通風。本項目新建主要建（構）筑物，詳見表53。設計使用年限為50年。 公用輔助工程 給排水1. 給水（1）用水量項目用水包括員工用水、地面沖洗用水、綠化用水、空調補充水等。（2）供水水源本項目供水以城市自來水為水源，水質符合我國《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB594985的規(guī)定，水源充足，從城市自來水管網接一根DN100mm的進水管至本項目地，供本場區(qū)的生產、生活和消防用水。廠區(qū)室外設環(huán)狀給水管網，主干管管徑DN100mm，各用水點用水均由環(huán)狀給水管網接出。消火栓泵設置在給水泵房內，出水管在室外連接成環(huán)。根據《建筑設計防火規(guī)范》，本項目在室內布置室內消火栓，按兩股水柱同時到達任何部位設置。供水流程如圖：市政管道 消防水池 水泵 室外消防給水管網 室內消火栓 室外消火栓 管材選擇：本項目室外生產給水管、消火栓管管道均選用鋼絲網骨架塑料（PE）復合管，熱熔或法蘭連接。2. 排水本項目的排水為雨水和生活污水。廠區(qū)雨水經雨水口收集后，排放至廠區(qū)外面的市政雨水系統(tǒng)。生活污水匯集并經化糞池處理，經廠區(qū)排水管排入廠區(qū)外的城市污水管道，生產污水經廠區(qū)污水處理站處理達標后排入市政污水管道。工作壓力：。 供配電1. 供電系統(tǒng)本項目用電包括動力、照明、制冷、電梯等。計算有功負荷600kw，計算無功負荷560kvar,計算視在負荷820kvA，擬選用一臺800kVA變壓器。按建筑設計防火規(guī)范要求，本項目消防用電為二類負荷，全廠其它用電負荷無特殊用電要求，為三級負荷。本項目擬在場區(qū)內靠近負荷中心設變配電站一座，由萬山生態(tài)農業(yè)工業(yè)園開閉所提供一路10kV高壓電源，地纜引入。相應配置高低壓開關柜、環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器柜。3. 照明系統(tǒng)本建筑物內設有正常照明、應急照明、值班照明、泛光照明等，照明支線經金屬線槽沿頂板鋪設。照度及光源有如下要求：辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源；倉庫、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源；主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX；四周道路采用高壓鈉燈作光源。4. 防雷接地系統(tǒng)本建筑按二級防雷要求設計防雷裝置。低壓配電系統(tǒng)保護采用TNS系統(tǒng)，接地系統(tǒng)采用聯合接地，接地電阻小于1Ω。5. 弱電系統(tǒng)根據需要，綜合大樓內設置電話、電視、保安監(jiān)視系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)。在商場內設置廣播音響系統(tǒng)一套，主要功能為播放音樂和緊急通知呼叫。系統(tǒng)配線采用結構化布線，垂直配線在弱電豎井內用線槽沿墻敷設，水平配線采用五類雙絞線。監(jiān)控系統(tǒng)由中心監(jiān)控室（包括控制器、多路監(jiān)視屏、錄像機等）、各監(jiān)視點的攝像機、連接電纜等組成。建構筑物不需要抗震設防。（2） 污染物排放標準a. 大氣污染物執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標準》（GB162971996）中的二級標準；b. 水污染物執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB89781996）二級標準；c. 噪聲執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》（GB123482008）Ⅱ類標準；建設施工執(zhí)行《建設施工場界噪聲限值》（GB1252390）標準；d. 固體廢棄物執(zhí)行《生活垃圾填埋污染控制標準》（GB168891997）標準。項目所在區(qū)域內目前無地方病及特異疾病流行情況，且無探明的礦床和珍貴的野生動物、植物資源，無國家和地方指定的重點文物保護單位和名勝古跡。廢水為作業(yè)清洗廢水，生活污水。 治理方案（1） 施工過程環(huán)境防治科學規(guī)劃、合理安排、文明施工、嚴格管理。（2） 運營期間三廢治理方案本項目排放的需處理的作業(yè)清洗廢水、生活污水采用化糞池處理后排放；所有污水經以上防治措施處理后，都可達到《污水綜合排放標準》（GB8978－1996）中第二類二級排放標準。 環(huán)境影響評價大型物流中心區(qū)域本身對環(huán)境要求較高，對環(huán)境污染不太嚴重，且對有可能污染環(huán)境的有害廢氣、振動和噪聲、生產廢水、生活污水等采取了有效的防治措施，減少了污染環(huán)境的環(huán)節(jié)，堅決貫徹“三同時”的方針，預計項目建成后，不會對環(huán)境造成危害。市級大隊配備有齊全的消防車輛和消防器材以及素質過硬的消防隊伍，為消防工作提供了可靠保障。場址主要建筑物有倉庫、信息大樓等。㎡（），總建筑物面積9030㎡，最高建筑物高度為4層，最大體積單體建筑物為倉庫，體積約為20000m3。 防火設計和安全措施1. 總圖消防總平面布置在考慮物流順暢的情況下，各建筑物之間按建筑設計防火規(guī)范（GB500162006）要求，防火間距均大于10m。2. 建筑結構消防各倉儲場地、綜合大樓等辦公用房均按疏散距離留有疏散通道，并設有疏散指示燈和指示牌。建筑物采用非燃燒性的建筑材料建筑，耐火等級均為二級，并按規(guī)范要求配置室內消火栓及滅火器，按規(guī)范要求設置防火墻，建筑單層的面積小于一個防火分區(qū)的要求。萬山生態(tài)農業(yè)科技園設置一座有效容積為500立方米消防水池及消防加壓泵房。廠區(qū)消火栓給水系統(tǒng)獨立管網，消火栓采用室內外臨時高壓制，廠區(qū)室外設置環(huán)狀給水管網,其主干管管徑為DN100mm。室內設置消火栓SG24/655，保證有兩股10m充實水柱同時到達室內的任何部位。建筑物室內按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》配置滅火器。變壓器選用干式變壓器。（3）變電所安裝接地裝置，接地電阻要求不大于1Ω，主要建筑物屬第三類防雷建筑物，設計時采用相應防雷接地保護措施。（5）在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設疏散照明，應急照明和疏散照明指示標志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時間不少于20min。（7）照明器表面的高溫部位不能靠近可燃物。（8）電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設方式配線。 機械設備安全主要涉及有軌巷道堆垛起重機的安全性問題。生產制造及安裝廠家必須具有資格證，設備需經當地勞動部門驗收。主要采取以下安全保護裝置：（1）終端限位保護：在水平行走、垂直升降和貨叉伸縮的終端都設機械限位保護裝置。（3）正位檢測保護：堆垛機在出入庫作業(yè)時，只有在水平（列）方向和垂直（層）方向停準時，貨叉才能伸縮，即貨叉運動是受條件控制的。目前比較常見的載貨臺制動器有楔鐵式和凸輪式兩種，也有棘輪式結構。 公用工程設備安全本項目變（配）電房、油庫等用房及電梯、水泵、發(fā)電機、油泵油管等設備設施的勞動安全設計參照有關規(guī)范執(zhí)行，經當地勞動安全部門驗收合格后才可投入使用。在辦公樓設有醫(yī)療保健室，配備有必要的藥品、裝備和人員，為職工提供醫(yī)療和衛(wèi)生保健服務。各物流功能區(qū)的不同，自動化、機械化或智能化程度不同，其能耗指標也不相同。本項目綜合能耗指標如下表所示。（2）本項目在冷藏物品物流布置上，盡量縮短物流距離，減少冷量損失，使冷源供應合理。（4）本項目采用國內先進技術，選用節(jié)能型生產設備和其它節(jié)能型機電設備，以降低項目的綜合能耗。（6）本項目建成投產后應對職工加強宣傳教育，全員樹立節(jié)能降耗觀念。（7）配備完善的氨等制冷劑、水、電等計量裝置，加強對能源的管理。（9）低壓供配電系統(tǒng)設置移相電容器進行無功補償。(11)冷庫需要保冷的設備與管道，采用高效絕熱材料，盡量減少冷量損失。 建筑節(jié)能綜合大樓由于采用框架結構，其間墻選用空心砌體，內襯保溫材料，其屋頂結構層上做一層保溫層，起保溫隔熱作用，減少能源損失，其他生產車間、倉庫，根據層高在其側墻上分別開設窗帶，網架結構的建筑物尚在其屋頂開設天窗帶，盡可能地利用自然采光，節(jié)約電能。投資估算范圍包括建筑工程費、設備購置費、設備安裝費、其它費用、預備費及建設期利息等。新建總建筑面積9030㎡。 編制依據a. 建筑工程：根據房屋結構形式，并參考當地工程造價水平，按平方米造價指標估算。不足部分依據2009《機電產品報價手冊》估算并適當的調整。d. 建設單位管理費根據財政部財建字[2002]394號文計算。f. 勘察設計費根據國家發(fā)展計劃委員會、建設部計價格[2002]10號文計算。h. 招投標費根據國家發(fā)計委計價格〔2002〕1980號文計算。j. 土地費用：根據建設單位提供的資料暫按11萬元/畝計算。l. 建設期財務費用估算建設期借款利息估算：根據項目實施進度和分年度用款計劃、資金來源及年利率進行計算。 流動資金估算根據生產經營情況，逐年、分項計算流動資金需要額，正常年份為110萬元。 項目總資金構成分析按工程費用性質列出項目投入總資金構成及其所占比例。所需流動資金根據生產經營需要分期分批投入使用。詳見附表3 項目資金來源 資金來源本項目建設期二年，建設投資根據項目實施進度分期分批投入使用。根據公司提供的籌資意向，項目資金來源如下：建設投資3797萬元，其中：申請銀行貸款2600萬元，其余1197萬元由公司自有資金解決。項目企業(yè)自有資金1307萬元，全部作為資本金，%，符合銀行關于企業(yè)貸款條件的項目資本金要求。項目投資者為貴州梵凈山生態(tài)農業(yè)股份有限公司，實力較強，目前公司生產經營正常，完全有能力籌措項目所需資金額，并且明確表示將設立項目資金專戶，確保項目建設資金按時足額到位，項目建設資金有保證。項目暫未考慮申請流動資金短期貸款。詳見附表3 項目效益分析 編制依據本財務評價根據國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版），《現代物流項目管理暫行辦法》規(guī)定的原則和要求進行。 財務評價基礎數據與參數選取及有關說明根據某市物流市場需求和公司實際情況，擬建設總庫容量為5000噸的冷庫。 稅費營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率7%，教育費附加稅率3%。 利率%。 財務基準收益率設定項目財務基準收益率根據《方法與參數》提供的行業(yè)參數確定為10%，項目資本金稅后財務基準收益率確定為10%。具體計算依據如下：a. 綜合大樓租金收入：項目建成后有可供出租的面積為6000㎡，投入運行后第一年空置率為40%，第二年空置率為20%，第三年起控制空置率在5%以下，租金收費標準按每月60元/㎡計。c. 貨物物流作業(yè)收入貨物物流作業(yè)收入內容包括卸車裝車、場地占用場內運輸、進出倉庫或堆場的搬運、堆碼拆垛、倉庫或堆場占用收入。正常年收入39萬元。經計算。詳見表4 產品成本估算依據a. 項目產品主要原輔材料、燃料及動力消耗定額根據生產工藝要求由本院工藝專業(yè)提供。c. 工資本項目定員80人，根據目前公司工資水平，人平年工資按35000元考慮，正常年工資總額為 280萬元。遞延資產分5年攤銷，年攤銷額為 。e. 修理費用修理費用按折舊費的30％計提，正常年修理費用為 。 年總成本費用總成本費用=外購原輔材料及動力費+人員工資及福利費+修理費+折舊費+攤銷費+財務費用+其他費用經營成本費用=總成本折舊費攤銷費財務費用,。 利潤指標a. 正常年利潤總額 萬元b. 正常年利稅總額 萬元c. 正常年凈利潤 萬元詳見附表8 財務評價 盈利能力分析 全部投資財務現金流量分析根據項目全部投資逐年現金流量計算出各項財務評價指標如下:所得稅后: 財務內部收益率 % 財務凈現值(Ic=10%) 萬元 投資回收期(含建設期) 年所得稅前: 財務內部收益率 % 財務凈現值(Ic=10%) 萬元 投資回收期(含建設期) 年詳見附表9 項目資本金逐年現金流量分析根據項目資本金逐年現金流量計算出各項財務評價指標如下:財務內部收益率 %財務凈現值(Ic=10%) 萬元詳見附表10 投資利潤率a. 投資利潤率 %b. 投資利稅率 %c. 總投資收益率 %d. 資本金凈利潤率 % 償債能力分析可用于償還貸款本金的資金來源為項目投產后所產生的利潤、計提的折舊費及攤銷費，貸款償還期（包括建設期）為 年。在還款期內,～，均大于1，表明償付債務有資金保障。詳見附表12和附表13 不確定性分析 盈虧平衡分析根據達產第一年的經營規(guī)模、固定成本和可變成本、經營收入、經營稅金，計算以生產能力利用率表示的盈虧平衡點BEP。 敏感性分析根據項目特點，選取與項目評價有關的主要因素——營業(yè)收入、經營成本和投資，進行敏感性分析，同時選取所得稅前全部投資財務內部收益率(IRR)為敏感性分析指標，通過計算敏感度系數，進行項目的單因素敏感性分析。通過計算，將敏感性分析結果匯總到敏感性分析