【正文】 檔次。INTERNET接口入戶。行銷主題：（1）大明湖地區(qū)：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。（濟(jì)南人對(duì)此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑）和智能化社區(qū)。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題。高檔次樓盤的單戶面積都相當(dāng)大；房型設(shè)計(jì)上仍不科學(xué)，朝向影響因素較大；規(guī)劃設(shè)計(jì)已有一定思路，但雷同性較大；多數(shù)物業(yè)均帶裝修。西南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：鐵路線以南，緯二路以西，屬濟(jì)南市西南角。三、環(huán)境分析：商業(yè) 該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點(diǎn)狀分布。（2）緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。兩處交通集散點(diǎn)：（1）經(jīng)十路上的辛莊高架橋連接經(jīng)七路與南辛莊西路交通路線有：K5K97410100、K5K90、781。醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：（1）續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。（3）在辛莊高架附近。建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)使用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：中檔樓盤，中檔價(jià)位；有品質(zhì)感的花園小區(qū)太少；房型設(shè)計(jì)都很一般；集體購(gòu)房仍占相當(dāng)大的比例；價(jià)位與房子的品質(zhì)不相符合，開發(fā)潛力尚可。建筑面積：24萬平方米。主力房型：125平方米135平方米，三房二廳二衛(wèi)。散戶家庭月收入都在2000元以上。貸款買房占大多數(shù)，一般都是首付30%，7成按揭。建筑面積：272200平方米。主力房型：106平方米126平方米，二房、三房。30歲以上40歲以下占主要年齡段一次性付款占購(gòu)房比例的1/3，有部分首付70%，大多數(shù)首付30%。（2）千喜家園的銷售率不是很好原因：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價(jià)位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。天橋區(qū)位于濟(jì)南市的北部，屬于工廠、倉(cāng)儲(chǔ)、建材市場(chǎng)集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建設(shè)及規(guī)劃較市中心地區(qū)來說都要差幾個(gè)檔次，有待改進(jìn)。東側(cè)以餐飲、娛樂、酒店為主，西側(cè)以家俱建材經(jīng)營(yíng)為主。主要以服裝為主兼營(yíng)鞋帽。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉(cāng)儲(chǔ)超市：濟(jì)濼路、廠東路濟(jì)南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟(jì)濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地300畝。2）東區(qū)：東區(qū)的商品房主要集中在北園大街一帶，具有代表性的主要有兩個(gè)：湖濱園占地190畝分二期開發(fā)，荷花園占地20畝。這兩個(gè)個(gè)案在東區(qū)及至整個(gè)天橋區(qū)來說單價(jià)是最高的，荷花園的單價(jià)為31503350元/M2，湖濱苑單價(jià)17002700元/平方米（一期）。金閣花園：16802030元萬盛園：23002600元東西區(qū)房型面積表：區(qū)域案名主力房型面積總價(jià)東區(qū)荷花園二室二廳97132M23044萬湖濱園二室二廳101128 M21934萬西區(qū)金閣花園三室二廳101110 M21722萬萬盛園二室二廳95131 M23034萬個(gè)案規(guī)劃（1）東區(qū)：東區(qū)的兩個(gè)代表樓盤荷花園、湖濱園（一期）占地面積不大，內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃有限，沒有會(huì)所及中心花園、娛樂中心等公建配套。其中金閣花園是市政府試點(diǎn)小區(qū)，是以商品房的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃一個(gè)安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。六、客源分析同樣以濟(jì)濼路為界分為東西兩區(qū)。1） 政府外貿(mào)企業(yè)員工2） 醫(yī)生、教授、法院干部3） 北園商圈的私營(yíng)業(yè)主4） 一少部分外地駐濟(jì)南辦事處的主管（桂林三金藥業(yè)）（2）西區(qū)：西區(qū)樓盤的客源主要針對(duì)的是中低檔的層次。 產(chǎn)品單一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，缺少更新產(chǎn)品。 缺乏先進(jìn)的營(yíng)銷理念和技巧。 產(chǎn)品規(guī)劃中大面積戶型較多。七、相關(guān)數(shù)據(jù)平均占地面積：8萬M2平均建筑面積：13萬M2 平均容積率：主力單價(jià)：23002900元/平方米主力面積：100130 M2主力總價(jià)：2134萬主力房型：二室二廳面積配比：二室二廳：53%三室二廳：46%復(fù)式：1%平均得房率：%第四部分：華山項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、地塊分析地塊概況地塊位于濟(jì)南市北端，屬歷城區(qū)轄管，位于華山西面，原址為王保莊地區(qū)，系農(nóng)業(yè)用地及部分民宅。區(qū)域環(huán)境概況從地理位置而言，該地塊位于整個(gè)濟(jì)南東北端，遠(yuǎn)離中心城區(qū)。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對(duì)較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀——“華陽(yáng)宮”構(gòu)成目前華山風(fēng)景區(qū)的主要景觀。無論與市中心大明泉、趵突泉，還是南區(qū)千佛山其它風(fēng)景區(qū)相比，無論知名度、成熟度均有明顯差距，因而就目前而言，華山風(fēng)景區(qū)景觀資源相當(dāng)有限，對(duì)物業(yè)價(jià)格支撐作用有限。近些年來，濟(jì)南市政建設(shè)主要圍繞道路工程成為政府主抓落實(shí)的工作，道路系統(tǒng)基本形成了“三環(huán)九射”“九縱九橫”道路系統(tǒng)。據(jù)悉順河高架將北延至繞城高速公路，以及歷山北路拓寬工程，此舉將大大加強(qiáng)其與市核心區(qū)直接聯(lián)系。2） 原地塊為農(nóng)耕用地及民居，土地平整動(dòng)遷快速，易于規(guī)劃。4） 區(qū)域近鄰高速公路，聯(lián)外交通便利。劣勢(shì)：1） 地塊周邊為農(nóng)業(yè)用地，缺乏生活必需配套，缺乏人文基礎(chǔ)。3） 區(qū)域偏離中心城區(qū)，配套缺乏，且基地臨近道路多為工廠、倉(cāng)庫(kù)，區(qū)域面貌不佳。5） 華山現(xiàn)代城規(guī)劃尚在規(guī)劃階級(jí)，具體實(shí)施有待時(shí)日。（2）華山現(xiàn)代城規(guī)劃納入政府工程，基地規(guī)模大，有利于塑造特色產(chǎn)品。（4）開發(fā)商系報(bào)業(yè)集團(tuán)，是各媒體宣傳上優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：（1）地處城市北區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)多為安居住宅，市場(chǎng)認(rèn)知度不高，價(jià)格參照體系不利。（3）地塊原為農(nóng)業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)多為農(nóng)業(yè)居民，無客源基礎(chǔ)。（5）基地內(nèi)農(nóng)耕地部分無法一次開發(fā)，不利于形成規(guī)模效應(yīng)。（7）隨著舊城區(qū)改造深入，近二年內(nèi)新興的大型同規(guī)模社區(qū)將在全市其它區(qū)域啟動(dòng)，構(gòu)成潛在威脅。規(guī)劃設(shè)計(jì)：濟(jì)南房產(chǎn)正逐步完善其市場(chǎng)化進(jìn)程，但目前市場(chǎng)所推個(gè)案其產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃總體停留在上海房市9596年階段，在房產(chǎn)回暖之際。總價(jià)優(yōu)勢(shì)：濟(jì)南市場(chǎng)別墅（獨(dú)棟或聯(lián)體）總價(jià)在人民幣120300萬之間，中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)多層、高層主力總價(jià)在4070萬，若主力總價(jià)定位在4045萬，僅為市場(chǎng)別墅產(chǎn)品的1/3，也比其它區(qū)域普通產(chǎn)品總價(jià)略低。時(shí)間優(yōu)勢(shì)：目前濟(jì)南市場(chǎng)別墅產(chǎn)品極少，而濟(jì)南具有開發(fā)別墅產(chǎn)品的天然生態(tài)環(huán)境，目前，市場(chǎng)對(duì)別墅產(chǎn)品正處醞釀階段，預(yù)計(jì)在二年內(nèi)，會(huì)有為數(shù)不少同質(zhì)產(chǎn)品推出，因此，年內(nèi)推案正好打個(gè)“時(shí)間差”。理由：（1）基地規(guī)模大，土地成本低，適應(yīng)開發(fā)此類物業(yè)。（3）城市舊城改造，將產(chǎn)生大量潛在客源。困難：（1）開發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費(fèi)特性：風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較重，對(duì)期房抗性明顯，且更務(wù)實(shí)，關(guān)注實(shí)際生活配套。（2）開發(fā)多層類物業(yè)，容積率較高，數(shù)量較大，對(duì)客源總量要求高。（4）社區(qū)開發(fā)量大，較難一次性形成規(guī)模效應(yīng)。建議二：規(guī)劃大型聯(lián)排式聯(lián)體別墅社區(qū)——“用買屋錢買樓”。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價(jià)，物業(yè)品質(zhì)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。（3）地區(qū)當(dāng)前公共交通設(shè)施欠缺，同時(shí)存在便捷的高速道路，“有車族”抗性較低。（4）市場(chǎng)上“排屋”、“獨(dú)院住宅”類物業(yè)尚屬空白，易引發(fā)市場(chǎng)沖擊效應(yīng)。（2）南部山區(qū)規(guī)劃成熟，為市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，若開發(fā)同類產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有待考驗(yàn)。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項(xiàng)目勢(shì)必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。建議三：以聯(lián)體別墅為主輔以多層的混合型社區(qū)理由：（1）作為別墅產(chǎn)品開放初期的市場(chǎng)初探性產(chǎn)品，產(chǎn)品面及客源面應(yīng)力求廣泛。（3）混合型社區(qū)可保證容積率，分?jǐn)偨ㄖ杀?，增加利?rùn)率。困難：（1）混合型社區(qū)需追求整體風(fēng)格的和諧，避免不同物業(yè)的風(fēng)格絕對(duì)的背離。（3）混合型社區(qū)對(duì)不同物業(yè)分布位置要求較高。產(chǎn)品配比7：3。（但在作整體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮與華山道教文化相融合）；l 結(jié)構(gòu)：砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；l 屋頂：現(xiàn)澆樓板，做一定防水處理；l 外墻：面磚結(jié)合涂料，以面磚為主；l 門窗：分戶門采用高級(jí)防火防盜門（小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝），單元不設(shè)內(nèi)門，雙層真空塑鋼窗配淺色玻璃；l 廚房、衛(wèi)?。好鳎?jì)南多數(shù)物業(yè)都對(duì)廚衛(wèi)進(jìn)行過裝修）；l 水、電、煤：變頻式供水；全區(qū)三相供電，配備610KW；管道天然氣安裝到位；三表出戶，自動(dòng)抄表；l 通訊系統(tǒng)：每戶二門直線電話，小區(qū)統(tǒng)一接收有線電視及衛(wèi)星電視；l 智能化設(shè)施：① 安保：小區(qū)外圍墻紅外線報(bào)警裝置；每戶可視對(duì)講系統(tǒng)；每戶配備緊急救助按鈕；② 網(wǎng)絡(luò)：直接寬帶進(jìn)戶，小區(qū)內(nèi)自設(shè)局域網(wǎng)，建立服務(wù)平臺(tái)。在社區(qū)內(nèi)建造地上、地下停車場(chǎng)，滿足多層住戶。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對(duì)市場(chǎng)同類物業(yè)，特別與雅居園進(jìn)行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢(shì)與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：① 小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場(chǎng)（中心城區(qū)）、長(zhǎng)途汽車站（北區(qū)）之間。② 大型會(huì)所：美容院、茶室、棋牌室、餐廳酒吧、洗衣房、閱覽室、健身房、桌球室、桑拿房。④ 醫(yī)護(hù)中心：滿足業(yè)主的一些常見病的癥治。⑥ 體育活動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、七人制足球場(chǎng)、壁球館。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個(gè)案目前的交通，生活配套相當(dāng)潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。使?jié)鲜忻裼兴劊壳?，?jì)南市民對(duì)該計(jì)劃知之甚少）。c、在華山區(qū)域應(yīng)配備一所學(xué)校（中小學(xué)），以解決業(yè)主子女的入學(xué)問題（小區(qū)內(nèi)部無法達(dá)到這一要求）抗性去化建議（1）區(qū)域認(rèn)知度低——利用報(bào)業(yè)集團(tuán)先天優(yōu)勢(shì)，以官方媒體形式宣傳該地區(qū)未來規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃。（3）生活配套匱乏——配合華山現(xiàn)代城政府規(guī)劃，率先引入相關(guān)生活必需配套，社區(qū)自行建設(shè)。（5）無區(qū)域客源——塑造特色、個(gè)性產(chǎn)品，以高性能價(jià)比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。特點(diǎn)：a、華山個(gè)案由定位聯(lián)體別墅為主，主力總價(jià)為4045萬在濟(jì)南屬于中檔價(jià)位房，因此在客源上與東南區(qū)和西南區(qū)重合。c、由于華山個(gè)案在規(guī)劃超前，品質(zhì)較高，但地塊的認(rèn)知度不高的特性的影響，因此客源年齡以中青年為主。第五部分 財(cái)務(wù)分析 本部分以多層住宅區(qū)、聯(lián)體別墅住宅區(qū)、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅、30%多層）三種假設(shè)規(guī)劃作以下財(cái)務(wù)分析。一、多層住宅區(qū)（容積率為1，）成本：樓板價(jià)：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：800元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1497元/平方米銷售總收入：17750012000=利潤(rùn)（含稅）：(1497)=二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（，）成本：樓板價(jià)：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：750元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1624元/平方米銷售收入：利潤(rùn)（含稅）：=三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%，）成本：樓板價(jià)：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：765元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財(cái)務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1576元/平方米銷售收入：利潤(rùn)（含稅）：第六部分 銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)一、地塊分析地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對(duì)面，北鄰司里街小區(qū)。目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有，基地西北角還有獨(dú)幢6層多層居民住宅?；匾员保合邓纠锝中^(qū)，小區(qū)為行列式排列6層居民住宅，另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨(dú)幢6層民宅?；匾晕鳎荷綎|汽車進(jìn)出口公司辦公樓（8層）環(huán)境面與市場(chǎng)面分析主要問題總結(jié)：二、產(chǎn)品定位規(guī)劃主題：酒店式服務(wù)管理的商住公寓理由：酒店式公寓的產(chǎn)品分析酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同，它是以略高于公寓的價(jià)格享受酒店式的服務(wù)內(nèi)容，將辦公與生活進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，將有限的空間資源加以理性定位、科學(xué)配置，充分滿足了現(xiàn)代化生活需求，體現(xiàn)了居住品質(zhì)與居住觀念的進(jìn)步。（2）住宅功能優(yōu)勢(shì)“麻雀雖小，五臟俱全”，獨(dú)立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活提供了保障，其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，能充分表現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化住宅特色。（4）物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)由于集中批量開發(fā)，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，就容易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)，就能夠提供類似酒店式的全面特色服務(wù)，特別在家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)方面，可以形成一般商品房所不具備的物業(yè)服務(wù)特色。（2）衛(wèi)廚空間個(gè)性化在保證舒適、方便的前提下，酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計(jì)不同，更注重簡(jiǎn)潔的個(gè)性化設(shè)計(jì)、注重品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市時(shí)尚的生活理念。價(jià)格建議：均價(jià)7000元/M2面積建議：60100M2主力總價(jià)：4065萬三、規(guī)劃建議l 戶型組合多樣化——保證同一平面的房型與房型之間可靈活進(jìn)行組合、拼接，滿足不同業(yè)主的面積需求。l 服務(wù)功能商務(wù)化——提供商務(wù)中心、休閑會(huì)所、裙房咖啡廳等商務(wù)設(shè)施，配備