【正文】 ，大多數(shù)公司的PE將向下浮動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的PE下降。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。此外，該政策嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。該通知的出臺(tái)，說明政府在要求銀行收縮房貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來講具有一定不利影響。該政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻越來越高。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤活存量建設(shè)用地?！痹撘?guī)定有利于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款融資，更好地發(fā)揮盤活存量建設(shè)用地的職能。政策要點(diǎn)：，契稅稅率下調(diào)到1%%2008年下半年，國家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)振興的政策，很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢(shì)，穩(wěn)定了樓市，增強(qiáng)了人們購房的積極性，這些政策從而擴(kuò)大了市場(chǎng)對(duì)土地儲(chǔ)備的需求。但土地儲(chǔ)備制度的建立和順利運(yùn)行，需要完善的法律體系和嚴(yán)格的審批程序，在具體的土地收購、儲(chǔ)備過程中，都需要制定出嚴(yán)格的措施。在此基礎(chǔ)上，我們需要結(jié)合我國實(shí)際，進(jìn)一步完善我國土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系。將來政策層面會(huì)進(jìn)一步制定法律，將規(guī)劃管理體制加以法制化，從而強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃在國土規(guī)劃體系中的“龍頭”地位，確保土地利用總體規(guī)劃在國土資源合理配置和國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的作用。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。但是優(yōu)先購買權(quán)也不能過于寬泛，否則會(huì)破壞國家所確立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。法國、德國、日本等國有土地優(yōu)先購買權(quán)，其經(jīng)驗(yàn)值得參考和借鑒。（三）加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃要真正實(shí)現(xiàn)國土資源部門的宏觀調(diào)控職能，土地儲(chǔ)備中心必須要實(shí)行市場(chǎng)化調(diào)控，適時(shí)適量地將土地投向市場(chǎng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。這一切是以及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取土地供應(yīng)和交易信息為前提的。（四）建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系土地收購儲(chǔ)備其有一定的行政行為，如果沒有有效的監(jiān)督制度，則這種行政權(quán)力很有可能被放大、被濫用，因此必須明確土地儲(chǔ)備的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其可采用的監(jiān)督措施。第三章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測(cè)一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。（一）自然供給概念土地天生的可供人類利用的部分就叫土地的自然供給，包括已利用的土地資源和未來可利用的土地資源,即后備土地資源。土地的自然供給受下列因素的制約：適宜于人類生產(chǎn)生活的氣候條件；適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；具有可資利用的淡水資源；具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；具有一定的交通條件。土地經(jīng)濟(jì)供給是有效供給。例如，用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。從熱量條件看，大部分地區(qū)屬中緯度地帶，熱量條件優(yōu)越。全年日平均氣溫注10℃穩(wěn)定期的累積氣溫，由北到南自2000℃~9500℃，無霜期自120天到全年無霜，從一年一熟到一年三熟。其中，%，半濕潤區(qū)占173%，年降水量在400 ~2000 毫米以上 ， 全年降水量的 80% 以上集中在作物生長期內(nèi)，有利于作物生長。西北部干早、%，%，%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2008中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2007年我國土地狀況如下表所示：表2 2007年中國土地狀況項(xiàng) 目面 積占 總 面 積 （％） 總面積 （萬平方公里） 960 按地形分 （萬平方公里） 山地 320 高原 250 盆地 180 平原 115 丘陵 95 按地高分 （萬平方公里） 500米以下 5001000米 10002000米 20003000米 3000米以上 按特征分 （萬公頃） 耕地 13004 森林 17491 內(nèi)陸水域面積 1747 草地 40000 可利用草地 31333 其他 23758數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局我國土地總面積大，人均量小，人均占有土地只占世界人均數(shù)的29%；人均耕地更少，相當(dāng)于世界人均水平的43%。因此，從全國土地資源上看，土地儲(chǔ)備的供給資源并不十分豐富。我國土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于政府部門，是國家土地政策的執(zhí)行者。我國土地利用現(xiàn)狀和未來的規(guī)劃，是反應(yīng)我國土地經(jīng)濟(jì)供給情況的主要內(nèi)容。新中國成立后，中國人民第一次擁有了自己的政權(quán)和自己的土地。但是，在當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境下，人們還不可能全面地從合理和高效利用土地資源的角度來對(duì)待土地問題。改革開放以后，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家各項(xiàng)建設(shè)加大了對(duì)土地乃至耕地的需求量。面對(duì)人口將繼續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)建設(shè)仍需繼續(xù)占用耕地，而耕地后備資源卻又十分有限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，黨中央、國務(wù)院及時(shí)地采取了一系列強(qiáng)有力的措施。1991年，國務(wù)院確定每年6月25日為全國土地日；“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策逐步得到落實(shí)，從而有效地遏制了耕地銳減的勢(shì)頭，開創(chuàng)了依法、統(tǒng)一、全面、科學(xué)管理土地的新局面。80年代末，受片面的“以地生財(cái)”觀念的影響，一些地方在局部和短期利益的驅(qū)使下，不顧主客觀實(shí)際的可能，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，盲目占地造成耕地資源的極大浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在19861995年十年間，全國耕地每年以近300萬畝的速度遞減，引起了社會(huì)的關(guān)注。因此，土地問題引起了黨中央、國務(wù)院的高度重視。黨的十四屆五中全會(huì)和八屆全國人大四次會(huì)議以后，根據(jù)“在我國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)相互協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略”和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”的總方針，原國家土地管理局提出和部署了“加強(qiáng)耕地保護(hù)力度，實(shí)行土地集約利用，實(shí)現(xiàn)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)。1997年4月，在充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上，中共中央、國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，提出了加強(qiáng)土地管理特別是耕地保護(hù)的治本之策和堅(jiān)決措施，以扭轉(zhuǎn)人口大量增加情況下耕地大量減少的失衡趨勢(shì)。1998年3月10日，九屆人大一次會(huì)議通過國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，原國家土地管理局、地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家海洋局、國家測(cè)繪局共同組建國土資源部?？偟脑瓌t是在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)。所有這些措施，都使得我國的土地資源得到合理利用和切實(shí)保護(hù)。建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平逐步提高，保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展的必要用地。國土綜合整治穩(wěn)步推進(jìn)，土地生態(tài)環(huán)境逐步改善。但是，必須清醒地認(rèn)識(shí)到，我國人口眾多、人地關(guān)系緊張的基本格局沒有改變，土地利用和管理還面臨一些突出問題：人均耕地少、優(yōu)質(zhì)耕地少、后備耕地資源少。建設(shè)用地粗放浪費(fèi)較為突出。違規(guī)違法用地現(xiàn)象屢禁不止。全國耕地保有量到２０１０年和２０２０年分別保持在１２１２０萬公頃（１８．１８億畝）和１２０３３．３３萬公頃（１８．０５億畝）。──保障科學(xué)發(fā)展的建設(shè)用地。規(guī)劃期間，單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均提高６％以上，其中，“十一五”期間年均提高１０％以上。通過引導(dǎo)開發(fā)未利用地形成新增建設(shè)用地１２５萬公頃（１８７５萬畝）以上，其中，“十一五”期間達(dá)到３８萬公頃（５７０萬畝）以上。農(nóng)用地保持基本穩(wěn)定，建設(shè)用地得到有效控制，未利用地得到合理開發(fā)；城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤。──土地整理復(fù)墾開發(fā)全面推進(jìn)。到２０１０年和２０２０年，全國通過土地整理復(fù)墾開發(fā)補(bǔ)充耕地不低于１１４萬公頃（１７１０萬畝）和３６７萬公頃（５５００萬畝）。退耕還林還草成果得到進(jìn)一步鞏固，水土流失、土地荒漠化和“三化”（退化、沙化、堿化）草地治理取得明顯進(jìn)展，農(nóng)用地特別是耕地污染的防治工作得到加強(qiáng)。土地法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)機(jī)制逐步健全，土地管理的法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)等手段不斷完善，土地管理效率和服務(wù)水平不斷提高。2009年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（一）房價(jià)地價(jià)雙重下降2007年房價(jià)連續(xù)大漲，土地供應(yīng)高速增長，而2008年制定了更高的土地供應(yīng)任務(wù)，結(jié)果大部分城市都無法完成。2008年全國土地市場(chǎng)冷清的情況下，地方政府又不愿意降低地價(jià)，就出現(xiàn)了兩種選擇：一是按計(jì)劃釋放土地，但是不降地價(jià)，成交一塊算一塊；二是囤地、捂地不放，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的時(shí)候再釋放。一些地方財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的城市會(huì)選擇囤地、捂地不放，而地方財(cái)政實(shí)力弱的城市，則盡數(shù)釋放土地，聽由土地市場(chǎng)冷清。國土資源部的態(tài)度很明確，無論土地市場(chǎng)情況如何，地方政府都應(yīng)該按計(jì)劃完成供地計(jì)劃，否則，當(dāng)前捂地、囤地，可能會(huì)對(duì)23年后的房價(jià)、地價(jià)帶來影響。國土資源部表示，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)?？刂葡拢瑑?yōu)先安排用地，重點(diǎn)予以保障。我們認(rèn)為，2009年的土地供應(yīng)有較大保障，只是商業(yè)供應(yīng)可能小幅回落，但土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不旺，因此很可能出現(xiàn)房價(jià)地價(jià)雙重下降的情況。原來在穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)的政策指導(dǎo)下，各地政府都以加大住宅供應(yīng)為主，但是現(xiàn)在土地市場(chǎng)冷清、土地交易稀少的情況下，繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)政策方向，恐怕會(huì)一直出現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃無法完成的問題。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了一些地方存在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的問題：住宅用地供不出去，工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地不夠用的情況。目前來看，調(diào)整供地計(jì)劃結(jié)構(gòu)無非是減少住宅用地供應(yīng)量、增加工業(yè)用地供應(yīng)比例。增加工業(yè)用地結(jié)構(gòu)，地方政府是否會(huì)真正地將新增建設(shè)用地用在工業(yè)項(xiàng)目上，這些利用又是否是有效的。比如，減少住宅供應(yīng)用地很可能引發(fā)地價(jià)和房價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，則對(duì)目前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。國土資源部如果在此時(shí)反對(duì)地方政府這些做法，則與全國穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)相悖，如果聽任之，則原來關(guān)于嚴(yán)格的土地集約利用的政策文件，形如擺設(shè)。在嚴(yán)格保護(hù)18億畝耕地紅線的前提下，原來部分土地調(diào)控政策是在房價(jià)和地價(jià)都非理性上漲的情況下制定的，與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一樣，土地市場(chǎng)情況出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，土地調(diào)控政策也應(yīng)該適當(dāng)加以調(diào)整。我國土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策也將堅(jiān)持以耕地保護(hù)為前提，嚴(yán)防各地突破耕地保護(hù)紅線、超計(jì)劃用地。例如：根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃綱要要求，到2010年的下一個(gè)五年規(guī)劃里，雖然耕地凈減少指標(biāo)是2600萬畝，但實(shí)際上除了這2600萬畝凈減少耕地外，還有7210萬畝的“占補(bǔ)平衡”置換出來的耕地，這些耕地的產(chǎn)量、質(zhì)量都需要一定的時(shí)間來培育。第二節(jié) 2008年土地需求分析及預(yù)測(cè)一、需求情況分析根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2008中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2003—2007年我國城市建設(shè)征用土地情況如下圖所示：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖1 2003—2007年全國城市建設(shè)征用土地面積由圖看來，近五年我國城市建設(shè)征用土地面積總體呈下降趨勢(shì)，2007年達(dá)到最低水平。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖2 2003—2007年全國建成區(qū)面積和增長率房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲(chǔ)備的最大需求者，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地需求的分析，是土地儲(chǔ)備行業(yè)需求分析的最主要部分。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場(chǎng)開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。因此，土地儲(chǔ)備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長期持續(xù)性高增長之后，增長速度正在減慢。受國際金融危機(jī)沖擊，目前國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍在惡化，市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期不明，單純由政策力所支撐的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)難有較好表現(xiàn)，勞動(dòng)就業(yè)、土地財(cái)政、進(jìn)出口貿(mào)易、利用外資等出現(xiàn)困難。但考慮到2008年底國家推出4萬億元拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長計(jì)劃，以及寬松財(cái)政和貨幣政策會(huì)刺激土地供應(yīng)，一定程度上緩解土地市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)。2009年中國一線城市居住用地價(jià)格將趨于平穩(wěn)，而二、三線城市居住用地價(jià)格仍有小幅上漲的可能。據(jù)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)“飽和”直接影響城市居住用地需求，房價(jià)下行及未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不確定則直接影響開發(fā)商拿地欲望。此外，二三線城市由于主要購房主體是自住性消費(fèi)群體，房地產(chǎn)投資和投機(jī)成分較少，投資性買房受到打壓，沒有影響到實(shí)質(zhì)性剛性需求。第三節(jié) 土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)一、我國的土地市場(chǎng)同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場(chǎng)化的演進(jìn)軌跡就是市場(chǎng)配置土地的范圍擴(kuò)大和市場(chǎng)行為規(guī)范的過程。從2002年下半年到2004年上半年，土地市場(chǎng)重點(diǎn)在于規(guī)范土地出讓制度并開展土地市場(chǎng)整頓，改革國有土地協(xié)議出讓的制度，所有經(jīng)營性用地一律實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式，大大改變了過去招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的面積占有償用地總面積的比例只有2%到5%的情況，整治制度缺陷誘發(fā)的土地暴利，全國土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作也成果顯著。從2004年下半年到2006年上半年，土地市場(chǎng)運(yùn)行側(cè)重于嚴(yán)格耕地資源保護(hù)、調(diào)整土地供應(yīng)以及穩(wěn)定住房價(jià)格等方面。由此一系列關(guān)于加大土地供應(yīng)力度、優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地供應(yīng)方式的政策相繼出臺(tái)，別墅類用地被停止供應(yīng)，高檔住房用地供應(yīng)也得到了嚴(yán)格控制，并且開始著手土地市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)及披露制度等機(jī)制建設(shè)。此外，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使