【正文】 本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來定。不過，縱觀目前西北湖片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但除了新世界百貨外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價(jià)格低、購(gòu)物環(huán)境差、管理混亂等現(xiàn)象。（2）商場(chǎng)特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有三個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購(gòu)物環(huán)境。2）保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。（2）招租：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營(yíng)方式適用情況自營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。全部招租企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。本項(xiàng)目商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)模式主要依據(jù)項(xiàng)目具體情況而定，基本原則是力求為開發(fā)商創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，同時(shí)為了保持統(tǒng)一的項(xiàng)目管理，建議采用不完全出售的經(jīng)營(yíng)模式，盡量避免出現(xiàn)分解成“豆腐塊”的方式出售，這種方式可導(dǎo)致商場(chǎng)缺乏規(guī)模效應(yīng)和應(yīng)有的檔次，在經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生混亂，在銷售上也不易對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體控制。五、經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 （1）顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過7500米。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 （2）商圈購(gòu)買力對(duì)單店規(guī)模的制約。一方面，商場(chǎng)的購(gòu)買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。 （3）產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。如果商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營(yíng)效益。六、目標(biāo)客戶分析根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀及我司市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及考慮項(xiàng)目相關(guān)諸因素的影響，中人大廈項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)客戶群定位為：投資客戶 私營(yíng)企業(yè) 中高級(jí)政府官員 有灰色收入人員 金融、保險(xiǎn)界高級(jí)經(jīng)理經(jīng)營(yíng)商戶 傳統(tǒng)商戶 專業(yè)店 連鎖店 品牌形象店心理行為特征分析投資客戶方面1） 私營(yíng)企業(yè)此類客戶能夠較容易地接受新觀念、新事物。另外這部分客戶大多數(shù)沒有較高的文化背景，因此更加追求文化氛圍的塑造，該部分客戶還體現(xiàn)出適度的前衛(wèi)性。同時(shí)作為生意人士，該類客戶大多傾向于鄰街帶鋪的單位。作為決策層或管理層人員，這部分客戶心理也非常成熟，思考問題講究全面統(tǒng)籌性，經(jīng)濟(jì)收入較高且來源穩(wěn)定，無后顧之憂，因此在消費(fèi)行為上會(huì)經(jīng)過獨(dú)有的思考，一旦認(rèn)為具有可行性將一蹴而就，明顯帶有果斷性、自信性、自主性。3）有灰色收入人員此類客戶具有較為盲目的跟風(fēng)性，追求投資的最大利潤(rùn)率，對(duì)價(jià)格敏感度不強(qiáng)，較容易接受新的投資理念，由于商鋪的保值性強(qiáng)，故其成為此類人員的首選投資項(xiàng)目。強(qiáng)烈追求利潤(rùn)的最大化，對(duì)商鋪總價(jià)也較為敏感，一旦超出承受范圍則立即退卻，持觀望態(tài)度，其行為非常謹(jǐn)慎。經(jīng)營(yíng)客戶方面?zhèn)鹘y(tǒng)商戶此類客戶主要經(jīng)營(yíng)五金、日常生活用品、食品等，由于其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品利潤(rùn)相對(duì)較少，故其在選擇經(jīng)營(yíng)商鋪上總價(jià)是其考慮的首要因素，一般不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的臨街商鋪。專業(yè)店此類客戶主要經(jīng)營(yíng)家電、燈飾、家具等，由于其經(jīng)營(yíng)貨物種類的特點(diǎn)，故其要求的店面面積較大，一般在100平方米以上。對(duì)商鋪地段要求不高，連鎖店此類客戶主要為餐飲類。此類店鋪對(duì)帶旺周圍的商圈起到功不可沒的地位。品牌形象店此類客戶主要為經(jīng)營(yíng)服裝類。臨街的黃金商鋪亦是眾多品牌爭(zhēng)相搶租的對(duì)象。七、形象定位集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的CBD高檔次Shopping Mall八、項(xiàng)目招商根據(jù)項(xiàng)目自身所處區(qū)域及消費(fèi)群體的檔次，宜定位為中高檔大型商場(chǎng)，對(duì)以下招商對(duì)象的商戶組合提出建議：216。 超市：國(guó)內(nèi)外品牌連鎖超市（如沃爾瑪、家樂福）216。 飲食：國(guó)內(nèi)中高檔餐飲連鎖商戶（如名典、上島）216。綜述：通過引入以上商戶，有效提高項(xiàng)目檔次與商業(yè)氛圍，并以其品牌效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)招商進(jìn)程，吸引更多處于觀望階段的中高檔次及稍低檔次的商戶入駐，并同時(shí)營(yíng)造出一種入駐商戶多、所剩面積有限的搶租效果。——都市中心絕版地塊，朝向俱佳，鬧中有靜，靜中帶旺?！獡碛凶詈玫奈鞅焙?、噴泉公園景觀資源。二、設(shè)計(jì)理念差異化的產(chǎn)品。在使用功能上給予客戶極大的滿足和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化，即景觀資源的最大化，戶戶可觀賞湖景、街景，整體表現(xiàn)均好。n 窗外景致流動(dòng)，湖景、園林景觀、庭院景觀輝映成趣。利用漫步道貫穿社區(qū)，讓住戶感受通暢隨意。n 通透是視覺的連貫和空間的連續(xù)，社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外風(fēng)景交流得當(dāng)，視野盡量開闊。（三） 建筑布局建議本項(xiàng)目由于受高壓線的影響，不僅影響了項(xiàng)目的檔次及形象，而且使地塊失去了完整性，項(xiàng)目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本項(xiàng)目應(yīng)爭(zhēng)取外遷高壓線。項(xiàng)目由3幢高層（A、B、D）及1幢（C）小高層組成，具體建筑布局如下圖所示：北 湖DCABB裙 樓西 湖噴泉公園詳解：項(xiàng)目A幢可觀賞到西湖全景、北湖與噴泉公園的部分景觀、小區(qū)園林全景；項(xiàng)目B幢可觀城市繁華景觀、噴泉公園大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項(xiàng)目C幢可觀西湖全景、北湖大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項(xiàng)目D幢可觀城市繁華景觀、江漢文體中心、小區(qū)園林部分景觀；項(xiàng)目A、C幢正面遠(yuǎn)離了高壓走廊，而B、D幢雖離高壓走廊較近，但均為側(cè)面，影響不大。項(xiàng)目C、D兩幢底部設(shè)置兩層架空，C幢架空層可增加小區(qū)綠化率，D幢架空層可設(shè)置泛會(huì)所。風(fēng)格建議：現(xiàn)代典雅風(fēng)格。造型俊雅、色彩統(tǒng)一?？照{(diào)位建議：利用造形遮擋空調(diào)主機(jī)，確保項(xiàng)目外立面干凈整潔。窗建議：塑鋼窗，窗戶玻璃可選用灰?；蚓G玻。外墻顏色：主體顏色應(yīng)以象牙白、淺黃色、橙色等暖色調(diào)為主。（六） 戶型設(shè)計(jì)建議178。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無前室；臥室門朝客廳敞開；各空間面積比例不當(dāng)。 各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1．寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；朝向以南北朝向?yàn)樽罴眩弧　?．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；　　3．廳內(nèi)宜做成長(zhǎng)方形，其開間寬度不應(yīng)小于4米，但進(jìn)深與開間比例不宜過大；　　4．若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，即玄關(guān)，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要忌：1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；　　2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；　　3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；　　4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對(duì)獨(dú)立；獨(dú)立設(shè)計(jì)成明餐廳。凈寬度不應(yīng)小于2米。忌：寬度不夠，影響操作。忌：空間過于狹窄，影響洗浴功能。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。此外，為了更好地利用城市景觀與西北湖景，本項(xiàng)目可在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行處理216。216。216。216。216。216。（七） 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)原則：體現(xiàn)人與自然、城市的融合，與自然、與城市互動(dòng)互融。但由于本項(xiàng)目的規(guī)模一般，地塊不很規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大?？山梃b中外半圍合式的造園風(fēng)格，外動(dòng)內(nèi)靜，靜中有動(dòng)。（八） 配套與裝修設(shè)計(jì)建議入口大堂及電梯廳：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修；住戶樓層電梯間：豪華裝修；電梯：國(guó)內(nèi)外名牌；地下車庫(kù)：通風(fēng)、照明、消防、安防等按設(shè)計(jì)規(guī)范I類標(biāo)準(zhǔn)要求；智能化系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)主干千兆以太網(wǎng)交換技術(shù)，超五類線入戶；通訊及數(shù)據(jù)傳輸線路采用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；GSM移動(dòng)通訊樓宇覆蓋，一卡通系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)，樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、有線電視、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，社區(qū)網(wǎng)站、電子商務(wù)系統(tǒng)；可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控、IC卡門禁、門磁探測(cè)、燃?xì)馓綔y(cè)、緊急求助報(bào)警；紅外周界報(bào)警、電子巡更、消防報(bào)警系統(tǒng)；（九）物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的現(xiàn)狀現(xiàn)存的物業(yè)管理模式主要有兩種，一是自主管理，二是委托管理，兼顧兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，派生出另外兩種方式，一是與物業(yè)管理公司成立股份制公司，由開發(fā)商控股（自主管理的派生形式），二是顧問式物業(yè)管理方式（委托管理的變更形式）。項(xiàng)目的運(yùn)作是多方共同努力的結(jié)果，在開發(fā)商知名度不高，品牌不響的情況下，采用顧問式的物業(yè)管理方式，可以為開發(fā)商造勢(shì)，提升項(xiàng)目的知名度，增加項(xiàng)目的附加值，同時(shí)，在這一過程中，開發(fā)商已組建自己的物業(yè)管理公司，其實(shí)是自己管理，可以從中學(xué)習(xí)物業(yè)管理的運(yùn)作模式，走全面、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路。介入時(shí)間：項(xiàng)目開始銷售時(shí)物業(yè)管理公司必須介入項(xiàng)目的管理，以保證物業(yè)良好的形象。5%1管理費(fèi)116725748一~三項(xiàng)目的2。49%3營(yíng)銷費(fèi)用1165銷售收入