【正文】 業(yè)管理公司在濱州開始出現。 營銷推廣手法總體水平提高隨著濱州市房地產市場的快速發(fā)展，商品房的營銷推廣也在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設計，項目形象的樹立，新意的促銷活動，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學校后建房等。 品牌意識日趨強烈濱州房地產經過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產企業(yè)近360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。新城區(qū)的新項目與其它城區(qū)相比居首位。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應量是一個驚人的數字。綜合分析，濱州市房地產市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉變，到2003年下半年開始，項目之間的競爭將側重于產品方面的競爭，合理、實用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現出來。水晶城、金湖灣、和實根據2002年濱州市人均收入水平和購房消費支出比例來分：高檔次住宅均價：2600元/㎡以上。低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。(3)、銷售形勢低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。②城市各城區(qū)結構不同，直接影響各城區(qū)經濟結構、人口結構、人口素質、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標客戶群體。⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。小高層住宅產品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受的均價為2450——2600元/㎡。江南、城北多層住宅產品均價　　　　　□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產品　　　　　　　□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產品最受歡迎。戶型多層、小高層住宅產品戶型仍然是以三房為主導，二房次之。小高層產品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。向東發(fā)展已成為濱州目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務公寓開始出現，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應”，因此，對市場的影響力度不大。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應量　　　□供應（套）分布濱州市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經典、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務中心。目前濱州市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。 2. 需求現狀及發(fā)展趨勢2002年是濱州市房地產有史以來最活躍的一年，它帶動了許多相關產業(yè)的發(fā)展，使市場呈現了一個供銷兩旺的利好時機；同時由于西部大開發(fā)，政府利用此契機，致力于城市基礎設施建設，大力度進行招商引資，放寬相應的門檻；其次個人開公司的數量、形式再增多。2001年濱州寫字樓吸納量約15萬平方米2002年濱州市寫字樓吸納量約20萬平方米需求行業(yè)分布IT產業(yè)、律師事務所，通訊行業(yè)等新興產業(yè)應是寫字樓市場的主力需求之一。特別是中國加入世貿組織后，涉外律師將更愛歡迎，因此應運而生的涉外律師事務所對寫字樓的需求也會有一定的增加。國外公司也開始了在山東尋找合適的落腳點。 需求發(fā)展趨勢2003年濱州市寫字樓的需求仍將呈現增長趨勢，增長趨勢會比2002年強。從近年來看，政府對企業(yè)的放寬政策逐步增加，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境，如市政配套、路網建設等措施都充分表明政府對企業(yè)的發(fā)展給予的寄望。市政規(guī)劃政府制定并落實“136”工程――道路擴建、堤路園的建設，濱州國際會展中心的順利進行、道路亮化工程等都為濱州經濟的發(fā)展提供了硬件上的環(huán)境。另外，濱州國際會展中心的建成將成為濱州的標志性建筑物，將會吸引全國各地及至世界各地的客商，為客商提供一個交流及商品流通平臺，實現商賈云集的繁榮景象，相應地帶動該區(qū)域乃至整個濱州經濟的發(fā)展。濱州寫字樓分布區(qū)位分析目前濱州市的純寫字樓已投入使用的主要集中于民族大道，如氣象大廈、南豐大廈、金祿大廈、泰安大廈、金融大廈、新興大廈、山東投資大廈、山東發(fā)展大廈等，其它路段純寫字樓有國際經貿大廈、銀宇大廈、五礦大廈、斯壯大廈等。于1992年年底推出市場，起初最高售價7000多元/㎡，由于推廣方式存在不足和高起的售價與當時的經濟水平大相徑庭，以及當時的房地產泡沫影響，使其一度受到挫折，成為一棟空置寫字樓，后因經濟復蘇并迅速發(fā)展，盡管將售價由原來的7000多元/㎡降至4500元/㎡，仍然沒有得到市場的認可。目前首層部分為一公司租賃作為辦公及賣酒，部分無裝修26元/㎡，帶裝修30—33元/㎡，大廈空置率為53%。車位：設地下室150個車位銷售價格：3300—5500元/㎡，銷售均價4500元/㎡。金湖大廈地址：匯春路4號規(guī)模：總建筑面積7198平方米，樓高12層，地下一層為車庫，首層為商鋪。銷售進度：2—3層已售給某旅行社，12層售給某網絡公司，其它銷售緩慢。規(guī)模：可出售面積6837平方米/層，出售共8層銷售樓層：9—117層銷售套數：56套建筑面積（套）類型：、 、。濱州商務公寓市場分析商務公寓雖然在傳統(tǒng)類別劃分上寫字樓存在較大的差異，但都屬于“商務辦公”范疇，無論是對投資人士以及經營企業(yè)，商務公寓與寫字樓存在相當大的競爭關系。目前濱州正在興建的商務公寓項目十分走俏，普遍銷售較佳，雖然銷售價格與寫字樓接近，但這些公寓面積小，可以辦理銀行按揭，適合小型投資者的心態(tài)。商務公寓樓層設計房 號010203040506建筑面積（㎡）朝 向西北北北東北南南銷售價格房 號010203040506最低價341033103340351035103640最高價537052705300554055405640房差價8070708080100朝 向西北北北東北南南5. 公寓市場分析濱州市公寓市場總體分析2001—2002年小戶型一覽表樓盤名稱地址戶型面積（㎡）套數按揭均價（元/㎡）香城公寓民主路11號單間61820一房一廳—72迷你居東葛路規(guī)劃局旁單間—2242905一房一廳7萬昌溪園思賢路37號一房一廳43—45562813陽光新都民主路66號單間582796一房一廳—187格蘭云天共和路99號單間—382730一房一廳19南湖碧園公務園小區(qū)東南側一房一廳1022850新城國際發(fā)展大廈對面一房一廳64—66402948佳和大廈金湖廣場西北側一房一廳65142970東方明珠南湖橋頭邊單間31—43663310一房一廳5311外灘新城中山路648號一房一廳443150沁景苑桂春路中段一房一廳59—61102710世貿商城人民西路3號單間25—281502750一房一廳—84夢澤園大學路25一房一廳802018 市場需求分析可承受的月供款承受范圍（元/月）700－1000元1000－1200元1200－1500元1500元以上比例（%）60%25%　10%　　5%能夠承受的月供款在1200元以內的占了絕大部分，說明濱州的購房者的收入水平還不高，其供房能力也只能維持在中低檔水平。（2）總價高于36萬元/套的住宅，只有少量經濟實力較強的消費才能消費得起。采用的付款方式根據調查研究，目前已購房及預計購房的消費者絕大部分是通過或計劃通過銀行按揭的方式來實現購房計劃的，一次性付款的情形目前在濱州市非常少，僅有5%左右。對房屋的裝修要求通過對消費的調查研究，消費者對目前的交房標準各有想法，對于選擇毛坯房還是精裝修房時，統(tǒng)計結果各占一半，但有向裝修房方向傾斜的趨勢。（2）多層住宅需求量大，但市場供應量有限，而選擇小高層及高層的人還是比較多。（4）三房二廳仍然是市場走俏的主力戶型產品，其次是二房二廳。（6）通過銀行按揭實現購房目的是主要渠道。（8）購買者住在新城區(qū)和興寧區(qū)者居多。（10）景觀性能佳，小區(qū)環(huán)境優(yōu)，交通便利和價格不高的樓盤比較暢銷?，F在我們從幾個方面因素進行分析。近兩年在國家政府一系列利好宏觀因素刺激下，濱州市房地產市場正處在“補缺口”求大發(fā)展的銜接階段。與美國（50平方米）、歐洲（35平方米）、臺灣（28平方米）相比，濱州乃至全國的住宅水平都相當低。濱州市統(tǒng)計局2001年統(tǒng)計，市區(qū)（不含并歸郊區(qū)）人口為122萬人，以市區(qū)人口122萬人為靜態(tài)指標，“十五”期間需要增加的住宅建筑面積為1220萬平方米，每年需要增加的住宅建筑面積244萬平方米，加上商業(yè)、寫字樓面積，就有300萬平方米的年需求量?！笆濉逼陂g后幾年若不加大發(fā)展房地產市場，人均居住使用面積16平方米是難以在“十五”期間實現的。濱州市加速發(fā)展，推進城鎮(zhèn)化工業(yè)化進程，2000年以后每年引進科技人才510萬人。結合人口動態(tài)增加因素，“十五”期間市區(qū)增加人口數約75萬－85萬人，按人均住宅使用面積16平方米計算，“十五”期間住宅使用面積需求量為1200－1360萬平方米，折合建筑面積約1536萬平方米，年均需求量為307萬平方米左右，每年為滿足需求，政府提供住宅用地為307/=211平方米，折合3163畝。 濱州市2002年為城市建設管理年，全面實施“136”工程未來3年會有堤園路的70萬平方米、三坊街改造工程、永新區(qū)5－10萬平方米、興寧區(qū)東溝嶺8萬平方米、城北區(qū)2萬平方米、江南區(qū)2萬平方米等，近100萬平方米的貨幣拆近量，直接帶給市場超過100萬平方米需求空間。參照建設部標準：2005年個人住房消費占總體消費的比重達15%。 居民收入水平濱州市“十五”目標：、2001年為7906元、2002年為8697元。結論：按“十五”目標和市場現狀綜合分析預測，濱州市房地產住宅市場未來3－5年需求量約在每年330萬平方米建筑面積左右。蘋果園的市場定位正迎合這種市場發(fā)展需求，市場前景看好. 濱州市房地產開發(fā)戶型專題分析經過詳盡細致的調查分析，我們對濱州市近期開發(fā)樓盤的戶型有以下幾個判斷：戶型種類非常齊全，單房、一房一廳到五房三廳，一戶設一個衛(wèi)生間到三個，錯層、躍式、樓中樓（復式、空中別墅）、聯(lián)體別墅、單體別墅各種類別都具備。 戶 型 百 分 比 表一：戶 型戶型個數戶型百分比單 房3%一房一廳 （二 廳）26%二房二廳 （二 廳）58%三房一廳（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）71%四 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）59%五 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）27%六 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）68%說明：參加統(tǒng)計79個樓盤，共 7 種房型。 戶型面積范圍廣泛。 戶 型戶型面積范圍（平方米）單 房—一房一廳 （二 廳）—二房二廳 （二 廳）—三房一廳（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）—四 房（二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）—五 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）六 房 （二廳、三廳）（二衛(wèi)、三衛(wèi)）戶型設計種類豐富，包括平層、錯層、躍式、樓中樓（復式、空中別墅）、聯(lián)體別墅和單體別墅等。部分樓盤設置觀景陽臺，采用大面積落地玻璃門和轉角飄窗，引入室外景觀。濱州市在售樓盤主要戶型平面圖：（見附件5） 濱州項目建議書案例濱州市商品房建筑風格專題分析針對建筑外形及園林設計，我們對濱州市商品房建筑風格進行了專題調查，得出如下結論：目前濱州市商品房流行的建筑風格以歐式為主，逐步向多種風格并存發(fā)展；有主題園林設計，綠化小品各具