【正文】 文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。四、文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（土地整理后由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營(yíng)模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來(lái)主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)模化開(kāi)發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)、特色化營(yíng)銷。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開(kāi)發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國(guó)十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C616合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/平方米（按成本價(jià)出售）第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃一、編制依據(jù)建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定；四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局發(fā)布的《2000》工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額；成都市造價(jià)站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價(jià)表（五）》；建設(shè)部發(fā)布的“國(guó)家工期定額”（建設(shè)工程類）；委托方提供的總平面圖；類似工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)；其他相關(guān)資料。（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年2月1日開(kāi)工，建設(shè)周期為3年，即2005年2月1日至2008年1月31日。三、投資估算（一）、總投資估算內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況。建安裝飾費(fèi)用評(píng)估表1序號(hào)項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬(wàn)元）（萬(wàn)㎡）（元）一地上建筑60100————1商業(yè)用房482502500平均價(jià)格2商住用房118501500平均價(jià)格二地下建筑72751500平均價(jià)格三合 計(jì)67375————公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按10000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按800元/平方米計(jì)，即10000800247。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的2%計(jì)取。其他費(fèi)用=（6410+67375+800）1%=（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計(jì)取。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。銷售費(fèi)用=2994686%=（萬(wàn)元）該項(xiàng)目期間費(fèi)用=+=（萬(wàn)元）（三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表3）項(xiàng)目總投資估算表評(píng)估表3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例(%)單價(jià)(元/平方米)估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資%　土地費(fèi)用%　前期建設(shè)費(fèi)5,%　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,%　建筑安裝工程費(fèi)67375% 　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)%　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)%　　管理費(fèi)用%　開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)4487%　其他費(fèi)用%　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%　2期間費(fèi)用24,%　財(cái)務(wù)費(fèi)用6,%　銷售費(fèi)用17,%　3經(jīng)營(yíng)資金　　　　4項(xiàng)目總投資%　注：按上述方法同理測(cè)算出車位的成本為2280元/平方米。，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。第五章 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測(cè)算。（，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場(chǎng)　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C6　　　　　16合計(jì)——　272000　　　1846個(gè)停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià)格出售，車位按成本價(jià)出售。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá)33368萬(wàn)元。CCC7三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為600萬(wàn)元/畝，600=29520萬(wàn)元。（二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè)按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的1‰。根據(jù)本項(xiàng)目的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)測(cè)結(jié)果表明（見(jiàn)《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；；、。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為320500㎡，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。㎡。其具體分析見(jiàn)下表：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治霰恚偼顿Y利稅率）投資收益率 變動(dòng)率10%5%0+5%+10%不確定因素銷售單價(jià)%%%%%開(kāi)發(fā)成本%%%%%對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷售單價(jià)和開(kāi)發(fā)成本都是敏感性因素。四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論通過(guò)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，；；、。綜上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)．一、 投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。（二）、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)不同物業(yè)類型面對(duì)不用消費(fèi)市場(chǎng)，也可能帶來(lái)不同的經(jīng)營(yíng)收益，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。二、 土地獲取階段（一）、土地使用權(quán)以及規(guī)劃許可的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件以及地下埋著物等的不確性。（二）、籌資風(fēng)險(xiǎn)各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來(lái)的項(xiàng)目未來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。三、 項(xiàng)目建設(shè)階段（一）、招標(biāo)和承包模式不同招標(biāo)方式選擇工程承建商的類型不同，會(huì)導(dǎo)致工程成本、進(jìn)度和質(zhì)量波動(dòng)，因而會(huì)對(duì)工程建設(shè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（二）、自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程實(shí)施期間，惡劣的自然條件和氣候會(huì)給工程建設(shè)帶來(lái)不便，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)、成本增加，建議提前做好施工計(jì)劃，安排好各分部分項(xiàng)工程施工順利進(jìn)行。（四）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)９５％—１００％，初步設(shè)計(jì)階段為７５％—９５％，技術(shù)設(shè)計(jì)階段為３５％—７５％，施工圖設(shè)計(jì)階段為１２％—３５％，施工階段時(shí)項(xiàng)目成本影響僅１２％左右。（２）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成舊。（４）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)。（６）不可抗力。（２）施工條件變化。（４）第三方干擾等。即時(shí)協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選取對(duì)本項(xiàng)目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)有密切的聯(lián)系。總之，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。