【正文】 發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì) 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì) 美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)造承建 上海開(kāi)天集團(tuán)基地面積 綠地面積 18萬(wàn)平方米 建筑風(fēng)格amp。簡(jiǎn)潔現(xiàn)代建筑面積 A型(三層) B型(二層) C(二層) D(三層)amp。E(二層) F(三層) 地上 330. 79m2 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數(shù) 一期66幢 會(huì)所 6000平方米主力總價(jià) 160—320萬(wàn)元銷(xiāo)售情況 一期開(kāi)盤(pán)半年不到，50多幢預(yù)售主要賣(mài)點(diǎn)及概念 高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置 九亭滬松公路1789弄發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)師 上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/四川省建筑設(shè)計(jì)研究院建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積 15萬(wàn)平方米 水域面積 5萬(wàn)平方米 綠化面積 6 萬(wàn)平方米建筑面積 C型(三層) F型(三層) D(二層) 總套數(shù) 首期35幢 會(huì)所 2000平方米主力總價(jià) 38505880，120230萬(wàn)/套物業(yè)管理 銷(xiāo)售情況 2001年5月開(kāi)盤(pán),半年去化65%主要賣(mài)點(diǎn)及概念 水面面積5萬(wàn)平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村 高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置 上海南匯華東大道188號(hào)（離上海野生動(dòng)物園半公里）投資商 上海愛(ài)建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商 上海愛(ài)凌置業(yè)有限公司行銷(xiāo)企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 別墅m2 公建m2 建筑覆 蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 %amp。 %建筑風(fēng)格面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國(guó)貴族式 現(xiàn)代江南式amp。萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 。主力總價(jià) 250—350萬(wàn)元銷(xiāo)售情況 一期開(kāi)盤(pán)一年左右，估計(jì)仍有3—5套未售出主要賣(mài)點(diǎn)及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注 概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。玫瑰灣位置 孫橋路202號(hào)（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱(chēng)的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài) 由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。nbs p?？偺讛?shù) 一期聯(lián)排26棟(104套),獨(dú)棟84套,另有少許雙拼。二期20023開(kāi)盤(pán) 200212交房淺水灣花園一期二期位置 上海莘淞路990號(hào)發(fā)展商 上海新世紀(jì)萬(wàn)潤(rùn)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì) 華東建筑設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì) 美國(guó)JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率 178000 100000 62%建筑面積 272446平方米 物管費(fèi) 總套數(shù) 一期獨(dú)棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。 在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進(jìn)行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補(bǔ)距離上的差距；amp。 滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無(wú)新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；amp。 高檔物業(yè)中，獨(dú)棟產(chǎn)品有更好的銷(xiāo)售前景；檔次基準(zhǔn)分析amp。第六章 客源分析一、定位原則：基于本項(xiàng)目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場(chǎng)特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原則有三：第一：主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?；第二：主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾?；第三：主體目標(biāo)客戶階段層具備符合未來(lái)生活潮流的共同價(jià)值取向，必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、 原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出 ：消費(fèi)特征——amp。購(gòu)買(mǎi)高級(jí)或頂級(jí)別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能 。 需要絕對(duì)私密性。 需要絕對(duì)的安全性。 非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。 附庸風(fēng)雅。 崇尚自然，追求靜雅。 內(nèi)部資源：基地西側(cè)的通波塘，基地內(nèi)部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色 。 amp。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：amp。 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計(jì)單位支持二、 劣勢(shì)分析：本地塊處新開(kāi)發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。代表樓盤(pán)是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽(yáng)光愛(ài)琴海等。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新——亞熱帶風(fēng)情。針對(duì)同總價(jià)的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價(jià)在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。第九章 營(yíng)銷(xiāo)概念構(gòu)想一、思考方向一（主推方向）：從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。以水為主打 概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概 念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。 我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時(shí)代”的獨(dú)特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過(guò)談“橋”來(lái)說(shuō)“水”以“橋居時(shí)代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景別墅的新時(shí)尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。從美國(guó)舊金山的歷史之橋（金門(mén)大橋）到日本東京的愛(ài)情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋 （卡桑德拉大橋）到美國(guó)的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚(yáng)州瘦西湖的二十四橋… …橋文化在別墅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣(mài)點(diǎn)。“水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之 橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。以水造景，以橋串景水概念在環(huán)境中的落實(shí)：水是本案可以塑造的一大特色。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為 核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過(guò)水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)和水公園 ，獨(dú)創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺(tái)臺(tái)階、屏蔽墻，使人與水有一個(gè)最適關(guān)系，以便賞景、放松 、釣魚(yú)或劃船等。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計(jì)主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨(dú) 特的橋居生活和橋文化。每座橋用簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個(gè)性。 n 對(duì)建筑的思考：水景別墅的組團(tuán)：以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團(tuán)，在營(yíng)造水系景觀的基礎(chǔ)上進(jìn)行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意（1）中式水系組團(tuán)：尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國(guó)居住文化的要求。 （2）日式水系組團(tuán)：以“石上清泉”為意境，該組團(tuán)的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒 泉”等概念營(yíng)造日式水系建筑組團(tuán)氣氛。水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。廊橋別墅——專(zhuān)為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽(tīng)水之細(xì) 語(yǔ)，閑時(shí)垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范 便油然而生。A、 會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都可以體 現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。C、 水舞廣場(chǎng)：在會(huì)所外設(shè)計(jì)水舞廣場(chǎng)不僅能凸現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的“水概念”，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。我們對(duì)本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進(jìn)行融會(huì)貫通。B、“后花園”中的水景運(yùn)用：在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚(yú)池等小品。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類(lèi)對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來(lái)、不可割舍的眷戀。無(wú)數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢(mèng)中誕生而后永恒。主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)項(xiàng)目命名構(gòu)想：在思考方向二上，我們對(duì)案名建議如下：n 重點(diǎn)推薦案名：加勒比島Caribbean Islandn 參考案名：巴黎島 威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。項(xiàng)目命名構(gòu)想：在思考方向三上，我們對(duì)案名建議如下：n 重點(diǎn)推薦案名：冠華莊園Guanhua Manorn 參考案名：藍(lán)堡 碧水莊園第十章 整體開(kāi)發(fā)推廣的思考一、整體開(kāi)發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有發(fā)展；——賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。高臺(tái)蓄水，概念傳播無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。這 一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買(mǎi)阻力。 初期推廣要謹(jǐn)慎。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。三、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目一期304畝（按0。67萬(wàn)方）按三階段分批推出，具體分期如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；（4050棟單體別 墅，含12棟豪華別墅），樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌； 第二階段：在第一階段品牌基本樹(shù)立、去化達(dá)80%情況下，加推項(xiàng)目右下側(cè)地帶的6070棟別墅（含12棟豪華別墅）；在本階段，力求實(shí) 現(xiàn)資金的迅速回籠；第三階段：在前兩階段整體去化達(dá)80%以上時(shí)，推出剩余房源，實(shí)現(xiàn)本盤(pán)的完全去化。我們的建議本案獨(dú)棟別墅的主力面積為：280350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面積控制在56畝/幢。必須從房型上對(duì)本案的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)；戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。——特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車(chē)庫(kù)等特別設(shè)施。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)?！ㄖ⒚嫔希焊呱袆e墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。六、 智能化系統(tǒng)思考建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線 電視和VOD點(diǎn)播。根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng) 的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： ——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料 ——新型門(mén)窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水 ——綠色環(huán)保建材建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)