【正文】 ２、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)戶型特征分析1） 戶型的供給特征： 本區(qū)住宅樓盤從目前已建成或在建項目來看，普遍以中大戶型為主。在這種因素的影響下，本區(qū)物業(yè)的銷售除少數(shù)小戶型為主的樓盤及個別大戶型樓盤較為穩(wěn)健且勢頭看好外，其余均業(yè)績一般，而個別樓盤則因多種原因顯得銷售壓力較大。但由于本區(qū)以大戶型為主的高檔住宅占有絕對比例，因此其總體客戶特征應(yīng)是以二次置業(yè)者為主，同時兼有少量工薪階層人士，詳情見各樓盤抽樣表：表七：項目名稱客戶特征 恒星園基本為二次置業(yè)者，學歷較高。東方玫瑰花園二次置業(yè)者為主，涉及各領(lǐng)域中上層人士，潮汕人占3040%，香港人較少，以居住為主，年齡在40歲左右。福田區(qū)客戶占多數(shù)，年齡在4050歲之間，基本屬事業(yè)有成者，以自住為主。 荔林苑工薪白領(lǐng)階層為主，主要為年輕白領(lǐng)夫婦、公務(wù)員、大學教授等，以自住為主。1） 環(huán)境優(yōu)勢本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢可謂是人所共知。北山南水，滿眼蒼翠，可謂環(huán)境優(yōu)美至極。環(huán)境的優(yōu)美必然導(dǎo)致本區(qū)旅游業(yè)的興旺發(fā)展，旅游業(yè)的發(fā)展又會給本區(qū)聚集更為旺盛的人氣，最終將大大促進本區(qū)住宅市場的繁榮。無論是已推出的萬科城市花園、天健花園、恒星園，還是建設(shè)中的萬科溫馨家園、振業(yè)翠?；▓@等項目，綠化率多在40%以上。作為連接中心區(qū)與華僑城的紐帶，由于開發(fā)較晚，目前其發(fā)展勢頭尚未完全展示出來，但其發(fā)展?jié)摿υ谏钲谀耸俏阌怪靡傻?。福田中心區(qū)已被確定為深圳全市性中心，也是深圳唯一的以商務(wù)和文化行政為主要功能的新城市中心。香蜜湖片區(qū)住宅的發(fā)展將滲透過景田片區(qū)與福田中心區(qū)北區(qū)的建設(shè)相銜接。3） 配套設(shè)施國際化香蜜湖之所以被稱為國際大社區(qū)，主要是由其諸多高檔的國際化配套設(shè)施所決定的。這些設(shè)施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個名符其實的國際大社區(qū)，同時，這也是導(dǎo)致本區(qū)眾多住宅樓盤市場定位較高的主要原因。 1）市場定位過高 本區(qū)住宅市場眾多樓盤中，除景發(fā)花園、荔林苑是以中小戶型為主，市場定位于普通工薪階層和白領(lǐng)階層之外，其余樓盤則均以大戶型為主，且市場定位于二次置業(yè)者，事業(yè)有成之人士。目前雖有個別樓盤因位置獨特，質(zhì)素優(yōu)秀而取得了較好的銷售業(yè)績，但這只是特殊情況而已。前面銷售情況分析中顯示本區(qū)住宅物業(yè)總體銷售業(yè)績一般，過高的市場定位可以說是導(dǎo)致這種結(jié)果的最重要原因。2） 配套設(shè)施不全面、不完善 在一個片區(qū)中，存在高檔次高質(zhì)素的配套設(shè)施本應(yīng)是一種難得的優(yōu)勢，但如果全部配套設(shè)施均屬高檔次，而少有適用于普通人士的商服、休閑、娛樂等設(shè)施，則這種高檔次、高質(zhì)素的優(yōu)勢將可能被不全面、不完善的劣勢所掩蓋。因此，這就要求其配套設(shè)施具有多層次性、多樣性、完善性的特點。 從香蜜湖目前現(xiàn)有的配套設(shè)施來看，主要是一些高檔次、高質(zhì)素設(shè)施，而適合普通大眾需求的商服、文化娛樂設(shè)施則相當欠缺。如目前本區(qū)尚無大型商業(yè)設(shè)施，這是人所共知的事實。而從目前已開發(fā)的商鋪來看，基本都是個體經(jīng)營，尚未形成規(guī)模，而且商品質(zhì)量也無法保障。 另一方面，本區(qū)文化娛樂的配套設(shè)施較少，除一些小區(qū)內(nèi)自設(shè)會所供居者享用外，公共的文化娛樂配套設(shè)施極為少見，雖有國際網(wǎng)球中心、高爾夫球場、名人俱樂部等設(shè)施，但因距離較遠，收費又高，因此不符合普通居者的需要。本區(qū)配套的不完善、不齊全還體現(xiàn)在其交通設(shè)施上，本區(qū)的交通道路雖然已基本形成框架，但區(qū)內(nèi)細分化的道路網(wǎng)尚未形成，居民從一處地方到達另一處看似很近的地方，卻要繞上交通干道，極不方便，也浪費了時間。因此，道路做為本區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，對外聯(lián)系的動脈，對其進行完善和改進已刻不容緩。再加本區(qū)商服、文化娛樂設(shè)施較為欠缺，交通又不十分方便，難以吸引更多的人來此居住，因此本區(qū)域大生活氛圍尚未能形成，人氣不夠旺盛。隨著本區(qū)交通設(shè)施、商服設(shè)施、文化娛樂設(shè)施的不斷完善，多個大型項目的建成入伙，這個問題將逐步得到解決。 四、 景田片區(qū)概況分析（一）景田片區(qū)基本概況景田片區(qū)位于福田中心區(qū)西北部，香蜜湖的東側(cè)，屬于福田中心區(qū)第一輻射區(qū)。該區(qū)域內(nèi)東西走向有紅荔路和蓮花路兩條路穿過，南北走向有景田路縱穿。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃，景田片區(qū)的功能定位是以住宅為主，兼有商業(yè)、貿(mào)易、辦公、文體等多種區(qū)位功能的綜合居住區(qū)。交通狀況： 由于景田南北向介于深南路與北環(huán)路之間，而且這兩條路是縱貫深圳市區(qū)的二大主干線，其次紅荔路、蓮花路、新洲路、香梅路共同構(gòu)架出景田內(nèi)部交通網(wǎng)。中巴路線：400、41444445454647541等大巴路線：1021112121222等（二）景田片區(qū)物業(yè)類型供給狀況 景田片區(qū)位于福田中心區(qū)的I級輻射區(qū)內(nèi)，地理位置較為優(yōu)越，從目前已建項目來看，景田片區(qū)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)大致分為四大類即住宅、辦公、商服、單身公寓。（見上圖） 景田片區(qū)在總體容量和市建用地日趨緊張的情況下，住宅用地規(guī)劃采用高層低密度和多層住宅相結(jié)合的方式，因此這一片區(qū)房地產(chǎn)供給主要以高層、多層為主。 （三）景田片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型分析注：統(tǒng)計對象是樓盤的數(shù)量分析：圖中顯示，景田片區(qū)主要以多層、高層為主。以蓮花路為例，高層建筑有景發(fā)大廈，香麗大廈，潤豐園，香景大廈，柏景軒等，同時多層建筑形成一定的規(guī)模，以住宅小區(qū)居多，如天健職工住宅區(qū)，香蜜村等。（四）景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點分布1. 商業(yè)現(xiàn)狀 實地觀察發(fā)現(xiàn)，本片區(qū)除了山姆會員店外，暫仍無大型百貨商場/商店，也甚少中、西式快餐廳；娛樂配套設(shè)施如影劇院等亦非常貧乏。由于本片區(qū)為近年新開發(fā)的居民區(qū)，建筑材料、裝飾／裝璜材料商店多是本區(qū)商業(yè)特點。三個市場上所賣的商品品種大致相同，即蔬菜、熟食、糕點等。在景田綜合市場二樓還設(shè)有名為天善商場的超級市場，所賣商品主要是食品和日用品。因本片區(qū)許多居民擁有私家車，也有很多人到更遠的地方購買生活用品。餐飲方面，因本片區(qū)中、高檔餐廳很少，居民出外就餐或喝早茶大多選擇鄰近的小區(qū)或更遠的地方。 由此可見，景田片區(qū)消費群體宏大，但商業(yè)氣氛仍十分淡薄，亟待開發(fā)，商業(yè)開發(fā)空間潛力巨大。按市城市規(guī)劃標準，景田片區(qū)需要配備建筑面積25－30萬平方米的公用配套設(shè)施，這無疑為整個景田片區(qū)的發(fā)展注入了一支有力的“強心針”。這對規(guī)劃并建立完善合理的綠化體系，提高景田片區(qū)總體環(huán)境質(zhì)素，創(chuàng)造高質(zhì)量高標準的城市環(huán)境空間具有重要意義。為此景田片區(qū)住宅物業(yè)約需規(guī)劃停車位12900個，公共建筑物業(yè)約需規(guī)劃停車位9723個，合計22623個。但由于整體道路規(guī)劃狹窄，容納吞吐能力不足，整體道路不完善。4. 工業(yè)用地規(guī)劃。5． 文體用地規(guī)劃 景田片區(qū)目前尚缺乏較好的大型文體設(shè)施，目前通常是設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)的文娛體育設(shè)施，大多極為小型。景田正開發(fā)一大型活動中心和國際網(wǎng)球俱樂部，以此可見景田片區(qū)住宅的配套設(shè)施將逐步完善，并且比較高檔。物業(yè)配套側(cè)重超市、街心花園、幼兒園，多為首次置業(yè)。（七） 景田片區(qū)現(xiàn)存問題和應(yīng)對建議 根據(jù)對本項目周邊地區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，景田片區(qū)現(xiàn)存幾個較為明顯的缺陷：公共交通建設(shè)滯后 景田片區(qū)雖有較為完善的交通路網(wǎng)，但公共交通方面的建設(shè)卻依然滯后，尤其是靠近逸麗華庭一帶的公共交通更是落后。 針對這些情況，建議發(fā)展商在售樓階段開設(shè)看樓專車、在入伙后開設(shè)住戶專車，以彌補該區(qū)目前公交建設(shè)滯后的問題，從根本上解除準客戶對交通不便的后顧之憂，促成銷售。娛樂設(shè)施方面，除了附近有個德式堡、國際網(wǎng)球中心外，基本沒有其他可供普通中層收入的客戶消閑娛樂的場所。以消除片區(qū)內(nèi)商業(yè)、娛樂設(shè)施不足的負面影響。按目前的狀況來看，要形成比較濃厚的居住氛圍，聚旺人氣，還需要一個較長的過程。對此可參考金地翠園的做法，先搞好區(qū)內(nèi)和周邊的綠化工程，將整個小區(qū)的清靜優(yōu)雅、寧謐幽然的環(huán)境優(yōu)勢展現(xiàn)出來，以凸顯小區(qū)獨特的、個性化鮮明的、世外桃源式的環(huán)境賣點，從而有效地吸引買家，促成交易。，如不含舊村和工業(yè)廠房改造，商品住宅的開發(fā)仍將是景田片區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)的主調(diào)。雖然至今景田片區(qū)小戶型結(jié)構(gòu)（如紫薇公寓、錦文閣）已不是空白，但目前存量不多，且小戶型銷售也較快，因此小戶型還有市場空間?！?擴大宣傳力度 在以往和現(xiàn)在推出的景田樓盤中，市場曝光率總體較低，題材較少，目前大多以“福田中心區(qū)”概念推廣較多，樓盤的宣傳手法也近乎雷同，不利于提高本地區(qū)的市場知名度，所以景田片區(qū)物業(yè)應(yīng)加強推廣形式與力度，充分開發(fā)和挖掘潛在市場。由于位置相對較偏，配套設(shè)施相對落后，景田片區(qū)一直以來給人留下的印象都是政府福利房和微利房的集中地。雖然近幾年幾乎每一年都可以在景田找到深圳的暢銷樓盤，如96年的萬科城市花園、97年底的紫薇閣、98年中的錦文閣，但這些樓盤并沒有馬上明顯增加景田片區(qū)的市場知名度，并進而形成區(qū)域效應(yīng)。然而，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，特別是福田中心區(qū)概念的啟動，景田片區(qū)作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的優(yōu)勢便鮮明凸顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，99年度，景田片區(qū)見報發(fā)售的商品住宅項目已達13個，比98年度 %左右。其中有的項目正在銷售中，有的即將進入銷售市場，有的已建成入伙，但部分高層物業(yè)空置嚴重，為求出貨，部分發(fā)展商甚至動用降價策略，然而收效仍不明顯；根據(jù)當前市場形勢來看，這些項目或多或少都會分流逸麗華庭的客戶，瓜分市場份額，對本項目構(gòu)成一定威脅。中原認為本項目主要競爭對手包括恒星園、豪峰園、嘉園、振業(yè)翠海花園、宏浩花園、俊景豪園、馨庭苑、聚豪花園等。（一） 主要競爭對手情況 主要競爭對手概況 恒星園 豪峰園 嘉園 宏浩花園 俊景豪園 馨庭苑二期 表一：已開售主要競爭對手概況一覽表序號 項目 恒星園 豪峰園 嘉 園1地 理位 置蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與僑香路交匯處2發(fā)展商深圳市恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳通威實業(yè)有限公司深圳市國免房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 4建 筑面 數(shù)共三棟:1棟13層。 1棟19層5棟12層；2棟18層2棟13層6單 位數(shù) 量 158戶274戶256戶 7主 導(dǎo)戶 型三房二廳 四房二廳四房二廳 三房二廳二房二廳五房二廳 三房二廳8主 導(dǎo)面 ~~~ 林規(guī) 劃中心庭園、泳池、兒童游樂場歐式花園；中心流水羅馬廣場；高檔豪華中心庭園3500 m2中心廣場；7000 m2永久綠化帶10會 所設(shè) 施泳池、國際網(wǎng)球場、兒童樂園草地滾球場、桌球室、西餐酒廊、多功能影視廳、按摩桑拿浴室、美容中心、健身室、露天音樂泳池、室內(nèi)恒溫泳池、全天候親子中心。一次性付款92折；靈活付款98折一次性付款9折；銀行按揭93折；建筑免息按定價一次性付款85折；按揭(首期三成)9折(交定金后十天內(nèi)交首期)；首期一成,七成按揭, 售情 況已銷40% 約售 30%現(xiàn)約銷20%(至1月9日,已成交113戶,下臨訂103戶)21周 邊交 通二 路大巴(11路和6路)；多路中巴多路中巴；多路大巴大巴二路；中巴多路序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑1地 理位 置新洲路與蓮花路交界處景田北路景田西住宅區(qū)蓮花西路與梅香路交界處紅荔西路與新洲路交界處2發(fā)展商深圳市中信基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；達非房地產(chǎn)發(fā)展(深圳)有限公司深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 積4005平方米— —4500平米— —4建 筑面 — —— —5層 數(shù)2棟33層2棟塔樓17層2棟塔樓30層,2棟31層6單 位數(shù) 量 335戶200多戶360戶324戶7主 導(dǎo)戶 型3房2廳4房2廳2房2廳3房2廳三房二廳四房二廳8主 導(dǎo)面 積80~~~~ 林規(guī) 劃北面為小區(qū)花園裙樓頂設(shè)天臺花園無中心庭園空中花園10會 所設(shè) 施2000平方米超大私家會所 無會所一樓為大型商場、銀行設(shè)簡單會所:健身房、桌球市、乒乓球室豪華住客專用會所:美容美發(fā)、健身娛樂、空中連廊；咖啡畫廊11裝 修標 準毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理廬山物業(yè)管理公司管理費：3元/m2發(fā)展商自管管理費2元/月平方米深圳中海物業(yè)管理有限公司；序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑13車 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