【正文】 2022〕 359號(hào) ) ? 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目 發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。 ? 通過(guò)實(shí)地暗訪等方式掌握借款人首付款的真實(shí)情況，防止開(kāi)發(fā)商降低首付比例或墊付首付款等 “ 假首付 ” 行為。 ? 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的管理，定期對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)抵押物價(jià)值不足以抵補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)采取追加押品或壓縮貸款等措施。 （ 房地產(chǎn)指引 ） ? 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。 （ 359號(hào)文） ? 金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)原則在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。 ? 土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)持財(cái)政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書(shū)面材料向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)申請(qǐng)擔(dān)保貸款。 ? 政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。 （ 房地產(chǎn)貸款指引） ? 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場(chǎng)情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限 ， 但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò) 80%。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％ 以下（含 55%）。對(duì)于借款人遞交的貸款申請(qǐng)表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的 見(jiàn)證 簽署。 （房地產(chǎn)貸款指引） ? 商業(yè)銀行接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢 。 （ 359號(hào)文） 2022/6/3 貸款－ 房地產(chǎn) ? 住房消費(fèi)貸款： 重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂 住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買 第二套 (含） 以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。 （ 359號(hào)文） 2022/6/3 貸款－ 房地產(chǎn) ? 住房消費(fèi)貸款： 以借款人 家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 ? 已利用住房 公積金貸款 購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。 ? 嚴(yán)格借款人資格審查，通過(guò)面談了解借款人的購(gòu)房意愿、購(gòu)房行為的真實(shí)性和還款能力；要嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 （銀發(fā) 〔 2022〕 359號(hào)）有關(guān)規(guī)定，按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，細(xì)化有關(guān)操作要求和業(yè)務(wù)流程；應(yīng)要求借款人提交收入（提供至少三個(gè)月的工資賬戶信息或加蓋單位公章的工資單）、房產(chǎn)、戶籍、稅收、在銀行貸款次數(shù)等證明材料，并通過(guò)走訪相關(guān)部門、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)對(duì)上述證明材料進(jìn)行盡職調(diào)查， 加強(qiáng)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，將第二套房貸的有關(guān)政策落到實(shí)處。 ? 堅(jiān)持真實(shí)放貸，重點(diǎn)支持 “ 首套房 ” 等真實(shí)住房需求的借款人，嚴(yán)格控制向有多次貸款購(gòu)房記錄的借款人發(fā)放貸款。 2022/6/3 貸款－ 房地產(chǎn) ? 商用房貸款： 利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為 已竣工驗(yàn)收 的房屋。 （ 359號(hào)文） 2022/6/3 一個(gè)案例 ? 違規(guī)事實(shí)： ， 某銀行支行與辦理 2筆個(gè)人住房按揭貸款 。 2. 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一職工以購(gòu)買某處房產(chǎn)名義 ， 在該銀行辦理一筆按揭貸款 。 ， 購(gòu)房人預(yù)先與開(kāi)發(fā)商串通 ， 簽訂 “ 陰陽(yáng)購(gòu)房合同 ” ， 即按實(shí)際交易價(jià)格簽訂一份合同的同時(shí) ， 再通過(guò)虛增房屋面積或提高銷售單價(jià) (變相 “ 零首付 ” )的方式 ， 另簽訂一份購(gòu)房合同 ， 并根據(jù)虛報(bào)價(jià)格的合同向銀行申請(qǐng)按揭貸款 ， 發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià) ， 超過(guò)實(shí)際購(gòu)房需要 。 這些 “ 假按揭 ” 的還款方式都是該開(kāi)發(fā)商按月以轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金的方式 ， 將資金轉(zhuǎn)到借款人賬戶上 ，為其歸還貸款 。 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法 》 第三十七條規(guī)定 ， 決定采取責(zé)令該行暫停辦理新的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管強(qiáng)制措施 ， 并責(zé)令依法給予直接責(zé)任人相應(yīng)的紀(jì)律處分 。 “ 北海實(shí)業(yè) ” 負(fù)責(zé)人后失蹤。 ? 中院 一審： 以方某與 “ 北海實(shí)業(yè) ” 簽訂了 “ 陰陽(yáng)合同 ” ， 以遠(yuǎn)高出實(shí)際售價(jià)的金額向銀行辦理按揭，違背了 “ 誠(chéng)實(shí)信用 ” 原則，判決 方某與 “ 北海實(shí)業(yè) ” 共同償還貸款本息。銀行應(yīng)考察開(kāi)發(fā)商履約能力，監(jiān)督按揭貸款的合法使用。 二審法院認(rèn)為 ， 購(gòu)房者作為借款人無(wú)法預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信程度 ， 也不能監(jiān)督銀行履行職責(zé) ，不應(yīng)對(duì)銀行損失承擔(dān)責(zé)任 。 ? 司法解釋： 最高法院 2022年就審理商品房買賣合同糾紛案件作出解釋：商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷 、 解除后 ， 商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的 ， 出賣人應(yīng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本息 ， 分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人 。（ 個(gè)人定期存單質(zhì)押貸款辦法第六條） ? 存單質(zhì)押貸款金額原則上不超過(guò)存單本金的 90％（外幣存款按當(dāng)日公布的外匯（鈔）買入價(jià)折成人民幣計(jì)算）。（ 個(gè)人存單質(zhì)押辦法第七條） ? 存單質(zhì)押貸款期限不得超過(guò)質(zhì)押存單的到期日。 （ 個(gè)人存單質(zhì)押辦法第八條） ? 在貸款到期日前，借款人可申請(qǐng)展期。 （ 個(gè)人存單質(zhì)押辦法第十條） 2022/6/3 貸款－ 存單質(zhì)押 ? 質(zhì)押存續(xù)期間 ， 除法律另有規(guī)定外 ， 任何人不得擅自動(dòng)用質(zhì)押存單 。 質(zhì)押期間 ， 未經(jīng)貸款人同意 ， 存款行不得受理存款人提出的掛失申請(qǐng) 。 （ 第二十四條 ） ? 存款行不按本辦法規(guī)定對(duì)質(zhì)物進(jìn)行確認(rèn) ， 或者貸款行接受未經(jīng)確認(rèn)的個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單質(zhì)押的 ， 由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)給予警告 ， 并處三萬(wàn)元以下的罰款 ， 并責(zé)令對(duì)其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人員依法給予行政處分 。 構(gòu)成犯罪的 ， 由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任 。 ? 單位在金融機(jī)構(gòu)辦理定期存款時(shí) ， 金融機(jī)構(gòu)為其開(kāi)具的 《 單位定期存款開(kāi)戶證實(shí)書(shū) 》 不得作為質(zhì)押的權(quán)利憑證 。 （單位定期存單質(zhì)押貸款管理規(guī)定 第三條） ? 借款人辦理單位定期存單質(zhì)押貸款 ， 除按其他有關(guān)規(guī)定提交文件 、 資料外 ， 還應(yīng)向貸款人提交下列文件 、 資料： （ 一 ） 開(kāi)戶證實(shí)書(shū) ， 包括借款人所有的或第三人所有而向借款人提供的開(kāi)戶證實(shí)書(shū)； （ 二 ） 存款人委托貸款人向存款行申請(qǐng)開(kāi)具單位定期存單的委托書(shū)； （ 三 ） 存款人在存款行的預(yù)留印鑒或密碼 。 2022/6/3 貸款－ 存單質(zhì)押 ? 貸款人經(jīng)審查同意借款人的貸款申請(qǐng)的 ， 應(yīng)將開(kāi)戶證實(shí)書(shū)和開(kāi)具單位定期存單的委托書(shū)一并提交給存款行 ， 向存款行申請(qǐng)開(kāi)具單位定期存單和確認(rèn)書(shū) 。 ? 存款行收到貸款人提交的有關(guān)材料后 ， 應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)戶證實(shí)書(shū)是否真實(shí) ， 存款人與本行是否存在真實(shí)的存款關(guān)系 ， 以及開(kāi)具單位定期存單的申請(qǐng)書(shū)上的預(yù)留印鑒或提供的密碼是否和存款人在存款時(shí)預(yù)留的印鑒或密碼一致 。 ? 存款行經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為開(kāi)戶證實(shí)書(shū)證明的存款屬實(shí)的 ， 應(yīng)保留開(kāi)戶證實(shí)書(shū)及第三人同意由借款人使用其開(kāi)戶證實(shí)書(shū)的協(xié)議書(shū) ， 并在收到貸款人的有關(guān)材料后３個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)具單位定期存單 。 2022/6/3 貸款－ 存單質(zhì)押 ? 存款行在開(kāi)具單位定期存單的同時(shí) ， 應(yīng)對(duì)單位定期存單進(jìn)行確認(rèn) ， 確認(rèn)后認(rèn)為存單內(nèi)容真實(shí)的 ， 應(yīng)出具單位定期存單確認(rèn)書(shū) 。 ? 存款行對(duì)單位定期存單進(jìn)行確認(rèn)的內(nèi)容包括： （ 一 ） 單位定期存單所載開(kāi)立機(jī)構(gòu) 、 戶名 、 賬號(hào) 、 存款數(shù)額 、 存單號(hào)碼 、 期限 、 利率等是否真實(shí)準(zhǔn)確； （ 二 ） 借款人提供的預(yù)留印鑒或密碼是否一致； （ 三 ） 需要確認(rèn)的其他事項(xiàng) 。 ? 貸款人對(duì)質(zhì)押的單位定期存單及借款人或第三人提供的預(yù)留印鑒和密碼等應(yīng)妥善保管，因保管不善造成其丟失、毀損或泄密的，由貸款人承擔(dān)責(zé)任。接受虛假存單元質(zhì)押的當(dāng)事人如以該存單質(zhì)押為由起訴金融機(jī)構(gòu)，要求兌付存款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求，并告知其可另案起訴出質(zhì)人。接受存單質(zhì)押的人起訴的，該存單持有人與開(kāi)具存單的金融機(jī)構(gòu)為共同被告。接受存單質(zhì)押失在審查存單的真實(shí)性上有重大過(guò)失的，開(kāi)具存單的金融機(jī)構(gòu)僅對(duì)所造成的損失承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。 ? 以金融機(jī)構(gòu)核押的存單出質(zhì)的，即便存單系偽造、變?cè)?、虛開(kāi)，質(zhì)押合同均為有效，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)貪污向質(zhì)權(quán)人兌付存單所記載的款項(xiàng)。 有關(guān)兌現(xiàn) 、 收付入賬期限的規(guī)定應(yīng)當(dāng)公布 。 （ 金融違法行為處罰辦法第十四條 ） ? 票據(jù)的簽發(fā)、取得和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，具有真實(shí)的交易關(guān)系和債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 （ 《 票據(jù)法 》 第十條） ? 向銀行申請(qǐng)辦理票據(jù)貼現(xiàn)的商業(yè)匯票持票人必須具備下列條件： A. 在銀行開(kāi)立存款帳戶； B. 與出票人、前手之間具有真實(shí)的交易關(guān)系和債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（人民銀行 《 支付結(jié)算辦法 》 第九十二條） 2022/6/3 票據(jù)風(fēng)險(xiǎn) ? 銀票業(yè)務(wù)是近年來(lái)銀行違法違規(guī)的高發(fā)領(lǐng)域，也是銀行案件的一個(gè)重要策源地。 ? 違法貼現(xiàn)銀票是信貸資金違規(guī)進(jìn)入股市的一個(gè)主要的、傳統(tǒng)的渠道。 ? 2022年，某銀行一支行行長(zhǎng)對(duì)沒(méi)有真實(shí)貿(mào)易背景業(yè)務(wù)的銀票予以承兌，被予以罰款。 ，形成較大的承兌風(fēng)險(xiǎn)。 ，套取銀行信用。 2022/6/3 票據(jù)風(fēng)險(xiǎn) ? 保證金：及時(shí)、足額 ? 違反規(guī)定不收、少收、退還 ? 被挪用、被劃轉(zhuǎn) ? 轉(zhuǎn)回用于滾動(dòng)簽發(fā) ? 轉(zhuǎn)入賬外違規(guī)放貸 ? 承兌企業(yè)：符合承兌條件； ? 為已有不良貸款的企業(yè)簽發(fā) ? 為非經(jīng)營(yíng)性單位簽發(fā) ? 匯票墊款： ? 滾動(dòng)承兌匯票以掩蓋銀行墊款 ? 以銀行承兌匯票置換不良資產(chǎn) ? 為即將形成匯票墊款的發(fā)放貸款 ? 貼現(xiàn)資金： ? 貼現(xiàn)資金轉(zhuǎn)回簽票企業(yè)賬戶用于投資房地產(chǎn)等非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域 ? 貼現(xiàn)資金作為保證金繼續(xù)簽發(fā)銀行承兌匯票 ? 貼現(xiàn)資金歸還到期的銀行承兌匯票款項(xiàng)或貸款 ? 貼現(xiàn)資金直接轉(zhuǎn)入股市或個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶 ? 為沒(méi)有在貼現(xiàn)行開(kāi)立存款賬戶的企業(yè)辦理貼現(xiàn) 2022/6/3 票據(jù)案件 ? 使用高仿真克隆票申請(qǐng)貼現(xiàn)或質(zhì)押 。 如 ， 印刷字體粗細(xì)與真票不符 ， 填寫(xiě)字體及簽章與真票有差別 ， 銀行經(jīng)辦名章缺失或偽造 ， 套色 、 微縮印字 、 少數(shù)防偽標(biāo)記與真票有細(xì)微差別等 。 偽造手段通常比較粗糙 ， 如 ， 防偽標(biāo)識(shí)缺失 、制作粗糙或明顯偽造 、 缺少票據(jù)密押 、 印刷用紙及用墨與真票有異 、 金額等要素書(shū)寫(xiě)不規(guī)范 、 編號(hào)或付款行地址與實(shí)際不符等 。 近一半發(fā)生于縣級(jí)支行 。 截獲的假票幾乎均為百萬(wàn)元以上 ， 甚至達(dá)千萬(wàn)元之巨 。 選擇在柜面業(yè)務(wù)高峰期 、 臨近下班 、 周末或節(jié)假日進(jìn)行詐騙